01 Le parc de logements
Le parc comprend 150 logements dont 112 résidences principales, 30 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 112 | 74,7 % |
| Résidences secondaires | 30 | 20,0 % |
| Logements vacants | 8 | 5,3 % |
Le graphique détaille la structure des 150 logements: 75 % sont habités en permanence, 20 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 25 | 22,5 % |
| 1919-1945 | 10 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 8 | 7,2 % |
| 1971-1990 | 12 | 10,8 % |
| 1991-2005 | 34 | 30,6 % |
| 2006-2019 | 22 | 19,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 23 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 3,6 % |
| 3 pièces | 21 | 18,8 % |
| 4 pièces | 32 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 55 | 49,1 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 49 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 137 | 140 | 150 |
| Rés. principales | 98 | 99 | 112 |
| Rés. secondaires | 34 | 34 | 30 |
| Vacants | 5 | 7 | 8 |
Pour référence, Mourèze (15 km) affiche 44,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 93 | 83,0 % |
| Locataires (privé) | 15 | 13,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 3,6 % |
Occupation des résidences principales — 83,0 % appartiennent à leurs occupants, 13,4 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,9 % |
| Fioul | 16 | 14,3 % |
| Électricité | 59 | 52,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 34 | 30,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (53 %), 30 % pour autres sources (bois notamment) et 14 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 |
| 2 à 4 ans | 23 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 68 |
| Total ménages | 112 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 27 |
| Sous-occupation accentuée | 32 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 6,3 % |
| 1 voiture | 43 | 38,4 % |
| 2 voitures ou plus | 62 | 55,4 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 38 % avec une voiture et 55 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 75,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 69 | 48 | 7 | 14 |
| 1975 | 77 | 45 | 10 | 22 |
| 1982 | 81 | 56 | 23 | 2 |
| 1990 | 86 | 49 | 28 | 9 |
| 1999 | 95 | 57 | 38 | 0 |
| 2006 | 124 | 78 | 43 | 3 |
| 2011 | 137 | 98 | 34 | 5 |
| 2016 | 140 | 99 | 34 | 7 |
| 2022 | 150 | 112 | 30 | 8 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 69 logements, le total atteint 150 en 2022 (+117 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 18 | 16 | 15 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,6 % |
| Classe B | 7 | 25,0 % |
| Classe C | 8 | 28,6 % |
| Classe D | 5 | 17,9 % |
| Classe E | 3 | 10,7 % |
| Classe F | 4 | 14,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 28 diagnostics par étiquette énergétique: 29 % en C, 57 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 53,6 % |
| Classe B | 5 | 17,9 % |
| Classe C | 4 | 14,3 % |
| Classe D | 2 | 7,1 % |
| Classe E | 1 | 3,6 % |
| Classe F | 1 | 3,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (54 %), 86 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 108 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 60 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 217 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 2 |
| Classe C | 8 | 0 |
| Classe D | 4 | 1 |
| Classe E | 3 | 0 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (187 kWh/m²/an) et appartements en classe B (130).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fouzilhon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Fouzilhon compte 150 logements répartis entre les trois statuts (principal 74,7 %, secondaire 20,0 %, vacant 5,3 %). Une typologie quasi monomorphe — 94,7 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Fouzilhon est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, à 140 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (31 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 83,0 % de propriétaires occupants.
Entre héritage et modernité: 22,5 % de logements d'avant 1919 et 19,8 % postérieurs à 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (181 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,3 %. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,7 % des résidences principales.
Le parc de Fouzilhon s'est étoffé de +7,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Profil fortement motorisé: 55,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Fouzilhon est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique à 140 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (31 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Fouzilhon en 2026 ?
Niché dans les Avant-Monts de l'Hérault, le village de Fouzilhon présente un marché immobilier singulier : très accessible financièrement mais marqué par un déclin démographique récent. Entre correction des prix et rendement locatif correct, faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indices territoriaux.
Correction de 6,4 % en 2024, une fenêtre d'entrée stratégique dans l'arrière-pays biterrois.
Verdict
➤ Investissement réservé aux profils prudents, pour une stratégie locative annuelle en maison sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Accessibilité financière très élevée (IAI 7,7)
- ✓ Rendement brut des maisons correct à 5,5 %
- ✓ Correction récente ouvre des opportunités de négociation
- ⚠ Déclin territorial marqué (IDT 6,9)
- ⚠ Attractivité et opportunités locales limitées
- ⚠ Marché locatif annuel modéré (IOL 3,5)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à 60 % des communes françaises similaires.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour l'accessibilité financière.
