Logement & immobilier

Le logement à Grasse

06130 Alpes-Maritimes 50 970 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Grasse recense 26 430 logements, à dominante collective (64,8 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 80%
Logements vacants 7,8%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

26 430Logements au total
65 %Appartements i
55,1 %Propriétaires
12,7 %Rés. secondaires
15 %Logements sociaux i
7,8 %Logements vacants i-3% vs dept · -3% vs France
+2,4 %Évolution 2016–2022
601 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 26 430 logements dont 21 027 résidences principales, 3 349 résidences secondaires et 2 055 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 26 430 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 13 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 11 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements25 35425 81726 430
Rés. principales21 49921 38121 027
Rés. secondaires1 4811 8723 349
Vacants2 3732 5642 055

À titre de comparaison : 34,6 % de part de propriétaires à Hyères, à 86 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 55,1 % de propriétaires occupants, 41,1 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant gaz de ville (37 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 367
2 à 4 ans4 703
5 à 9 ans4 119
10 ans ou plus9 837
Total ménages21 027
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 646
Sous-occupation modérée5 889
Sous-occupation accentuée3 248
Suroccupation modérée2 275
Suroccupation accentuée305
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 12 % sans, 48 % à une voiture, 40 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

26 430Logements en 2022
+116 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 12 256 logements à l'origine, 26 430 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 091 3 082 3 250 3 213 3 241 2 058
Dont vacants > 2 ans 386 371 386 341 413 1 031

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
180kWh/m²/an en moyenne
6,0 %Passoires (F+G) i
11 256Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
180 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 980 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 43 % des diagnostics, et 54 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (30 %), et 76 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 232 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 78 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (189 kWh/m²/an); côté appartements, C (178).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+3 kWh/m²/an
Consommation vs France-24 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,2 pts
Passoires vs France-3,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
16,1 %Taux logements sociaux i
3 824Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,49 €Loyer moyen /m² i
1,5 %Taux de vacance i
272dont PLAI i
350dont PLS i
1 355En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1147
T2767
T31 400
T4858
T5+160

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Parc mixte à Grasse: sur 26 430 logements, 79,6 % sont des résidences principales, 12,7 % secondaires, 7,8 % vacants. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 65,2 % contre 34,8 %. Ancrage local: la commune est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, dans les collines, à une altitude moyenne de 238 m, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 23 km environ.

55,1 % des ménages de Grasse possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 12,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Grasse est en deçà de l'obligation SRU: 16,1 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

Le parc mêle bâti ancien (11,2 % avant 1919) et constructions récentes (11,3 % après 2006). Le parc de Grasse se classe bien côté DPE: C en tête et 180 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Côté énergie, le électricité chauffe 51,0 % des résidences principales.

Le parc de Grasse est stable sur la période 2016-2022 (+2,4 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 12,4 % de ménages sans voiture, 39,6 % à au moins deux voitures.

Grasse appartient au tissu une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Grasse s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 238 m, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 23 km environ.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 21 027 résidences principales de Grasse et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Grasse en 2026 ?

Capitale mondiale des parfums, Grasse n'est pas qu'une carte postale. Cette sous-préfecture des Alpes-Maritimes, à 20 minutes de Cannes, affiche une vitalité économique avec plus de 6 000 entreprises et une démographie stable. Son marché immobilier, à la croisée des influences de l'arrière-pays et de la Côte d'Azur, mérite une analyse fine pour en saisir les opportunités en 2026.

3 451 €/m² prix médian
+5,3 % sur un an
882 transactions 2026

Avec un prix médian 36 % inférieur à celui de Fréjus, la capitale mondiale des parfums présente un écart de valorisation significatif par rapport au littoral, doublé d'un rendement locatif brut de 6,2 %.

Verdict

➤ Bon marché pour l'investissement locatif, à cibler sur les appartements pour un rendement moyen terme.

