01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 791 logements dont 5 522 résidences principales, 63 résidences secondaires et 206 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 522 | 95,4 % |
| Résidences secondaires | 63 | 1,1 % |
| Logements vacants | 206 | 3,6 % |
Sur les 5 791 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 59 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 29 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 179 | 3,3 % |
| 1971-1990 | 1 316 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 2 387 | 44,0 % |
| 2006-2019 | 1 456 | 26,8 % |
La période 1991-2005 concentre 44 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 27 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 74 | 1,3 % |
| 2 pièces | 586 | 10,6 % |
| 3 pièces | 807 | 14,6 % |
| 4 pièces | 1 521 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 533 | 45,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (46 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 421 | 4 889 | 5 791 |
| Rés. principales | 4 294 | 4 619 | 5 522 |
| Rés. secondaires | 25 | 46 | 63 |
| Vacants | 102 | 224 | 206 |
En regard, Léguevin (à 7 km, 9 945 hab.) affiche 58,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 904 | 70,7 % |
| Locataires (privé) | 905 | 16,4 % |
| Locataires HLM | 661 | 12,0 % |
| Logés gratuitement | 53 | 1,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 70,7 % de propriétaires face à 28,4 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 846 | 33,4 % |
| Fioul | 98 | 1,8 % |
| Électricité | 3 094 | 56,0 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 467 | 8,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au électricité, 33 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 437 |
| 2 à 4 ans | 1 264 |
| 5 à 9 ans | 1 148 |
| 10 ans ou plus | 2 674 |
| Total ménages | 5 522 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 067 |
| Sous-occupation modérée | 1 341 |
| Sous-occupation accentuée | 1 337 |
| Suroccupation modérée | 157 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 244 | 4,4 % |
| 1 voiture | 2 289 | 41,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 989 | 54,1 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 88,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 320 | 272 | 32 | 16 |
| 1975 | 668 | 570 | 52 | 46 |
| 1982 | 1 046 | 955 | 21 | 70 |
| 1990 | 1 428 | 1 363 | 27 | 38 |
| 1999 | 2 389 | 2 292 | 16 | 81 |
| 2006 | 3 830 | 3 717 | 21 | 92 |
| 2011 | 4 421 | 4 294 | 25 | 102 |
| 2016 | 4 889 | 4 619 | 46 | 224 |
| 2022 | 5 791 | 5 522 | 63 | 206 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 320 à 5 791, soit +1710 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 392 | 280 | 338 | 246 | 283 | 155 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 39 | 49 | 41 | 57 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 4,3 % |
| Classe B | 140 | 7,4 % |
| Classe C | 1 263 | 66,6 % |
| Classe D | 334 | 17,6 % |
| Classe E | 49 | 2,6 % |
| Classe F | 22 | 1,2 % |
| Classe G | 7 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 67 % des logements et 78 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 685 | 36,1 % |
| Classe B | 517 | 27,3 % |
| Classe C | 555 | 29,3 % |
| Classe D | 107 | 5,6 % |
| Classe E | 13 | 0,7 % |
| Classe F | 18 | 0,9 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 36 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 204 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 204 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 79 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 5 |
| Classe B | 109 | 31 |
| Classe C | 623 | 640 |
| Classe D | 179 | 155 |
| Classe E | 36 | 13 |
| Classe F | 21 | 1 |
| Classe G | 7 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (144), appartements classés C (146), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 154 |
| T3 | 336 |
| T4 | 276 |
| T5+ | 47 |
Faut-il investir à Fonsorbes en 2026 ?
Intégrée à la communauté d'agglomération Le Muretain Agglo, Fonsorbes profite de la dynamique économique de l'aire toulousaine tout en conservant un caractère résidentiel. Avec une population en hausse de 7,6 % en cinq ans et un tissu de 935 entreprises, la commune interroge sur la résilience de son marché immobilier après une année de correction. Notre verdict s'appuie sur les dernières transactions DVF.
Avec un écart de prix de 26 % par rapport à Castanet-Tolosan, Fonsorbes offre un point d'entrée attractif dans la première couronne toulousaine.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement, avec un horizon moyen terme pour une éventuelle plus-value.
Points clés
- ✓ Correction récente de -3,5 %
- ✓ Rendement brut appartements à 6,0 %
- ✓ Dynamisme démographique soutenu (+7,6 %)
- ⚠ Marché en correction après un pic
- ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 575 €/m², Fonsorbes est moins chère que la majorité des communes de la première couronne toulousaine.