- Rendement locatif brut supérieur de 2 points aux grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Fouzilhon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Fouzilhon : opportunités et risques
Investir à Fouzilhon en 2026 relève d'une stratégie de niche locative annuelle, principalement axée sur les maisons. Le rendement brut de 5,5 % est correct pour la région, mais il est immédiatement amputé par une taxe foncière élevée (45,07 %) et les charges de gestion, pour aboutir à un net estimé à 3,2 %. Ce rendement réel reste néanmoins supérieur à celui des livrets réglementés et peut intéresser un investisseur patient.
La faible pression immobilière (IPI 3,5) et l'accessibilité élevée (IAI 7,7) sont des atouts pour l'acquéreur. Elles indiquent que les prix ne sont pas surévalués par rapport au revenu local et laissent de la marge à la négociation. Toutefois, l'indice de déclin territorial (IDT 6,9) et la baisse de 2 % de la population sur 5 ans sont des signaux d'alerte sur la vitalité future de la demande.
La stratégie la plus cohérente serait donc de cibler une maison rénovée ou à rénover, bien exposée et proche des rares services (un commerce, six services de proximité). Il faut privilégier le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la valorisation reparte, portée par l'attractivité plus large de l'arrière-pays biterrois. La location saisonnière, malgré un indice IPTI à 5,5, semble plus risquée compte tenu du faible taux de résidences secondaires (20 %) et de la connectivité numérique médiocre.
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Données du marché immobilier à Fouzilhon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Fouzilhon, analysé d'après les transactions DVF 2024, se caractérise par sa faible liquidité et sa volatilité récente. Avec seulement 3 ventes par an en moyenne, chaque transaction pèse significativement sur la formation des prix, expliquant en partie le pic de 2022 suivi d'une correction. Cette dynamique est typique des micro-marchés ruraux où l'offre est rare et la demande sensible aux effets de mode résidentielle.
Le parc, composé à 94,7 % de maisons, est ancien : près d'un tiers date d'avant 1945. Cela confère un charme certain mais représente aussi un risque latent de travaux, d'autant que 12,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). L'investisseur doit donc intégrer un budget rénovation, d'autant plus avec le renforcement de la réglementation.
Enfin, la proximité d'équipements comme la gare de Magalas (4 km) et du TGV à Béziers (18,5 km) constitue un atout pour l'attractivité résidentielle, soutenant une demande locative ou d'accession venue de l'extérieur. Néanmoins, le taux élevé de propriétaires (83 %) et le vieillissement de la population limitent le turnover et la dynamique interne du marché.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fouzilhon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Fouzilhon, d'après les données DVF, dessine un marché volatile. Après une hausse significative en 2022, avec un prix médian dépassant les 3 080 €/m², une correction nette s'est amorcée, ramenant le prix à 2 251 €/m² en 2024, soit une baisse de 6,4 % sur un an. Cette trajectoire contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines et reflète la sensibilité d'un petit marché à quelques transactions. Pour un acheteur en 2026, cela indique un environnement de négociation potentiellement favorable, mais aussi la nécessité de bien calibrer son prix de revente futur dans un contexte de faible liquidité.
Évolution du marché immobilier de Fouzilhon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 182 €/m² à 2 978 €/m² (+36,5 %), pour 3 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 978 € | 2 978 € |
| Prix moyen/m² | 2 321 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 2 182 € |
| 2022 | 6 | 2 835 € |
| 2023 | 6 | 2 333 € |
| 2024 | 6 | 3 094 € |
| 2025 | 3 | 2 978 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fouzilhon, bien que très limitée en volume, affiche une tendance haussière significative selon les données SITADEL. Sur les cinq dernières années, 10 logements ont été autorisés, soit une tendance en hausse de +400 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cependant, aucun permis n'a été délivré en 2024, ce qui tempère cet élan. Cette très faible construction neuve, face à une démographie en léger recul (-2 % sur 5 ans), n'indique pas de risque de sur-offre. Elle suggère plutôt un marché immobilier qui se renouvelle principalement par l'ancien, avec un parc vieillissant (31,5 % construit avant 1945) qui pourrait nécessiter des travaux de rénovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 34 autorisations et 26 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.
Construction neuve à Fouzilhon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fouzilhon totalise 13 logements sur 5 ans, soit +550 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fouzilhon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fouzilhon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,5 %) au net (3,2 %) pour une maison à Fouzilhon s'explique par plusieurs charges locales. La taxe foncière sur le bâti y est de 45,07 % (taux 2024), un poste important. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien (compter 1 % de la valeur du bien/an), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,3 %). En copropriété (rare ici), les charges courantes s'ajouteraient.
