01 Le parc de logements
Le parc comprend 138 logements dont 112 résidences principales, 11 résidences secondaires et 15 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 112 | 81,2 % |
| Résidences secondaires | 11 | 8,0 % |
| Logements vacants | 15 | 10,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 81 % d'habitat permanent, 8 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 138.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 29,2 % |
| 1919-1945 | 14 | 12,4 % |
| 1946-1970 | 13 | 11,5 % |
| 1971-1990 | 18 | 15,9 % |
| 1991-2005 | 14 | 12,4 % |
| 2006-2019 | 21 | 18,6 % |
Structure du bâti par époque: 29 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (29 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 3,5 % |
| 2 pièces | 1 | 0,9 % |
| 3 pièces | 14 | 12,4 % |
| 4 pièces | 33 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 61 | 54,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 54 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 132 | 142 | 138 |
| Rés. principales | 109 | 120 | 112 |
| Rés. secondaires | 17 | 16 | 11 |
| Vacants | 5 | 6 | 15 |
À Saint-Marc-Du-Cor (14 km, 183 hab.), la part de propriétaires s'élève à 63,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 105 | 93,8 % |
| Locataires (privé) | 6 | 5,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 93,3 % appartiennent à leurs occupants, 5,7 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 22 | 19,5 % |
| Électricité | 36 | 31,9 % |
| Gaz bouteille | 11 | 9,7 % |
| Autre (bois…) | 44 | 38,9 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 39 %. électricité pèse 32 %, fioul 19 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 15 |
| 5 à 9 ans | 19 |
| 10 ans ou plus | 70 |
| Total ménages | 112 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 6 |
| Sous-occupation accentuée | 51 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 | 0,9 % |
| 1 voiture | 38 | 33,9 % |
| 2 voitures ou plus | 73 | 65,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 1 % sans véhicule, 34 % mono-motorisés, 65 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 100 | 81 | 14 | 5 |
| 1975 | 103 | 66 | 17 | 20 |
| 1982 | 103 | 76 | 20 | 7 |
| 1990 | 107 | 70 | 26 | 11 |
| 1999 | 106 | 78 | 16 | 12 |
| 2006 | 121 | 97 | 16 | 8 |
| 2011 | 132 | 109 | 17 | 5 |
| 2016 | 142 | 120 | 16 | 6 |
| 2022 | 138 | 112 | 11 | 15 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 100 à 138, soit +38 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 12 | 11 | 13 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,7 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 7,4 % |
| Classe D | 7 | 25,9 % |
| Classe E | 10 | 37,0 % |
| Classe F | 5 | 18,5 % |
| Classe G | 2 | 7,4 % |
Distribution DPE sur 27 diagnostics: la majorité se situe en classe E (37 %), avec 11 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 7,4 % |
| Classe B | 11 | 40,7 % |
| Classe C | 6 | 22,2 % |
| Classe D | 1 | 3,7 % |
| Classe E | 3 | 11,1 % |
| Classe F | 4 | 14,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 41 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 283 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 201 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 296 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 201 pour le bâti 2001-2012.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fortan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 138 logements de Fortan se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (81,2 % / 8,0 % / 10,9 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 99,3 % du parc se compose de maisons (137 unités). Ce contexte résidentiel — Fortan est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, en plaine, à 85 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 93,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 29,5 % du parc remonte à avant 1919. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 279 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 25,9 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (38,9 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Fortan entre 2016 et 2022 (-2,8 %). 65,2 % des ménages de Fortan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Le parc résidentiel de Fortan s'inscrit dans un territoire en plaine, à 85 m d'altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,8 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Loir-et-Cher (66ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Prix en forte hausse : +22,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fortan
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fortan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fortan s'établit à 1 180 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fortan fait partie du quart des communes les moins chères du Loir-et-Cher.
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fortan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fortan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fortan évolue de -0,7 %, passant de 1 188 à 1 180 €/m²; 7 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 1 180 € | 1 180 € |
| Prix moyen/m² | 1 328 € | |
| Surface médiane | – | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 1 188 € |
| 2022 | 4 | 1 305 € |
| 2023 | 5 | 989 € |
| 2024 | 3 | 964 € |
| 2025 | 7 | 1 180 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve à Fortan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 3 logements autorisés à à Fortan (1 en 2025).
Fourchettes de loyers à Fortan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fortan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fortan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 27 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fortan: la classe E domine, 25,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fortan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fortan : cadre de vie et logement
Fortan compte 255 habitants, à 131 m d'altitude. Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 707 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 4 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fortan
Fortan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fortan
Composition du parc immobilier à Fortan
138 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 100,0 % du parc à Fortan, 0,0 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fortan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 112 logements).
- Avant 1919 29,5 % 33 logts
- 1919-1945 12,5 % 14 logts
- 1946-1970 11,6 % 13 logts
- 1971-1990 16,1 % 18 logts
- 1991-2005 12,5 % 14 logts
- 2006-2019 18,8 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fortan
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fortan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fortan
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
94 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fortan
Quel est le prix de l'immobilier à Fortan ?
Le prix médian au m² à Fortan est de 1 180 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 94 000 €.
Comment Fortan se situe-t-elle dans le Loir-et-Cher ?
Fortan figure parmi les communes les plus abordables du Loir-et-Cher : 200ᵉ rang sur 265, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Fortan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fortan est de 7,8 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Fortan est-il énergétiquement dégradé ?
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fortan.
Communes limitrophes de Fortan
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Résumé
Le marché de Fortan est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 180 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,7 %). Sur l'ensemble de la période, 28 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +22,4 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 180 €/m² pour une surface médiane de 80 m². Le bien médian (80 m² à 94 400 €) équivaut à 3,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,8 € (appartements) et 7,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Fortan (8,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 3 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 1 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 67 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fortan est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Le cadre géographique (en plaine, à 85 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).