Rendement bon
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé sur appartements
  • ✓ Correction de -2 % en 2024 : point d'entrée potentiel
  • ✓ Accès rapide au littoral et aux infrastructures TGV
  • ⚠ Effort d'accession important pour les primo-accédants
  • ⚠ DPE classe C dominant : vigilance sur la performance énergétique

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 3 451 €/m², Grasse se situe au-dessus de la médiane nationale, mais reste une valeur intermédiaire en PACA.
  • Son prix médian est inférieur de 20 % à la moyenne du département des Alpes-Maritimes (environ 4 500 €/m²).
  • Elle affiche un rendement locatif brut supérieur de 2 points aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Grasse

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Grasse

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,8

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression immobilière modérée (4,8/10). Le marché n'est ni tendu ni mou, laissant du temps à la réflexion et à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
46
Années de revenu pour acheter 70 m²
45
% de résidences secondaires
20
Croissance démographique (5 ans)
66
Densité de population
92
6,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité modérée (4,7/10). L'effort financier reste conséquent pour un ménage local, le marché est en partie porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
55
% de propriétaires
51
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
3
5,2

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée (6/10). La demande locative est robuste, soutenue par un tissu économique actif et une part de propriétaires relativement faible (55 %).

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
91
% résidences secondaires (demande saisonnière)
20
Croissance démographique (5 ans)
66
Capacité touristique / population
6
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
54
1,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (2,3/10). Le marché locatif est essentiellement annuel, peu porté par la saisonnalité. Une stratégie de location saisonnière est moins pertinente.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
20
Capacité touristique / population
6
% de logements vacants
58
Faible densité (proxy isolement touristique)
8

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3635,9 — Percentile dept : 46/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 45/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 66/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1158,4 — Percentile dept : 92/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 55/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 51/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 3/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 44,9 — Percentile dept : 91/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 66/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3635,9 — Percentile dept : 54/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 20/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 58/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1158,4 — Percentile dept : 8/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Grasse : opportunités et risques

L'investissement locatif à Grasse présente un profil rentable, surtout sur les appartements. Le rendement brut de 6,2 % est supérieur à celui observé sur la plupart des littoraux azuréens. Ce rendement doit toutefois être nuancé par la taxe foncière, élevée à 30,96 %, et par un parc relativement ancien : 17,7 % des logements datent d'avant 1945. La part de passoires thermiques (F/G) reste contenue à 6 %, mais la classe DPE dominante C indique un parc moyen en termes de performance énergétique.

La stratégie à privilégier est clairement la location annuelle, l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) étant faible. La demande locative est alimentée par un taux de propriétaires (55,1 %) inférieur à la moyenne nationale et un tissu économique actif de plus de 6 000 entreprises. L'offre nouvelle se contractant fortement (-63 % d'autorisations), la pression sur le parc existant pourrait se maintenir.

Attention cependant au risque de vacance. Avec 7,8 % de logements vacants, le taux est légèrement supérieur à la moyenne, indiquant peut-être un parc dégradé dans certains secteurs ou des difficultés à louer. Une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant la proximité des commerces, de la gare et des services, est donc impérative pour sécuriser la rentabilité.

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Données du marché immobilier à Grasse

DVF, loyers, permis, analyse expert

À 3 451 €/m², le prix médian grassois se situe dans une zone intermédiaire régionale. D'après les données DVF 2024, l'écart important entre le prix moyen (5 353 €/m²) et le médian indique un marché segmenté, où des biens prestigieux ou très bien situés tirent la moyenne vers le haut, tandis qu'une large part des transactions se concentre sous les 5 107 €/m².

La répartition des ventes est éloquente : les appartements représentent 73 % des transactions. Ce segment, avec une surface médiane de 60 m², est le moteur du marché, porté par une demande locative solide et des prix d'entrée plus accessibles. Les maisons, plus chères (4 921 €/m² médian), constituent un marché plus confidentiel, réservé aux budgets les plus élevés.

