Acheter à Grasse, c'est opter pour une ville ancrée dans son terroir, célèbre pour son patrimoine olfactif (27 monuments historiques), tout en bénéficiant d'une relative accessibilité financière comparée à la côte. Avec 50 970 habitants et une densité urbaine, elle offre tous les services d'une grande ville (2 701 équipements) dans un cadre vallonné à 356 m d'altitude. Le marché y est mature et diversifié.
Carte du marché immobilier à Grasse
Grasse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Grasse
26 430 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc grassois est majoritairement composé d'appartements (65,1 %), avec une part de maisons de 34,9 %. La forte proportion de propriétaires (55,1 %) et la part modeste de résidences secondaires (12,7 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Le taux de logements vacants (7,8 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant un marché où la négociation est possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution démographique à Grasse
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Grasse
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Grasse
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,8 %
- Employés 18,0 %
- Autres sans activité professionnelle 16,6 %
- Professions intermédiaires 14,1 %
- Ouvriers 12,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Grasse
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Grasse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 788 logements).
- Avant 1919 11,2 % 2 319 logts
- 1919-1945 6,6 % 1 370 logts
- 1946-1970 22,8 % 4 740 logts
- 1971-1990 33,3 % 6 928 logts
- 1991-2005 14,9 % 3 090 logts
- 2006-2019 11,3 % 2 341 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Grasse
2 701 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Grasse
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Performance énergétique du parc à Grasse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 581 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Grasse présente une performance énergétique moyenne de classe C (179 kWh/m²/an), meilleure que dans bien des centres-villes anciens. Seulement 6,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque réglementaire immédiat, mais attention : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Un DPE défavorable sur un bien locatif est un facteur de décote.
Risques naturels et géorisques à Grasse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt - Grasse 2004 PPRN Approuvé approuvé le 01/06/2004
- PPRN-IF - Grasse 2009 PPRN Approuvé approuvé le 13/07/2009
- PPRN-I - Grasse 2023 [ MOD 1 - 2024 ] PPRN Approuvé approuvé le 25/05/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est couverte par trois Plans de Prévention des Risques (PPRN) actifs, concernant les inondations, les incendies et les mouvements de terrain. La sismicité est modérée et le radon, un gaz naturel radioactif, est présent de manière significative. Ces contraintes influencent les possibilités de construction et d'extension, et peuvent impliquer des diagnostics ou travaux spécifiques. Consulter le géorisque en mairie est une étape indispensable avant tout achat, surtout pour une maison avec terrain.
Cadre de vie à Grasse
Le climat est méditerranéen avec une nuance de fraîcheur en altitude (température moyenne 15,9°C, précipitations 920 mm/an). La ville dispose d'une gamme complète de services : 46 établissements scolaires, 554 équipements de santé et 83 sports et loisirs. La connectivité est excellente (fibre à 92,9 %), et les déplacements sont facilités par la gare SNCF en centre-ville et la proximité de l'A8. Cependant, le risque radon est significatif et plusieurs plans de prévention des risques naturels (inondation, mouvement de terrain) couvrent la commune.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 60 m², comptez environ 189 000 € (3 147 €/m²). Une maison de 101 m² médiane requiert un budget proche de 504 000 €. Les prix varient du simple au double entre le premier et le troisième quartile, laissant de la marge de négociation. Le délai de vente peut être plus long pour les maisons haut de gamme, tandis que les petits appartements bien placés partent vite. La baisse des prix de -2 % offre une fenêtre d'opportunité.
À qui s'adresse Grasse ?
La ville s'adresse aux familles recherchant un bassin de vie complet (55,1 % de propriétaires, 34,9 % de maisons). Les retraités (26,8 % de +60 ans) apprécient le climat et les services de santé. Les actifs travaillant sur la Côte d'Azur ou dans la parfumerie y trouvent un compromis prix/qualité de vie. Les primo-accédants peuvent envisager l'achat, l'appartement type valant 8,1 années de revenus médians locaux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche et culture vivante
- Accès complet aux services et commerces (2 701 équipements)
- Climat méditerranéen tempéré par l'altitude
- Desserte ferroviaire et proximité autoroutière
- Prix d'entrée inférieurs à la Côte d'Azur voisine
− À prendre en compte
- Risques naturels présents (radon, inondations, mouvements de terrain)
- Marché immobilier tendu pour les maisons familiales
- Trafic potentiellement dense en centre-ville
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Grasse est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Grasse
Quel budget pour acheter une maison à Grasse ?
Le prix médian d'une maison à Grasse est de 4 989 €/m². Pour une surface médiane de 101 m², il faut prévoir un budget d'environ 504 000 €.
Grasse est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 46 établissements scolaires, 34,9 % de maisons et un indice de jeunesse (moins de 30 ans) à 32,8 %, Grasse présente un profil familial marqué.
Quels sont les points noirs de la vie à Grasse ?
Les points de vigilance incluent les risques naturels (14 recensés), un taux de chômage de 12,4 % et un trafic pouvant être dense dans le centre historique.
Vous envisagez d'acheter à Grasse ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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