- Son prix médian est inférieur de 15 % à la moyenne des communes comparables de Haute-Garonne.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,0 %) dépasse celui de nombreux secteurs de l'agglomération.
Analyse du marché immobilier à Fonsorbes
Le marché immobilier de Fonsorbes affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Fonsorbes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (5,9/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs dans la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (5,9/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs dans la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée (3,6/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Fonsorbais, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée (3,6/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Fonsorbais, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,4/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,4/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,3/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,3/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2670,1 — Percentile dept : 63/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 65/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 681,8 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 36/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 67,4 — Percentile dept : 49/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,3 — Percentile dept : 83/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2670,1 — Percentile dept : 37/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 15/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 22/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 681,8 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fonsorbes : opportunités et risques
L'investissement locatif à Fonsorbes trouve son intérêt principal dans les petits appartements, avec un rendement brut de 6,0 % selon la carte des loyers. Ce rendement, correct pour la zone, est à pondérer par des charges réelles : une taxe foncière sur le bâti à 61,65 % et un parc où seulement 1,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), limitant le risque de travaux obligatoires à court terme. La demande locative est soutenue par la proximité de l'emploi toulousain et une offre de transport diversifiée, avec la gare de Brax-Léguevin à moins de 9 km.
La stratégie de plus-value pure est, en revanche, plus incertaine pour 2026. La correction des prix récents et la baisse drastique des permis de construire (-59 % en tendance) indiquent un marché en phase de stabilisation. Une reprise franche nécessiterait une amélioration du pouvoir d'achat local ou un regain d'attractivité face à des voisines plus chères. L'investisseur doit donc privilégier un horizon moyen terme.
La faiblesse de l'indice de pression touristique (IPTI à 1,3/10) et le très faible taux de résidences secondaires (1,1 %) invalident toute stratégie de location saisonnière. L'opportunité est clairement du côté de la location annuelle non meublée, ciblant les jeunes actifs ou les familles en attente d'accession, dans un parc où les logements sociaux représentent déjà 15 % du total.
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Données du marché immobilier à Fonsorbes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Fonsorbes s'établit à 2 575 €/m² selon le fichier DVF 2024, un niveau qui marque un recul par rapport au pic de 2022. Cette correction de -3,5 % sur un an doit être relativisée : elle intervient après une hausse de près de 16 % entre 2020 et 2022, et le marché conserve une activité soutenue avec 150 transactions annuelles. La structure des ventes confirme l'ancrage résidentiel : les maisons individuelles, avec une surface médiane de 106 m², représentent l'écrasante majorité du parc et des transactions.
Comparée aux communes voisines de la première couronne toulousaine, Fonsorbes affiche un discount significatif. Son prix au mètre carré est inférieur de 14 % à celui de Léguevin et de 26 % à Castanet-Tolosan, selon les dernières données comparatives. Cet écart ne s'explique pas par une faiblesse des services – l'indice de confort des services (ICS) est élevé à 5,5/10 – mais plutôt par un positionnement moins « côté » et un parc plus ancien à renover.
Le contexte démographique, avec une croissance de +7,6 % en cinq ans selon l'INSEE, constitue un solide fondamental. Néanmoins, le taux de chômage local de 8,1 % et un revenu médian de 25 650 € suggèrent que le marché est partiellement tiré par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut le rendre plus sensible aux variations du crédit et à l'attractivité régionale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fonsorbes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Fonsorbes, selon les données DVF, dessine un cycle marqué : une hausse continue de 2020 à 2022, avec un pic à 2 850 €/m², suivi d'une correction de -6,7 % en 2023 et d'une nouvelle baisse de -3,5 % en 2024. Cette dynamique place aujourd'hui les prix en deçà de leur niveau de 2022, créant une fenêtre d'entrée plus accessible. La baisse est plus prononcée pour les appartements, dont le prix médian a reculé de près de 10 % depuis le pic. Comparée à ses voisines qui ont souvent maintenu leurs niveaux, Fonsorbes apparaît comme un marché en phase de consolidation, offrant un différentiel de prix attractif pour un acheteur en 2026 prêt à patienter sur la plus-value.