Le contexte territorial joue un rôle clé. La connexion rapide à Cannes (gare à 14 km) et la présence de plus de 2 700 équipements commerciaux et de services soutiennent l'attractivité résidentielle. Néanmoins, le taux de chômage local (12,4 %) et le revenu médian modéré (23 380 €) rappellent que la solvabilité d'une partie de la population limite la dynamique des prix.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Grasse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, les prix médians à Grasse ont connu une hausse soutenue de près de 13 %, passant de 3 196 €/m² en 2020 à 3 673 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un infléchissement de -2 %, ramenant le mètre carré médian à 3 451 €. Cette correction, dans un contexte de remontée des taux, pourrait offrir des opportunités d'entrée. Elle contraste avec la stabilité ou la hausse observée sur des communes littorales voisines comme Fréjus ou Cagnes-sur-Mer, confirmant le rôle de variable d'ajustement de l'arrière-pays. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché moins spéculatif, où la négociation redevient possible.

Évolution du marché immobilier de Grasse

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 114 €/m² → 3 451 €/m² (+10,8 %), volume annuel actuel 882 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 921 €/m²
Surface médiane 98 m²
Transactions 229
Appartements
Prix médian 3 115 €/m²
Surface médiane 59 m²
Transactions 653

Indicateurs clés du marché

+5,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,2 %
Rendement locatif apparts ?
4,4 %
Rendement locatif maisons ?
49,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

482 258 €
Maison 98 m² ?
Mensualité ~2 797 €/mois (20 ans, 3,5 %)
183 785 €
Appartement 59 m² ?
Mensualité ~1 066 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'effort financier pour acquérir une maison type de 101 m² (environ 504 000 €) est considérable, représentant plus de 21 années de revenu médian local. Pour un appartement de 60 m² (189 000 €), cet effort tombe à 8,1 années. Le loyer médian d'un appartement (16,2 €/m²/mois) couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, mais pas sa totalité, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 6,2 % sur les appartements est attractif, mais il faut en déduire les charges (gestion, taxe foncière à 31 %, vacance locative) pour obtenir un rendement net estimé à 4 %, plus modeste.

Acheter vs Louer — appartement 59 m²

1 066 €/mois
Mensualité crédit ?
955 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 111 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

20,6 ans
Pour une maison ?
7,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

16,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,3 - 21,2 €/m²
18,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,9 - 25,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 882 transactions en 2024, le marché grassois est actif, bien que le volume ait baissé d'un quart par rapport au pic de 2022. Les appartements dominent très largement les ventes (667 contre 241 maisons), reflétant le caractère urbain de la commune et un parc composé à 65 % de logements collectifs. La surface médiane vendue est de 60 m² pour les appartements et 101 m² pour les maisons. Ce profil de transactions indique un marché orienté vers l'investissement locatif et la résidence principale, avec une demande soutenue pour les biens de taille modérée et relativement accessibles. Le prix moyen (5 353 €/m²) dépasse significativement le médian, signe de la vente de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut.

Répartition des ventes

26,0 % de maisons et 74,0 % d'appartements parmi les 882 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 74,0 % des mutations, pour un prix médian de 4 921 €/m² (maisons) contre 3 115 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 882 229 653
Prix médian/m² 3 451 € 4 921 € 3 115 €
Prix moyen/m² 3 934 €
Surface médiane – 98 m² 59 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 1 104 3 114 €
2022 1 114 3 231 €
2023 866 3 300 €
2024 755 3 276 €
2025 882 3 451 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Grasse marque un net ralentissement. Seulement 46 logements ont été autorisés en 2024, soit une baisse de 63 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (739 autorisations au total). Cette contraction de l'offre neuve, dans une commune où la pression démographique est stable (+0,1 % sur 10 ans), limite les risques de surproduction. Elle oriente la demande vers l'ancien, qui constitue l'essentiel du parc (seulement 11,3 % construits après 2006). Pour un investisseur, cela signifie une moindre concurrence directe par le neuf, mais aussi un parc vieillissant nécessitant une attention particulière sur la performance énergétique, la classe DPE dominante étant C.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 6 166 autorisations et 3 876 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 63 %.

