01 Le parc de logements
Le parc comprend 116 logements dont 94 résidences principales, 12 résidences secondaires et 9 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 94 | 81,0 % |
| Résidences secondaires | 12 | 10,3 % |
| Logements vacants | 9 | 7,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 81 % d'habitat permanent, 10 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 116.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 30 | 33,3 % |
| 1919-1945 | 2 | 2,2 % |
| 1946-1970 | 1 | 1,1 % |
| 1971-1990 | 18 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 13 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 26 | 28,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 33 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 2,1 % |
| 3 pièces | 9 | 9,6 % |
| 4 pièces | 31 | 33,0 % |
| 5 pièces ou plus | 52 | 55,3 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 55 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 92 | 102 | 116 |
| Rés. principales | 77 | 82 | 94 |
| Rés. secondaires | 12 | 12 | 12 |
| Vacants | 3 | 8 | 9 |
À Saint-Loube, commune similaire à 3 km, la part de propriétaires est de 70,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 84 | 89,4 % |
| Locataires (privé) | 9 | 9,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 89,2 % de propriétaires face à 9,7 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,1 % |
| Fioul | 3 | 3,2 % |
| Électricité | 45 | 47,4 % |
| Gaz bouteille | 6 | 6,3 % |
| Autre (bois…) | 40 | 42,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par autres sources (bois notamment) (42 %) et gaz bouteille (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 23 |
| 10 ans ou plus | 57 |
| Total ménages | 94 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 25 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,2 % |
| 1 voiture | 34 | 36,2 % |
| 2 voitures ou plus | 57 | 60,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 36 % à une voiture et 61 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 | 36 | 10 | 6 |
| 1975 | 51 | 32 | 13 | 6 |
| 1982 | 59 | 35 | 14 | 10 |
| 1990 | 69 | 50 | 11 | 8 |
| 1999 | 72 | 59 | 8 | 5 |
| 2006 | 80 | 69 | 10 | 1 |
| 2011 | 92 | 77 | 12 | 3 |
| 2016 | 102 | 82 | 12 | 8 |
| 2022 | 116 | 94 | 12 | 9 |
Trajectoire de long terme: 52 logements en 1968, 116 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 10,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 50,0 % |
| Classe D | 2 | 20,0 % |
| Classe E | 1 | 10,0 % |
| Classe F | 1 | 10,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 10 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 60 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 40,0 % |
| Classe B | 4 | 40,0 % |
| Classe C | 2 | 20,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 40 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 228 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 61 pour le bâti après 2012.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Forgues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Forgues: 81,0 % de résidences principales, 10,3 % de secondaires et 7,8 % de vacants sur un total de 116 logements. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (99,1 %). Ancrage local: la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, dans les collines, à une altitude moyenne de 189 m.
Parc très largement détenu par ses occupants: 89,2 % de propriétaires contre 9,7 % de locataires.
33,0 % des logements de Forgues datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 193 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 10,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 47,4 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+13,7 %). 60,6 % des ménages de Forgues disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure: les attentes résidentielles s'y calquent. Le parc résidentiel de Forgues s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 189 m.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Forgues a bondi de +52,9 % en un an, signal rare sur une commune de 214 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 10,4 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (2,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Haute-Garonne
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +52,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Forgues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Forgues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Forgues s'établit à 3 747 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Forgues se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Forgues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Forgues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 747 €/m² de prix médian pour 2 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +58,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 747 € | 3 747 € |
| Prix moyen/m² | 3 747 € | |
| Surface médiane | – | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 2 361 € |
| 2022 | 1 | 1 578 € |
| 2023 | 2 | 1 391 € |
| 2024 | 1 | 2 451 € |
| 2025 | 2 | 3 747 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 32 autorisations pour 26 démarrages effectifs.
Construction neuve à Forgues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Forgues: 5 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-38 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Forgues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Forgues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Forgues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Forgues: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Forgues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Forgues : cadre de vie et logement
Forgues compte 214 habitants, à 265 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 619 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 8 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Forgues
Forgues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Forgues
Composition du parc immobilier à Forgues
116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Forgues: 100,0 % de maisons, 0,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Forgues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 91 logements).
- Avant 1919 33,0 % 30 logts
- 1919-1945 2,2 % 2 logts
- 1946-1970 1,1 % 1 logts
- 1971-1990 19,8 % 18 logts
- 1991-2005 14,3 % 13 logts
- 2006-2019 28,6 % 26 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Forgues
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Forgues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Forgues
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
299 760 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Forgues
Quel est le prix de l'immobilier à Forgues ?
Le prix médian au m² à Forgues est de 3 747 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 300 000 €.
Comment Forgues se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Forgues se classe au 12ᵉ rang sur 572 communes du Haute-Garonne — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Forgues ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Forgues est de 2,8 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Forgues prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Forgues.
Résumé
Le m² médian à Forgues s'échange à 3 747 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. Dans l'Haute-Garonne, Forgues appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Forte valorisation observée: le m² médian de Forgues gagne +58,7 % sur la période 2021-2025. Au total, 9 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +52,9 % sur le prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 747 €/m² pour 80 m². Le bien médian (80 m² à 299 760 €) équivaut à 11,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,3 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 2,8 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Le poids limité des résidences secondaires (10,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Forgues s'interprète dans un contexte plus large — Forgues est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 189 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.