Évolution du marché immobilier de Fonsorbes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 567 €/m² → 2 575 €/m² (+0,3 %), volume annuel actuel 150 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements parmi les 150 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 64,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 761 €/m² (maisons) contre 2 380 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 150 | 97 | 53 |
| Prix médian/m² | 2 575 € | 2 761 € | 2 380 € |
| Prix moyen/m² | 2 624 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 2 567 € |
| 2022 | 175 | 2 828 € |
| 2023 | 133 | 2 758 € |
| 2024 | 136 | 2 632 € |
| 2025 | 150 | 2 575 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fonsorbes, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement. Seulement 14 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 59 % par rapport à la période précédente. Ce reflux de l'offre neuve contraste avec une pression démographique persistante (+7,6 % d'habitants en cinq ans). Cela suggère un marché qui se recentre sur l'ancien et limite les risques de sur-offre à court terme. Les zones déjà urbanisées restent donc sous tension, tandis que les projets de renouvellement ou de densification douce pourraient offrir les prochaines opportunités, dans un contexte où la commune compte déjà 26,8 % de son parc construit après 2006.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 366 logements ont été autorisés et 2 038 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Vacance longue durée à Fonsorbes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fonsorbes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 212 logements ont été autorisés à à Fonsorbes, -69 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fonsorbes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fonsorbes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage de 6 % de rendement brut à 3 % net pour un appartement n'est pas anodin. La taxe foncière à Fonsorbes, à 61,65 %, pèse lourd. Il faut ensuite provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,6 %), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété et un fonds pour menus travaux. Un bien ancien pourra voir ses coûts d'entretien rogner davantage la rentabilité. Le rendement net reste un indicateur plus réaliste de la trésorerie dégagée.
Performance énergétique du parc à Fonsorbes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 896 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fonsorbes: classe C en tête, 1,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (146 kWh/m²/an), une performance honorable comparée au parc national. Seulement 1,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas. Ce parc récent – plus d'un quart construit après 2006 – limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E devront anticiper des travaux de rénovation pour respecter les futures interdictions de location (loi Climat 2028 pour les E, 2034 pour les D).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer médian de 11,5 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (6,0 %). Privilégiez les T2 et T3, adaptés aux petits ménages. Les maisons (11,3 €/m²/mois, rendement 4,8 %) ciblent les familles mais sont plus chères à l'achat. Le parc est récent (26,8 % construit après 2006) et énergétiquement correct (DPE classe C dominante), limitant le risque de rénovation immédiate.
Quelles zones cibler à Fonsorbes ?
Le centre-bourg historique et ses abords, bien desservis par les commerces (53 équipements), concentrent la demande locative. Les quartiers plus périphériques, notamment ceux proches des axes routiers vers Toulouse (à 19,8 km) ou de la gare de Brax-Léguevin (8,9 km), sont également pertinents pour les actifs mobiles. Aucun grand programme neuf n'est en cours (seulement 14 logements autorisés en 2024), limitant la concurrence de l'offre neuve.
Calculateur de rendement à Fonsorbes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Fonsorbes
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. La faible croissance de l'offre neuve (-59 % sur 5 ans) peut toutefois soutenir les loyers. La taxe foncière (61,65 %) pèse sur la rentabilité. Seuls 1,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), mais la future réglementation devra être anticipée. Deux risques naturels (PPR) sont recensés, pouvant impacter l'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Fonsorbes
Pour un appartement de 46 m² (correspondant au prix total médian de 106 490 €), le loyer médian attendu est d'environ 529 € par mois (11,5 €/m²). Avec un rendement brut de 6 %, l'effort mensuel net, après charges et impôts, peut être légèrement positif ou nul selon le taux d'emprunt et l'apport. Ce scénario correspond à un investissement locatif classique visant l'équilibre, plutôt qu'une rentabilité cash-flow immédiate forte.
Erreurs à éviter quand on investit à Fonsorbes
- Ne pas provisionner la taxe foncière, pourtant élevée à Fonsorbes.
- Tabler sur le rendement brut sans convertir en net (3 % en réalité).
- Négliger le DPE : un bien énergivore se loue et se vend moins bien.
- Oublier la proximité de la gare de Brax (8,9 km), un atout locatif.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fonsorbes suit le rythme scolaire, avec une nette accélération des ventes de mars à juin. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain d'activité. À éviter : la mi-décembre à fin janvier, période de faible activité. Les vendeurs doivent anticiper que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été. L'été peut être propice aux négociations, les acheteurs sérieux étant moins nombreux.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,6 % de passoires thermiques, un taux très inférieur à la moyenne nationale.