Vacance longue durée à Grasse

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 058 logements vacants au total
1 031 vacants depuis plus de 2 ans 50,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Grasse (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Grasse: 688 logements autorisés sur 5 ans, 34 pour la dernière année (-63 %).

688 logements autorisés sur 5 ans
34 en 2025 dernière année connue
-63 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Grasse

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,3 €/m²
Médian 16,2 €/m²
Haut 21,2 €/m²
Écart de 8,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,9 €/m²
Médian 18,0 €/m²
Haut 25,1 €/m²
Écart de 12,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Grasse

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (59 m²)
~1 774 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (98 m²)
~3 278 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 30,96 % Moyenne dept : 34,49 % -3,53 pt Moyenne France : 43,01 % -12,05 pt
Taxe d'habitation (rappel) 28,20 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

30,88 % 2021
30,89 % 2022
30,99 % 2023
30,96 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (30,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut est une première indication, mais le net détermine la rentabilité réelle. À Grasse, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,96 %. Il faut lui ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les assurances et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance de 7,8 % et un parc ancien (seuls 11,3 % des logements sont post-2006), prévoyez 1,5 à 2 points de pourcentage de charges entre le brut et le net.

Performance énergétique du parc à Grasse

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 256 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Grasse: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,0 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 6,0 % F + G
Conso moyenne 179 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier de Grasse présente une performance énergétique moyenne de classe C (179 kWh/m²/an), meilleure que dans bien des centres-villes anciens. Seulement 6,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque réglementaire immédiat, mais attention : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Un DPE défavorable sur un bien locatif est un facteur de décote.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 dans l'ancien, souvent rénovés, offrent la meilleure liquidité et rentabilité brute. Les appartements de 60 m² médians correspondent à la demande familiale locale. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,3 %, sont moins adaptées à la rentabilité pure. Attention au parc ancien : 6,0 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location à horizon 2028.

Quelles zones cibler à Grasse ?

Le centre historique et ses abords concentrent la demande étudiante et touristique. Les quartiers périphériques, bien desservis par les transports, attirent les familles. Les zones en développement, comme le secteur de la gare, bénéficient d'une dynamique de renouvellement urbain. La proximité de l'aéroport de Cannes-Mandelieu (12,4 km) peut aussi valoriser certains biens pour une clientèle professionnelle.

Calculateur de rendement à Grasse

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Grasse

Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans le calcul du rendement net) est réel, notamment pour les biens mal situés ou énergivores. La dépendance à l'économie locale (parfumerie, tourisme) induit une certaine sensibilité conjoncturelle. La taxe foncière, à 30,96 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, les risques naturels (radon, sismicité modérée) peuvent impacter l'assurance et l'attractivité à long terme.

S'installer à Grasse : cadre de vie et logement

S'installer à Grasse, c'est choisir une ville à l'identité forte, perchée à 350 m d'altitude, qui bénéficie d'un ensoleillement généreux et d'une température moyenne agréable de 15,9°C. La commune offre un cadre de vie complet avec une densité remarquable d'équipements : plus de 1 550 services, 550 établissements de santé et 343 commerces assurent une autonomie quotidienne. La connectivité numérique est excellente, avec 93 % de couverture fibre, un atout pour les télétravailleurs.

Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Grasse est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (PPRN) pour les inondations et les mouvements de terrain, et présente un aléa radon significatif. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du secteur et les vérifications préalables à l'achat. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 160, indique une population plus âgée que la moyenne, ce qui se ressent dans l'ambiance et les services, mais la part des moins de 30 ans (32,8 %) maintient une certaine vitalité.

