01 Le parc de logements
Le parc comprend 185 logements dont 108 résidences principales, 61 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 108 | 58,4 % |
| Résidences secondaires | 61 | 33,0 % |
| Logements vacants | 16 | 8,6 % |
Sur les 185 logements recensés, 58 % sont occupés à l'année, 33 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 42 | 38,9 % |
| 1919-1945 | 3 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 4 | 3,7 % |
| 1971-1990 | 15 | 13,9 % |
| 1991-2005 | 20 | 18,5 % |
| 2006-2019 | 24 | 22,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (22 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 7,5 % |
| 3 pièces | 22 | 20,6 % |
| 4 pièces | 31 | 29,0 % |
| 5 pièces ou plus | 46 | 43,0 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 43 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 174 | 183 | 185 |
| Rés. principales | 102 | 110 | 108 |
| Rés. secondaires | 68 | 60 | 61 |
| Vacants | 5 | 13 | 16 |
Pour référence, Mourèze (9 km) affiche 44,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 91 | 84,3 % |
| Locataires (privé) | 13 | 12,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 3,7 % |
La répartition du parc occupé: 84,1 % de propriétaires, 12,2 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 12,0 % |
| Électricité | 33 | 30,6 % |
| Gaz bouteille | 4 | 3,7 % |
| Autre (bois…) | 58 | 53,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (54 %), 31 % pour électricité et 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 71 |
| Total ménages | 108 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 39 |
| Sous-occupation accentuée | 24 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,9 % |
| 1 voiture | 55 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 51 | 47,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 2 % sans voiture, 51 % à une voiture et 47 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 58,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 111 | 49 | 48 | 14 |
| 1975 | 108 | 54 | 33 | 21 |
| 1982 | 116 | 68 | 47 | 1 |
| 1990 | 127 | 74 | 36 | 17 |
| 1999 | 136 | 78 | 36 | 22 |
| 2006 | 158 | 87 | 53 | 19 |
| 2011 | 174 | 102 | 68 | 5 |
| 2016 | 183 | 110 | 60 | 13 |
| 2022 | 185 | 108 | 61 | 16 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 111 logements à l'origine, 185 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 14 | 22 | 20 | 17 | 20 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,0 % |
| Classe B | 3 | 9,1 % |
| Classe C | 11 | 33,3 % |
| Classe D | 7 | 21,2 % |
| Classe E | 6 | 18,2 % |
| Classe F | 3 | 9,1 % |
| Classe G | 2 | 6,1 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 33 % des logements et 45 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 39,4 % |
| Classe B | 6 | 18,2 % |
| Classe C | 11 | 33,3 % |
| Classe D | 3 | 9,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 39 %, 91 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 130 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 74 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 247 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 74 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 10 | 1 |
| Classe D | 7 | 0 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 209 kWh/m²/an côté maisons, C à 147 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pézènes-les-Mines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part significative du parc de Pézènes-les-Mines reste vacante hors saison — 61 résidences secondaires recensées (33,0 %). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 93,0 % de maisons individuelles (172 unités). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 184 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (38 km).
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Pézènes-les-Mines (84,1 %).
Le parc ancien occupe une place forte à Pézènes-les-Mines: 38,9 % des logements ont été bâtis avant 1919. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 207 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 15,2 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 53,7 % des résidences principales.
Pézènes-les-Mines conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+1,1 %). Profil fortement motorisé: 47,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Pézènes-les-Mines est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. La commune est à 184 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (38 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (108 résidences principales de Pézènes-les-Mines) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Pézènes-Les-Mines, petit village de l'arrière-pays biterrois, affiche un marché immobilier à deux visages : des prix parmi les plus bas du département mais un déclin démographique marqué. Avec une population vieillissante et une économie locale limitée, le territoire offre des opportunités de rendement locatif élevé, mais à quel risque ? Notre verdict.
Avec un rendement locatif brut de 16,9 % sur les maisons, Pézènes-Les-Mines offre l'un des meilleurs effets de levier du département, mais dans un contexte démographique dégradé.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif élevé, strictement réservée aux investisseurs aguerris capables de maîtriser les risques liés au territoire.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (16,9 %)
- ✓ Accessibilité financière très élevée
- ✓ Correction récente de -64,9 % en 2024
- ⚠ Déclin démographique marqué et vieillissant
- ⚠ Marché très étroit et peu liquide
- ⚠ Parc ancien avec 16,7 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 391 €/m², Pézènes-Les-Mines est moins chère que 95 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré est inférieur de plus de 60 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles et du littoral languedocien.