Performance énergétique du parc à Fouzilhon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fouzilhon est C, avec 14,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local présente une performance énergétique correcte avec une classe dominante C (175 kWh/m²/an) et seulement 12,5 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie que la majorité des biens sont déjà aux normes ou proches de l'être, limitant le risque de travaux urgents. Attention toutefois : les logements classés F ou G devront être rénovés avant 2028 pour la location et 2034 pour toute vente, selon la loi Climat. Source : ADEME.
Calculateur de rendement à Fouzilhon
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Cas pratique : un investissement type à Fouzilhon
Pour une maison type de 69 m² (valeur 155 319 €), le loyer mensuel moyen serait d'environ 711 € (69 * 10,3 €/m²). Avec un apport de 30 % et un prêt à 3 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 603 €. Le loyer couvrirait alors la mensualité, laissant un cash-flow apparent positif de 108 €, à nuancer par les charges (taxe foncière, gestion, etc.).
Erreurs à éviter quand on investit à Fouzilhon
- Oublier la taxe foncière à 45,07 % dans la rentabilité.
- Négliger la provision pour vacance (5,3 % de logements vacants).
- Investir sans vérifier le DPE et les obligations de rénovation.
- Surestimer les loyers dans un marché de petite taille.
Quand acheter ou vendre ?
À Fouzilhon, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des villages. Le printemps et le début de l'automne sont les périodes les plus actives pour les visites, profitant du climat doux. La présence de 20 % de résidences secondaires peut générer une demande accrue en été. Pour les vendeurs, mettre son bien en vente au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut aussi motiver certaines transactions à l'automne.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique pour 243 habitants.
- Indice de vieillissement très élevé à 226,2.
- Construction neuve en hausse de 400 % sur 5 ans.
S'installer à Fouzilhon : cadre de vie et logement
S'installer à Fouzilhon, c'est choisir le calme d'un village de 243 habitants, à une vingtaine de minutes de Béziers. Le cadre de vie est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne de 15,1°C et un paysage de vignes et de garrigues. La commune offre un niveau d'équipements basique (12 équipements BPE), avec l'essentiel : un commerce, un médecin, et plusieurs associations sportives et culturelles, ce qui en fait un territoire dépendant des bourgs voisins pour les services plus étoffés.
Le profil démographique est âgé (âge médian de 52,5 ans) et la part des plus de 60 ans dépasse 38 %. Ce contexte crée une atmosphère paisible mais peu dynamique pour les jeunes actifs ou les familles. Il faut aussi intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation sur la Thongue et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle. Pour les télétravailleurs, la connexion fibre est très limitée (9,2 % des logements), un point crucial à vérifier avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Fouzilhon
Fouzilhon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fouzilhon
Fouzilhon bénéficie d'un climat méditerranéen atténué avec une température moyenne agréable de 15,1 °C et des précipitations modérées (664 mm/an). Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans extrêmes climatiques marqués. Il attire souvent les retraités ou les actifs travaillant dans le Biterrois, à 18,5 km, qui souhaitent un cadre de vie paisible et ensoleillé.
Composition du parc immobilier à Fouzilhon
150 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Fouzilhon est composé très majoritairement de maisons (94,7 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Fouzilhon est très homogène et ancré : 94,7 % de maisons, 83 % de propriétaires occupants et 20 % de résidences secondaires. Cette composition indique un marché stable, peu sujet à la spéculation, où la communauté est bien installée. L'acheteur typique est soit un habitant local, soit un néo-rural cherchant une résidence principale dans un village préservé, attiré par ce taux élevé de propriétaires qui garantit un certain entretien du cadre de vie.
Ancienneté du parc à Fouzilhon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 111 logements).
- Avant 1919 22,5 % 25 logts
- 1919-1945 9,0 % 10 logts
- 1946-1970 7,2 % 8 logts
- 1971-1990 10,8 % 12 logts
- 1991-2005 30,6 % 34 logts
- 2006-2019 19,8 % 22 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fouzilhon
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fouzilhon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fouzilhon est soumis à plusieurs aléas naturels à vérifier avant tout achat. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour la Thongue est actif. On note également un risque radon significatif et une sismicité faible. Huit risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. Consulter le dossier géorisques et le PPR en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Fouzilhon
Pour une maison familiale de 100 m² à Fouzilhon, le budget d'achat hors frais serait d'environ 225 100 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 202 590 € sur 20 ans à 3 % générerait une mensualité d'environ 1 124 €. Cela représenterait l'équivalent de 58,5 % du revenu médian mensuel local (1 920 €), nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Fouzilhon
- Négliger la consultation du PPR Inondation Thongue.
- Acheter sans diagnostic radon (risque significatif).