- L'aéroport de Toulouse-Blagnac n'est qu'à 15,4 km.
- 73,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Fonsorbes : cadre de vie et logement
Avec 456 équipements recensés par l'INSEE, dont 53 commerces et 90 établissements de santé, Fonsorbes offre un cadre de vie complet et autonome. La commune, membre de la communauté d'agglomération Le Muretain Agglo, bénéficie de services de proximité tout en conservant un caractère pavillonnaire marqué, avec plus de trois quarts de maisons individuelles. La connectivité numérique est bonne, avec un taux de couverture fibre de 73,1 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire présente une exposition modérée aux risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les sécheresses et la rivière Touch. Les 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la nécessité d'une vigilance, notamment sur les zones inondables. Le climat, avec des températures moyennes de 13,6°C et des précipitations annuelles de 619 mm, est typique du Sud-Ouest, favorable à un mode de vie tourné vers l'extérieur.
Carte du marché immobilier à Fonsorbes
Fonsorbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fonsorbes
Le climat à Fonsorbes est de type océanique dégradé, avec une température moyenne de 13,6 °C et des précipitations modérées (619 mm/an). Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, un profil apprécié des actifs cherchant un cadre de vie agréable à moins de 20 km de Toulouse. L'altitude moyenne de 187 m limite les risques de gel sévère. Ce climat convient particulièrement aux familles et aux personnes souhaitant profiter d'un environnement extérieur une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Fonsorbes ?
Fonsorbes s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix accessible, quitte à allonger le temps de trajet vers Toulouse (environ 30 minutes). Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de proximité. L'âge médian est de 41,4 ans et 33,8 % de la population a moins de 30 ans. Les profils recherchent avant tout l'espace et la stabilité dans une commune où 70,7 % des habitants sont propriétaires.
Avantages et limites à Fonsorbes
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur aux communes voisines toulousaines
- Cadre de vie familial avec une majorité de maisons individuelles
- Dynamisme démographique (+7,6% en 5 ans) et parc récent
- Accès aisé à Toulouse par route et rail
- Services de proximité nombreux (456 équipements)
− À prendre en compte
- Éloignement relatif du centre métropolitain (environ 20 km)
- Taxe foncière élevée (61,65% en 2024)
- Exposition à deux risques naturels (sécheresse et inondation)
Composition du parc immobilier à Fonsorbes
5 791 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 526 maisons et 1 260 appartements à à Fonsorbes.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Fonsorbes est très majoritairement constitué de maisons individuelles (78,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires-occupants est élevé (70,7 %), ce qui indique un marché relativement stable et ancré. La part très faible de résidences secondaires (1,1 %) et de logements vacants (3,6 %) confirme une pression locative modérée et une forte demande en résidence principale. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant accéder à la propriété d'une maison.
Ancienneté du parc à Fonsorbes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 426 logements).
- Avant 1919 1,1 % 59 logts
- 1919-1945 0,5 % 29 logts
- 1946-1970 3,3 % 179 logts
- 1971-1990 24,3 % 1 316 logts
- 1991-2005 44,0 % 2 387 logts
- 2006-2019 26,8 % 1 456 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fonsorbes
456 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fonsorbes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à deux risques naturels principaux, formalisés par des Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (Touch aval) et sécheresse (mouvements de terrain argileux). Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, majoritairement pour sécheresse. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Pour tout achat, il est crucial de consulter le zonage PPR en mairie, car il peut imposer des constructibilités limitées ou des travaux de renforcement, impactant l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Fonsorbes
Pour une maison de 106 m² (surface correspondant au prix médian de 301 252 €), un ménage au revenu médian local (25 650 €) devrait y consacrer l'équivalent de près de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1¤300 €, soit un taux d'effort élevé dépassant les 35 % du revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Fonsorbes
- Oublier de vérifier le zonage du PPR inondation ou sécheresse.
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts par type de bien.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négliger le score numérique de la commune, moyen (8/100).
Points clés à retenir à Fonsorbes
- Prix médian à 2 575 €/m², en baisse de 3,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,0 % pour les appartements.
- Climat doux (13,6 °C de moyenne) et peu de passoires thermiques (1,6 %).
- Écart important entre maison (2 761 €/m²) et appartement (2 380 €/m²).
- Rendement net divisé par deux après charges et fiscalité.
- Parc immobilier très familial : 78,2 % de maisons individuelles.