Analyse du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Pézènes-les-Mines : opportunités et risques
Investir à Pézènes-Les-Mines en 2026 ne peut se justifier que par une quête de rendement locatif brut élevé, dans une logique de cash-flow immédiat. Le calcul est sans appel : avec un loyer médian de 10,3 €/m²/mois, le rendement brut théorique sur une maison atteint 16,9 %, un niveau qui figure dans le top national. Toutefois, ce rendement doit être immédiatement tempéré par la réalité des charges locales, à commencer par une taxe foncière de 35,83 % et un taux de vacance structurellement plus élevé dans un village de 237 habitants.
La stratégie la plus adaptée semble être la location annuelle classique, en ciblant une clientèle locale ou des travailleurs attirés par la proximité relative de Bédarieux (8,5 km). La forte proportion de résidences secondaires (33 %) et un IPTI très élevé de 8/10 pourraient aussi orienter vers de la location saisonnière, mais cette piste est risquée dans un territoire peu équipé et peu touristique en lui-même.
Enfin, l'investissement pour la plus-value à long terme est hautement spéculatif. Si une revalorisation du bâti ancien est possible, elle sera contrainte par les indicateurs économiques et démographiques dégradés. L'acheteur doit donc viser un horizon de détention moyen terme, le temps de capitaliser sur les loyers, sans parier sur une embellie significative du marché.
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Données du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pézènes-les-Mines s'établit à 1 391 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Pézènes-les-Mines fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pézènes-les-Mines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pézènes-les-Mines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 391 €/m² de prix médian pour 5 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, une maison médiane de 62 m² à Pézènes-Les-Mines coûterait environ 45 446 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 275 €. Le loyer médian de 10,3 €/m²/mois générerait un revenu locatif mensuel de 639 €, couvrant largement le crédit et dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut calculé de 16,9 % est exceptionnel. Toutefois, ce rendement doit être nettement révisé à la baisse après déduction des charges (gestion, vacance locative, taxe foncière à 35,83 %), pour atteindre un net d'environ 10,6 %. La viabilité du montage repose donc entièrement sur la capacité à maintenir un taux de vacance bas dans un marché local étroit.
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 391 € | 1 391 € |
| Prix moyen/m² | 1 400 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 354 € |
| 2022 | 7 | 1 433 € |
| 2023 | 4 | 2 039 € |
| 2024 | 8 | 791 € |
| 2025 | 5 | 1 391 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Pézènes-Les-Mines est quasi inexistante, ce qui limite tout risque de sur-offre à court terme. Selon les données SITADEL, seulement 6 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, et aucun en 2024. La tendance est cependant à une hausse de 50 % par rapport à la période quinquennale précédente, signe d'un léger frémissement. Cette faible activité de construction reflète l'attractivité résidentielle limitée de la commune, confrontée à un déclin démographique. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre immobilière restera stable et majoritairement constituée d'ancien, avec les contraintes de rénovation énergétique que cela implique, mais sans pression concurrentielle nouvelle venue du neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 26 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 69 %.
Construction neuve à Pézènes-les-Mines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Pézènes-les-Mines, +100 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pézènes-les-Mines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pézènes-les-Mines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Pézènes-Les-Mines est significativement inférieur au brut, notamment à cause d'une taxe foncière sur le bâti à 35,83 % (2024). Il faut aussi provisionner la gestion locative, les travaux d'entretien sur un parc ancien (41,7 % d'avant 1945) et le risque de vacance dans une commune de 237 habitants. Ces charges réelles expliquent l'écart entre le rendement brut de 16,9 % et le net approximatif de 10,6 % pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Pézènes-les-Mines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pézènes-les-Mines: classe C en tête, 15,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local est plutôt performant avec une classe dominante C (210 kWh/m²/an), mais il contient encore 16,7 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire modéré à moyen-terme : les logements les moins bien classés seront soumis aux interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Privilégier un bien classé D ou mieux est un atout pour la revente et la valeur patrimoniale.
Calculateur de rendement à Pézènes-les-Mines
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Erreurs à éviter quand on investit à Pézènes-les-Mines
- Négliger la taxe foncière, élevée à 35,83 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Tabler sur une réévaluation rapide dans un marché étroit.
