À une vingtaine de kilomètres au sud-ouest de Toulouse, Fonsorbes offre un cadre de vie apaisé dans une petite ville en croissance démographique (+7,6 % en 5 ans). Son marché immobilier, dominé par les maisons individuelles, propose des prix inférieurs à ceux des communes voisines plus proches de l'agglomération. Pour un primo-accédant ou une famille, l'achat représente un budget médian de 301 000 € pour une maison de 106 m². Voici ce qu'il faut savoir.
Carte du marché immobilier à Fonsorbes
Fonsorbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Fonsorbes
5 791 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 526 maisons et 1 260 appartements à à Fonsorbes.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Fonsorbes est très majoritairement constitué de maisons individuelles (78,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires-occupants est élevé (70,7 %), ce qui indique un marché relativement stable et ancré. La part très faible de résidences secondaires (1,1 %) et de logements vacants (3,6 %) confirme une pression locative modérée et une forte demande en résidence principale. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant accéder à la propriété d'une maison.
Évolution démographique à Fonsorbes
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Fonsorbes
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Fonsorbes
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Professions intermédiaires 20,1 %
- Retraités 19,5 %
- Employés 16,8 %
- Autres sans activité professionnelle 16,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,8 %
- Ouvriers 10,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Fonsorbes
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Fonsorbes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 426 logements).
- Avant 1919 1,1 % 59 logts
- 1919-1945 0,5 % 29 logts
- 1946-1970 3,3 % 179 logts
- 1971-1990 24,3 % 1 316 logts
- 1991-2005 44,0 % 2 387 logts
- 2006-2019 26,8 % 1 456 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fonsorbes
456 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Fonsorbes
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Fonsorbes
Pour une maison de 106 m² (surface correspondant au prix médian de 301 252 €), un ménage au revenu médian local (25 650 €) devrait y consacrer l'équivalent de près de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1¤300 €, soit un taux d'effort élevé dépassant les 35 % du revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Fonsorbes
- Oublier de vérifier le zonage du PPR inondation ou sécheresse.
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts par type de bien.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négliger le score numérique de la commune, moyen (8/100).
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,6 % de passoires thermiques, un taux très inférieur à la moyenne nationale.
- L'aéroport de Toulouse-Blagnac n'est qu'à 15,4 km.
- 73,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Fonsorbes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 896 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fonsorbes: classe C en tête, 1,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (146 kWh/m²/an), une performance honorable comparée au parc national. Seulement 1,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas. Ce parc récent – plus d'un quart construit après 2006 – limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E devront anticiper des travaux de rénovation pour respecter les futures interdictions de location (loi Climat 2028 pour les E, 2034 pour les D).
Risques naturels et géorisques à Fonsorbes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à deux risques naturels principaux, formalisés par des Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (Touch aval) et sécheresse (mouvements de terrain argileux). Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, majoritairement pour sécheresse. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Pour tout achat, il est crucial de consulter le zonage PPR en mairie, car il peut imposer des constructibilités limitées ou des travaux de renforcement, impactant l'assurabilité et la valeur du bien.
Cadre de vie à Fonsorbes
Le climat est doux (moyenne annuelle de 13,6 °C) et les précipitations modérées (619 mm). La commune dispose de 456 équipements, dont 53 commerces et 90 services de santé, assurant une autonomie au quotidien. L'accès à Toulouse est aisé via la route (A64 à proximité) et les gares de Brax-Léguevin (8,9 km) et Toulouse-Matabiau (19,8 km). L'aéroport de Blagnac est à 15,4 km. La connectivité numérique est correcte (74,5 % de très haut débit). Deux risques naturels (sécheresse, inondation Touch aval) sont cartographiés (PPR).
Budgets et types de biens disponibles
Le budget d'entrée varie fortement selon la typologie. Un appartement de 46 m² coûte environ 106 000 € (2 315 €/m²). Une maison de 106 m² requiert environ 301 000 € (2 842 €/m²). La moitié des transactions se situe entre 2 291 et 3 041 €/m². Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré, soutenus par une demande locale. La baisse récente des prix (-3,5 %) offre une marge de négociation.
À qui s'adresse Fonsorbes ?
Fonsorbes s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix accessible, quitte à allonger le temps de trajet vers Toulouse (environ 30 minutes). Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de proximité. L'âge médian est de 41,4 ans et 33,8 % de la population a moins de 30 ans. Les profils recherchent avant tout l'espace et la stabilité dans une commune où 70,7 % des habitants sont propriétaires.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur aux communes voisines toulousaines
- Cadre de vie familial avec une majorité de maisons individuelles
- Dynamisme démographique (+7,6% en 5 ans) et parc récent
- Accès aisé à Toulouse par route et rail
- Services de proximité nombreux (456 équipements)
− À prendre en compte
- Éloignement relatif du centre métropolitain (environ 20 km)
- Taxe foncière élevée (61,65% en 2024)
- Exposition à deux risques naturels (sécheresse et inondation)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Fonsorbes est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Fonsorbes
- Climat doux (13,6 °C de moyenne) et peu de passoires thermiques (1,6 %).
- Parc immobilier très familial : 78,2 % de maisons individuelles.
- Exposition à deux risques naturels principaux : inondation et sécheresse.
- Dynamique démographique positive : +7,6 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Fonsorbes
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Fonsorbes ?
Le prix médian d'une maison est de 2 842 €/m². Pour une surface médiane de 106 m², il faut compter environ 301 000 €. La fourchette typique se situe entre 2 291 et 3 041 €/m².
Fonsorbes est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 78% de maisons, 8 écoles, et de nombreux équipements de santé et de loisirs. L'âge médian est de 41,4 ans et un tiers des habitants a moins de 30 ans.
Quels sont les risques naturels à Fonsorbes ?
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : sécheresse et inondation du Touch aval. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés.
Vous envisagez d'acheter à Fonsorbes ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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