- Le DPE devient un critère de valorisation majeur pour la vente.
- Une maison type représente environ 301 252 € à l'achat.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fonsorbes ?
À Fonsorbes, au-delà de la surface, trois facteurs influencent fortement le prix au mètre carré. D'abord, la performance énergétique : un bien classé B se vendra avec une prime face à un D. Ensuite, l'état général et l'année de construction, le parc étant majoritairement récent. Enfin, la localisation à l'intérieur de la commune : la proximité des commerces (53 équipements recensés), des écoles et de l'accès vers Toulouse (gare de Brax à 8,9 km) valorise un bien. Pour une maison, la taille et l'orientation du terrain sont également déterminantes. Un vendeur doit prioriser la mise en valeur de ces atouts.
Estimation indicative d'une maison à Fonsorbes
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
270 375 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut conduire à une vente trop rapide en dessous du marché, ou à une stagnation prolongée du bien. À Fonsorbes, où le volume de transactions est modeste (141 ventes annuelles), chaque bien doit être positionné avec justesse pour attirer les acheteurs, majoritairement des primo-accédants familiaux. La décote moyenne de 3,5 % masque des disparités : un appartement récent bien situé peut conserver sa valeur, tandis qu'une maison énergivore en périphérie peut subir une plus forte correction. Une expertise locale est cruciale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les micro-marchés de Fonsorbes, où les prix varient selon le secteur (proche centre vs. zones plus éloignées). Un agent local connaît la valeur réelle ajoutée par une rénovation de cuisine ou un jardin bien exposé. Son estimation repose aussi sur l'état précis du bien et le potentiel de négociation avec la clientèle actuelle. Enfin, il peut intégrer des données non publiques sur les transactions en cours. Cette expertise est précieuse pour fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens neufs, dont la dynamique est différente.
- Surestimer la valeur d'un terrain sans tenir compte des risques (PPR).
- Ignorer la baisse récente des prix (-3,5 %) pour fixer son prix.
- Omettre de valoriser un DPE performant (classe A, B ou C).
Investir à Fonsorbes : passer à l'action
Transformer cette analyse en achat gagnant requiert une connaissance fine des micro-secteurs et du parc. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier la bonne opportunité et à négocier au juste prix, en capitalisant sur les données réelles du marché.
Les données posent un diagnostic. Un investissement réussi dépend maintenant du bon bien et du bon timing.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Fonsorbes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Fonsorbes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fonsorbes
Quel est le prix moyen d'une maison à Fonsorbes ?
Le prix médian d'une maison à Fonsorbes est de 2 761 €/m², ce qui représente un budget médian d'environ 300 000 € pour une surface type de 106 m², selon les transactions DVF 2024.
Fonsorbes est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Fonsorbes est moins chère que la plupart de ses voisines. Son prix au m² est inférieur de 14 % à Léguevin et de 26 % à Castanet-Tolosan, selon les données comparatives 2024.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Fonsorbes ?
La correction récente des prix (-3,5 % en 2024) et un rendement brut de 6,0 % pour les appartements créent une fenêtre d'opportunité pour un investissement locatif avec un horizon moyen terme, en privilégiant les petits logements.
Quels sont les risques naturels à Fonsorbes ?
La commune est soumise à deux PPR actifs (sécheresse et inondation de la Touch) et a connu 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Il est essentiel de consulter le dossier communal et l'assureur avant tout achat.
La commune est-elle bien desservie pour se rendre à Toulouse ?
Fonsorbes est située à environ 20 km de la gare TGV Toulouse-Matabiau. La proximité de la gare de Brax-Léguevin (8,9 km) et de l'aéroport de Toulouse-Blagnac (15,4 km) offre des alternatives de transport variées.
Marché immobilier des communes voisines
Fonsorbes affiche un prix au m² inférieur de 14 % à Léguevin et de 26 % à Castanet-Tolosan, malgré des indicateurs démographiques et de services similaires, créant un effet de levier non négligeable pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fonsorbes.
Communes limitrophes de Fonsorbes
Fonsorbes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 575 €/m² en médiane, Fonsorbes s'inscrit dans la moyenne de l'Haute-Garonne (3 025 €/m²) et reste +1,5 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fonsorbes varie peu (+0,3 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 805 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Fonsorbes, un logement de 105 m² (289 905 €) représente 11,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Fonsorbes: 11,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 42 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fonsorbes est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à 189 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).