- Sous-estimer la durée de vacance locative (8,6 % de logements vacants).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Pézènes-Les-Mines, avec un tiers de résidences secondaires, peut connaître un léger regain au printemps, avant la saison estivale. La vente à l'automne permet à l'acheteur de prendre possession avant l'hiver. La perception de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Le faible nombre de transactions rend cependant la saisonnalité moins marquée qu'en zone touristique dense.
Le saviez-vous ?
- Le village compte 1 monument historique protégé pour seulement 237 habitants.
- 27 km² de superficie pour une densité très faible (rang 77/97 dans le département).
- L'âge médian est de 50,5 ans, supérieur de 8 ans à la moyenne nationale.
S'installer à Pézènes-les-Mines : cadre de vie et logement
S'installer à Pézènes-Les-Mines, c'est choisir un cadre de vie rural préservé dans les contreforts de l'Hérault, à une altitude moyenne de 355 mètres. Le climat y est doux (15,1°C de moyenne) et relativement arrosé (976 mm/an). Le village bénéficie d'une certaine tranquillité, mais affiche une dépendance forte aux pôles d'emplois et de services extérieurs, avec seulement 8 équipements recensés par l'INSEE.
La connectivité est un point faible majeur, avec un score numérique de 2/100 et un déploiement de la fibre quasi nul. Ce déficit, couplé à un isolement relatif – la gare TGV la plus proche est à Béziers, à 28 km –, rend ce territoire peu adapté au télétravail régulier. Le profil démographique, avec un âge médian de 50,5 ans et un indice de vieillissement de 278, confirme l'attrait limité pour les jeunes actifs et les familles.
Carte du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
Pézènes-les-Mines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pézènes-les-Mines
Le climat à Pézènes-Les-Mines, avec une température moyenne de 15,1 °C et 976 mm de précipitations annuelles, est typique de l'arrière-pays héraultais. Il offre un bon ensoleillement tout en restant tempéré par l'altitude (355 m). Ce profil convient aux acheteurs cherchant à éviter les fortes chaleurs littorales, mais il faut prévoir plus de jours de fraîcheur qu'en plaine. Idéal pour une résidence principale ou secondaire tournée vers la nature.
Composition du parc immobilier à Pézènes-les-Mines
185 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
172 maisons pour 13 appartements: le parc à Pézènes-les-Mines est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est extrêmement stable et orienté propriétaires-occupants, avec 84,1 % de propriétaires et 93 % de maisons. La part élevée de résidences secondaires (33 %) indique une attractivité pour un cadre de vie paisible. Le faible taux de logements sociaux (0 %) et le nombre restreint de transactions (6 logements autorisés en 5 ans) créent un marché peu liquide, où les opportunités sont rares et les prix peuvent être volatils.
Ancienneté du parc à Pézènes-les-Mines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 108 logements).
- Avant 1919 38,9 % 42 logts
- 1919-1945 2,8 % 3 logts
- 1946-1970 3,7 % 4 logts
- 1971-1990 13,9 % 15 logts
- 1991-2005 18,5 % 20 logts
- 2006-2019 22,2 % 24 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pézènes-les-Mines
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pézènes-les-Mines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPR Inondation actif concernant la rivière Peyne, et 8 risques naturels sont recensés, dont un radon significatif. La sismicité est très faible. Ces éléments doivent impérativement être vérifiés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan de prévention des risques consultable en mairie. Ils peuvent influencer l'assurabilité et le financement du bien, sans pour autant être rédhibitoires dans la majorité des cas.
Cas pratique : un achat type à Pézènes-les-Mines
Pour une maison familiale de 100 m² à Pézènes-Les-Mines, comptez environ 78 300 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 3,5 années du revenu médian local (22 370 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 400 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Pézènes-les-Mines
- Oublier de consulter le PPR Inondation de la Peyne en mairie.
- Ne pas vérifier le classement DPE avant une offre.
- Surestimer la proximité des commerces (seulement 8 équipements).
- Négliger la couverture réseau (score numérique de 2/100).
Points clés à retenir à Pézènes-les-Mines
- Prix médian au m² à 1 391 €, en nette correction sur un an.
- Rendement brut élevé sur les maisons (16,9 %).
- Climat tempéré avec 15,1 °C de moyenne annuelle.
