01 Le parc de logements
Le parc comprend 436 logements dont 268 résidences principales, 146 résidences secondaires et 22 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 268 | 61,5 % |
| Résidences secondaires | 146 | 33,5 % |
| Logements vacants | 22 | 5,0 % |
Parmi les 436 logements du parc, 61 % assurent la fonction de résidence principale, contre 33 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 69 | 26,2 % |
| 1919-1945 | 9 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 27 | 10,3 % |
| 1971-1990 | 46 | 17,5 % |
| 1991-2005 | 59 | 22,4 % |
| 2006-2019 | 53 | 20,2 % |
Structure du bâti par époque: 26 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (26 %), 20 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 17 | 6,3 % |
| 2 pièces | 26 | 9,7 % |
| 3 pièces | 52 | 19,4 % |
| 4 pièces | 67 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 106 | 39,6 % |
Distribution par taille: 16 % de petits logements (T1-T2), 40 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 383 | 408 | 436 |
| Rés. principales | 226 | 245 | 268 |
| Rés. secondaires | 133 | 134 | 146 |
| Vacants | 24 | 29 | 22 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Eustache (10 km) affiche 64,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 182 | 67,9 % |
| Locataires (privé) | 68 | 25,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 18 | 6,7 % |
La répartition du parc occupé: 67,9 % de propriétaires, 25,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 73 | 27,2 % |
| Électricité | 119 | 44,4 % |
| Autre (bois…) | 75 | 28,0 % |
Le électricité équipe 44 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (28 %) et fioul (27 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 37 |
| 2 à 4 ans | 56 |
| 5 à 9 ans | 34 |
| 10 ans ou plus | 141 |
| Total ménages | 268 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 36 |
| Sous-occupation modérée | 66 |
| Sous-occupation accentuée | 76 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 3,0 % |
| 1 voiture | 109 | 40,7 % |
| 2 voitures ou plus | 151 | 56,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 3 % sans, 41 % à une voiture, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 91,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 112 | 85 | 26 | 1 |
| 1975 | 142 | 95 | 31 | 16 |
| 1982 | 149 | 122 | 21 | 6 |
| 1990 | 154 | 118 | 22 | 14 |
| 1999 | 208 | 174 | 24 | 10 |
| 2006 | 250 | 208 | 19 | 23 |
| 2011 | 383 | 226 | 133 | 24 |
| 2016 | 408 | 245 | 134 | 29 |
| 2022 | 436 | 268 | 146 | 22 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 112 logements, le total atteint 436 en 2022 (+289 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 119 | 121 | 123 | 101 | 61 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,1 % |
| Classe B | 4 | 4,3 % |
| Classe C | 6 | 6,4 % |
| Classe D | 48 | 51,1 % |
| Classe E | 18 | 19,1 % |
| Classe F | 9 | 9,6 % |
| Classe G | 8 | 8,5 % |
Distribution DPE sur 94 diagnostics: la majorité se situe en classe D (51 %), avec 12 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 11,7 % |
| Classe B | 57 | 60,6 % |
| Classe C | 13 | 13,8 % |
| Classe D | 4 | 4,3 % |
| Classe E | 2 | 2,1 % |
| Classe F | 4 | 4,3 % |
| Classe G | 3 | 3,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 61 %, 86 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 299 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 211 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 264 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 236 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 301 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 116 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 2 | 2 |
| Classe C | 3 | 3 |
| Classe D | 14 | 34 |
| Classe E | 7 | 11 |
| Classe F | 7 | 2 |
| Classe G | 6 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (267), appartements classés D (249), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Giez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022, 33,5 % du parc de Giez sont des résidences secondaires (146 unités sur 436). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (53,0 %) et collectif (47,0 %). Ancrage local: la commune est dans le maillage montagnard savoyard, à une altitude moyenne de 530 m, sur un relief marqué.
Côté occupation, la propriété l'emporte (67,9 %) sur la location (25,4 %).
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 26,2 % du parc remonte à avant 1919. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 257 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 18,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par électricité (44,4 % des résidences principales).
Le parc de Giez a progressé de +6,9 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 56,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Giez est dans le maillage montagnard savoyard. Côté topographie, Giez se trouve à une altitude moyenne de 530 m, sur un relief marqué, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 268 résidences principales de Giez et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Giez affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Savoie (27ᵉ rang le moins élevé sur 279 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Savoie (27ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +17,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Giez
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Giez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Giez s'établit à 3 100 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Giez fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Giez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Giez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 100 €/m² de prix médian pour 12 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +31,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 35 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
8,3 % de maisons et 91,7 % d'appartements parmi les 12 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (91,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 6 450 €/m² pour les maisons et 3 095 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 1 | 11 |
| Prix médian/m² | 3 100 € | 6 450 € | 3 095 € |
| Prix moyen/m² | 3 060 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 35 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 2 359 € |
| 2022 | 20 | 2 552 € |
| 2023 | 16 | 3 274 € |
| 2024 | 15 | 2 644 € |
| 2025 | 12 | 3 100 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
106 logements autorisés cumulés, 32 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Giez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Giez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 27 logements autorisés à à Giez, dont 5 en 2025 (+108 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Giez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Giez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Giez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 94 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Giez: la classe D domine, 18,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Giez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Giez : cadre de vie et logement
Giez, commune de 570 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 945 m d'altitude et arrosée par 1 414 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 32 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Giez
Giez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Giez
Composition du parc immobilier à Giez
436 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (53,0 %) et collectif (47,0 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Giez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 263 logements).
- Avant 1919 26,2 % 69 logts
- 1919-1945 3,4 % 9 logts
- 1946-1970 10,3 % 27 logts
- 1971-1990 17,5 % 46 logts
- 1991-2005 22,4 % 59 logts
- 2006-2019 20,2 % 53 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Giez
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Giez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Giez
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
297 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Giez
Quel est le prix de l'immobilier à Giez ?
Le prix médian au m² à Giez est de 3 100 € (données DVF, 12 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 619 000 €.
Comment Giez se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Giez figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Savoie : 253ᵉ rang sur 279, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Giez ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Giez est de 2,4 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Giez prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Giez.
Communes limitrophes de Giez
Giez est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Giez atteint 3 100 € sur 12 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Sur 279 communes classées dans l'Haute-Savoie, Giez figure parmi les 9 % les moins chères au m².
Le marché de Giez connaît une hausse prononcée: +31,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 77 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +17,2 %.
Le marché est principalement collectif: 91,7 % des ventes portent sur des appartements, à 3 095 €/m² pour 35 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Giez, un logement de 96 m² (619 200 €) représente 24,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,6 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 33,5 % de résidences secondaires, Giez est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 27 logements autorisés, soit 5/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Giez est dans le maillage montagnard savoyard. Sur le plan physique, la commune est à une altitude moyenne de 530 m, sur un relief marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.