- Sous-estimer les travaux dans les maisons anciennes (31,5 % du parc).
- Oublier de vérifier la couverture fibre (seulement 9,2 %).
Points clés à retenir à Fouzilhon
- Prix médian des maisons : 2 978 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 5,5 %, net : 3,2 %.
- Climat doux avec 15,1 °C de moyenne annuelle.
- Prix en correction (-6,4 % sur un an).
- Taxe foncière élevée (taux : 45,07 %).
- Parc stable : 83 % de propriétaires occupants.
- 20 % de résidences secondaires, demande existante.
- 94,7 % du parc est constitué de maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fouzilhon ?
À Fouzilhon, la valeur d'un bien est influencée par son état et sa performance énergétique bien plus que par sa simple surface. Un DPE A ou B peut valoriser un bien de 10 à 15 % par rapport à un équivalent classé D ou E. L'exposition sud et la présence d'un terrain arboré ou avec vue sont des atouts majeurs dans ce village de 5 km². La proximité des 12 équipements de proximité (dont 1 commerce) est un plus, mais l'éloignement de la gare TGV de Béziers (18,5 km) peut modérer la valorisation. Pour un vendeur, soigner l'état général et mettre en avant le caractère et l'ensoleillement est crucial.
Estimation indicative d'une maison à Fouzilhon
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
202 504 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-tendances de Fouzilhon, comme l'attrait pour les maisons de village rénovées ou le profil des acheteurs (38,5 % de plus de 60 ans, 20 % de résidences secondaires). Il évalue précisément l'impact d'un DPE défavorable ou d'un risque radon sur la valeur. Son expertise permet de négocier avec des acheteurs sérieux, souvent issus de la région. Les outils automatiques, basés sur des moyennes, ne capturent pas ces nuances ni la baisse récente de 6,4 % des prix/m² sur un an. Son estimation évite une sous-évaluation ou, à l'inverse, une mise sur le marché à un prix bloquant.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Ne pas valoriser les atouts comme la vue ou le terrain.
- Ignorer la baisse récente des prix (-6,4 %).
- Oublier de mentionner un DPE favorable (classe C dominante).
Investir à Fouzilhon : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Fouzilhon se joue sur le terrain : sélection du bien, état du bâti, négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de ce marché étroit et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données révèlent un marché équilibré, mais la réussite de votre projet dépend de la sélection du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fouzilhon grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Fouzilhon
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fouzilhon
Quel est le prix immobilier moyen à Fouzilhon ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Fouzilhon était de 2 251 €. La moitié des maisons vendues l'ont été entre 1 882 € et 3 188 €/m², reflétant une certaine diversité de l'offre. Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'établissait à 4 140 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Fouzilhon ?
Le marché a connu une correction de 6,4 % en 2024 après le pic de 2022, créant un environnement potentiellement favorable à la négociation. Avec une accessibilité financière très élevée (indice IAI 7,7), c'est un bon moment pour les primo-accédants locaux, mais les investisseurs doivent composer avec une demande locative modérée.
Fouzilhon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Fouzilhon est beaucoup moins chère que Coulobres (-28 %) mais significativement plus chère que Pézènes-les-Mines (+67 %). Cette position intermédiaire s'explique par sa localisation dans les Avant-Monts, plus proche des axes de communication que certains villages reculés.
Quel rendement locatif espérer à Fouzilhon ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 5,5 %, ce qui est correct. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,2 %. Il n'y a pas de marché locatif significatif en appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Fouzilhon ?
Les principaux risques sont le déclin démographique, la faible liquidité du marché (peu de transactions) et la vétusté d'une partie du parc (31,5 % des logements datent d'avant 1945). Il faut aussi vérifier les contraintes du PPR Inondation et l'état du DPE du bien convoité.
Marché immobilier des communes voisines
Fouzilhon offre un effet de levier intéressant avec un prix au m² inférieur de 67 % à Pézènes-les-Mines, tout en restant 28 % plus accessible que Coulobres, pour des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fouzilhon.
Communes limitrophes de Fouzilhon
Fouzilhon est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 978 €/m² à Fouzilhon contre 3 454 €/m² pour l'Hérault.
Forte valorisation observée: le m² médian de Fouzilhon gagne +36,5 % sur la période 2021-2025. 26 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,7 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Fouzilhon à un niveau significatif — 2 978 €/m² en médiane. Le bien médian (68 m² à 202 504 €) équivaut à 8,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fouzilhon avoisinent 10,1 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 20,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Construction neuve active à Fouzilhon: l'équivalent de 3 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (77 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fouzilhon est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (31 km), à 140 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.