- Marché peu liquide avec seulement 185 logements.
- Marché quasi exclusivement constitué de maisons (93 %).
- Taxe foncière sur le bâti à 35,83 % en 2024.
- Parc immobilier stable (84,1 % de propriétaires).
- 41,7 % du parc construit avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pézènes-les-Mines ?
À Pézènes-Les-Mines, la valeur d'un bien est d'abord dictée par son état et son potentiel de rénovation, vu l'ancienneté du parc. La surface du terrain est également cruciale dans ce village de 27 km². La proximité des équipements (8 au total) ou de la gare de Bédarieux (8,5 km) peut apporter une légère plus-value. Un DPE dégradé (F/G) pèsera fortement sur le prix face à la réglementation. Enfin, la vue et l'exposition, dans ce paysage vallonné, sont des atouts subjectifs mais valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Pézènes-les-Mines
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
155 792 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Grand Orb intégrera des paramètres invisibles sur les bases de données : l'impact exact du risque radon ou inondation sur la valeur, l'attrait réel d'un quartier, la qualité des matériaux d'une bâtisse ancienne. Il pourra aussi évaluer le potentiel de revente auprès d'une clientèle spécifique (résidents secondaires, retraités). Son expertise humaine est indispensable pour négocier avec des acheteurs sérieux, dans un marché où chaque transaction est unique et les références rares.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatile.
- Comparer avec des biens neufs, quasi inexistants localement.
- Oublier de déduire le coût des travaux de mise aux normes.
- Ne pas tenir compte de la clientèle majoritairement locale.
Investir à Pézènes-les-Mines : passer à l'action
L'analyse des données n'est qu'une première étape. Pour transformer cette opportunité en investissement réussi, une connaissance fine du terrain et du parc immobilier local est indispensable. Notre réseau de professionnels vous accompagne dans cette démarche.
Les données révèlent un potentiel de rendement élevé, mais le territoire présente des risques. Un expert local vous aide à les mesurer.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Pézènes-Les-Mines grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Pézènes-Les-Mines
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pézènes-les-Mines
Quel est le prix immobilier moyen à Pézènes-Les-Mines ?
En 2024, le prix médian des maisons était de 1 391 €/m², pour un prix total médian d'environ 45 000 €. Ce prix a chuté de près de 65 % en un an, faisant de Pézènes-Les-Mines l'une des communes les plus accessibles de l'Hérault.
Est-ce le bon moment pour investir à Pézènes-Les-Mines ?
Le moment est opportun pour chercher un rendement locatif élevé, grâce à des prix d'entrée très bas. Cependant, c'est un investissement risqué en raison du déclin démographique et du marché très étroit, qui exige une sélection rigoureuse du bien.
Pézènes-Les-Mines est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pézènes-Les-Mines est nettement moins chère. Par exemple, le prix au m² y est inférieur de 96 % à celui de Roquessels, une commune comparable du même territoire. Cet éart considérable offre un fort effet de levier.
Quel rendement locatif espérer à Pézènes-Les-Mines ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est exceptionnellement élevé, à 16,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 10,6 %, ce qui reste très compétitif.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pézènes-Les-Mines ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-4 % en 10 ans), la faible liquidité du marché (peu de transactions), la part importante de logements énergivores (16,7 % de passoires) et l'exposition à certains risques naturels comme le radon ou les inondations (PPR actif).
Marché immobilier des communes voisines
Pézènes-Les-Mines affiche un prix au mètre carré inférieur de 96 % à celui de Roquessels, une commune voisine aux caractéristiques similaires, offrant un effet de levier considérable pour un investisseur prêt à assumer des indicateurs moins solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pézènes-les-Mines.
Communes limitrophes de Pézènes-les-Mines
Pézènes-les-Mines est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Pézènes-les-Mines se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 391 € sur la base de 5 transactions enregistrées en 2026. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Pézènes-les-Mines figure parmi les 12 % les moins chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,7 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 30 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +75,9 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 391 €/m². Rapporté au revenu médian de Pézènes-les-Mines, un logement de 112 m² (155 792 €) représente 7,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pézènes-les-Mines: 10,2 €/m²/mois pour un appartement, 10,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 33,0 % de résidences secondaires, Pézènes-les-Mines est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 6 logements autorisés sur 2021-2025, dont 1 commencé. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pézènes-les-Mines est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (38 km), à 184 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.