01 Le parc de logements
Le parc comprend 116 logements dont 54 résidences principales, 53 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 54 | 46,6 % |
| Résidences secondaires | 53 | 45,7 % |
| Logements vacants | 8 | 6,9 % |
Parmi les 116 logements du parc, 47 % assurent la fonction de résidence principale, contre 46 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 33,9 % |
| 1919-1945 | 2 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 9 | 16,1 % |
| 1971-1990 | 8 | 14,3 % |
| 1991-2005 | 8 | 14,3 % |
| 2006-2019 | 10 | 17,9 % |
Structure du bâti par époque: 35 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (35 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 5 | 9,3 % |
| 3 pièces | 18 | 33,3 % |
| 4 pièces | 15 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 16 | 29,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 91 | 106 | 116 |
| Rés. principales | 45 | 51 | 54 |
| Rés. secondaires | 40 | 52 | 53 |
| Vacants | 7 | 3 | 8 |
Pour référence, Saint-Pastous (9 km) affiche 46,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 43 | 79,6 % |
| Locataires (privé) | 9 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 5,6 % |
La répartition du parc occupé: 78,9 % de propriétaires, 15,8 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 4 | 7,3 % |
| Électricité | 7 | 12,7 % |
| Gaz bouteille | 1 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 43 | 78,2 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 78 %. électricité pèse 13 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 9 |
| 10 ans ou plus | 23 |
| Total ménages | 54 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 22 |
| Sous-occupation accentuée | 17 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 7,4 % |
| 1 voiture | 28 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 23 | 42,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 52 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 80 | 47 | 3 | 30 |
| 1975 | 56 | 39 | 12 | 5 |
| 1982 | 62 | 42 | 19 | 1 |
| 1990 | 83 | 41 | 38 | 4 |
| 1999 | 93 | 50 | 40 | 3 |
| 2006 | 110 | 51 | 53 | 6 |
| 2011 | 91 | 45 | 40 | 7 |
| 2016 | 106 | 51 | 52 | 3 |
| 2022 | 116 | 54 | 53 | 8 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 80 logements à l'origine, 116 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 20 | 19 | 17 | 13 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 12,5 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 4 | 25,0 % |
| Classe E | 4 | 25,0 % |
| Classe F | 3 | 18,8 % |
| Classe G | 3 | 18,8 % |
Le graphique décompose les 16 diagnostics par étiquette énergétique: 25 % en D, 13 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 12,5 % |
| Classe B | 7 | 43,8 % |
| Classe C | 5 | 31,3 % |
| Classe D | 1 | 6,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 6,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe B, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 327 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 267 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 327 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 100 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 4 | 0 |
| Classe E | 3 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (312 kWh/m²/an), les appartements E (267) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Germs-sur-l'Oussouet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
53 résidences secondaires sur un parc de 116 logements (soit 45,7 %): le caractère de villégiature de Germs-sur-l'Oussouet est net. Pavillonnaire à très forte intensité: 94,8 % du parc se compose de maisons (110 unités). Le cadre local de Germs-sur-l'Oussouet est une commune du piémont pyrénéen, à une altitude moyenne de 410 m, sur un relief marqué.
Profil fortement patrimonial: 78,9 % des ménages de Germs-sur-l'Oussouet sont propriétaires de leur logement.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 35,2 % du parc remonte à avant 1919. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 309 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 37,5 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (78,2 %).
Le parc de Germs-sur-l'Oussouet a progressé de +9,4 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 42,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Germs-sur-l'Oussouet est une commune du piémont pyrénéen. Le contexte naturel (à une altitude moyenne de 410 m, sur un relief marqué) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Germs-sur-l'Oussouet : -30,8 % en un an, dans un contexte de seulement 5 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Pyrénées (228ᵉ rang sur 423 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -30,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Germs-sur-l'Oussouet
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Germs-sur-l'Oussouet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Germs-sur-l'Oussouet s'établit à 1 756 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
37,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Germs-sur-l'Oussouet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Germs-sur-l'Oussouet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 5 transactions en 2025 et affiche une évolution de +47,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 756 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 72 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 756 € | 1 756 € |
| Prix moyen/m² | 3 017 € | |
| Surface médiane | – | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 189 € |
| 2022 | 1 | 2 344 € |
| 2023 | 2 | 2 344 € |
| 2024 | 3 | 2 536 € |
| 2025 | 5 | 1 756 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 18 autorisations pour 14 démarrages effectifs.
Construction neuve à Germs-sur-l'Oussouet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 4 logements autorisés à à Germs-sur-l'Oussouet, dont 0 en 2025 (0 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Germs-sur-l'Oussouet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Germs-sur-l'Oussouet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Germs-sur-l'Oussouet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Germs-sur-l'Oussouet: la classe D domine, 37,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Germs-sur-l'Oussouet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Germs-sur-l'Oussouet : cadre de vie et logement
Germs-sur-l'Oussouet, commune de 99 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 951 m d'altitude et arrosée par 1 420 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Germs-sur-l'Oussouet
Germs-sur-l'Oussouet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Germs-sur-l'Oussouet
Composition du parc immobilier à Germs-sur-l'Oussouet
116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,7 % du parc à Germs-sur-l'Oussouet, 4,3 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Germs-sur-l'Oussouet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 54 logements).
- Avant 1919 35,2 % 19 logts
- 1919-1945 3,7 % 2 logts
- 1946-1970 16,7 % 9 logts
- 1971-1990 14,8 % 8 logts
- 1991-2005 14,8 % 8 logts
- 2006-2019 18,5 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Germs-sur-l'Oussouet
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Germs-sur-l'Oussouet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Germs-sur-l'Oussouet
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
126 432 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Germs-sur-l'Oussouet
Quel est le prix de l'immobilier à Germs-sur-l'Oussouet ?
Le prix médian au m² à Germs-sur-l'Oussouet est de 1 756 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 72 m² (surface médiane locale), compter environ 126 000 €.
Comment Germs-sur-l'Oussouet se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Germs-sur-l'Oussouet se situe au 228ᵉ rang du Hautes-Pyrénées sur 423 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Germs-sur-l'Oussouet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Germs-sur-l'Oussouet est de 6,5 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Germs-sur-l'Oussouet ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Germs-sur-l'Oussouet est-il énergétiquement dégradé ?
37,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Germs-sur-l'Oussouet
Germs-sur-l'Oussouet est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 5 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 756 €/m² à Germs-sur-l'Oussouet, niveau conforme à la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +47,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Germs-sur-l'Oussouet. Sur l'ensemble de la période, 17 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -30,8 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 756 €/m² pour une surface médiane de 72 m². Rapporté au revenu médian de Germs-sur-l'Oussouet, un logement de 72 m² (126 432 €) représente 6,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,1 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc local comporte 45,7 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 4 logements autorisés, soit 1/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Germs-sur-l'Oussouet est une commune du piémont pyrénéen. La géographie joue son rôle: la commune est à une altitude moyenne de 410 m, sur un relief marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.