Carte du marché immobilier à Grasse

Grasse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Grasse

15,9 °C
Température moyenne ?
920 mm
Précipitations ?
2 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et 920 mm de précipitations, Grasse offre un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (356 m). Les hivers sont doux, avec des gelées rares, et les étés chauds mais moins étouffants que sur la côte. Ce profil climatique, moins extrême que le littoral, attire particulièrement les retraités et les familles recherchant un équilibre entre ensoleillement et fraîcheur estivale, tout en restant à 14 km de Cannes.

À qui s'adresse Grasse ?

La ville s'adresse aux familles recherchant un bassin de vie complet (55,1 % de propriétaires, 34,9 % de maisons). Les retraités (26,8 % de +60 ans) apprécient le climat et les services de santé. Les actifs travaillant sur la Côte d'Azur ou dans la parfumerie y trouvent un compromis prix/qualité de vie. Les primo-accédants peuvent envisager l'achat, l'appartement type valant 8,1 années de revenus médians locaux.

Avantages et limites à Grasse

✓ Points forts

  • Patrimoine historique riche et culture vivante
  • Accès complet aux services et commerces (2 701 équipements)
  • Climat méditerranéen tempéré par l'altitude
  • Desserte ferroviaire et proximité autoroutière
  • Prix d'entrée inférieurs à la Côte d'Azur voisine

− À prendre en compte

  • Risques naturels présents (radon, inondations, mouvements de terrain)
  • Marché immobilier tendu pour les maisons familiales
  • Trafic potentiellement dense en centre-ville

Composition du parc immobilier à Grasse

26 430 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 34,9 % de maisons, 65,1 % d'appartements sur un total de 26 430 logements.

79,6 % Résidences principales 21 027 logements
12,7 % Résidences secondaires 3 349 logements
7,8 % Logements vacants 2 055 logements
55,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc grassois est majoritairement composé d'appartements (65,1 %), avec une part de maisons de 34,9 %. La forte proportion de propriétaires (55,1 %) et la part modeste de résidences secondaires (12,7 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Le taux de logements vacants (7,8 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant un marché où la négociation est possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux.

Ancienneté du parc à Grasse

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 788 logements).

  • Avant 1919 11,2 % 2 319 logts
  • 1919-1945 6,6 % 1 370 logts
  • 1946-1970 22,8 % 4 740 logts
  • 1971-1990 33,3 % 6 928 logts
  • 1991-2005 14,9 % 3 090 logts
  • 2006-2019 11,3 % 2 341 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Grasse

2 701 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

343 Commerces
1 554 Services
554 Santé
83 Sports et loisirs
53 Enseignement
25 Tourisme
89 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Grasse

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 14 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 38 catastrophes naturelles déclarées

La commune est couverte par trois Plans de Prévention des Risques (PPRN) actifs, concernant les inondations, les incendies et les mouvements de terrain. La sismicité est modérée et le radon, un gaz naturel radioactif, est présent de manière significative. Ces contraintes influencent les possibilités de construction et d'extension, et peuvent impliquer des diagnostics ou travaux spécifiques. Consulter le géorisque en mairie est une étape indispensable avant tout achat, surtout pour une maison avec terrain.

Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Grasse ?

À Grasse, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise : la proximité du centre historique, des 343 commerces ou de la gare (à 0,5 km) peut faire gagner plusieurs centaines d'euros au m². Pour un appartement, l'étage et la vue sont déterminants. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud priment. L'état du bien est crucial : avec 17,7 % du parc antérieur à 1945, une rénovation soignée est valorisée. Enfin, un DPE dégradé (F/G) peut entraîner une décote de 5 à 15 %.

Estimation indicative d'une maison à Grasse

Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

338 198 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer votre bien peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros. Le surévaluer le condamne à une vacance longue, d'autant que la construction neuve autorisée a chuté de 63 %. Une estimation juste tient compte du DPE (classe dominante C, mais 6 % de passoires), de la proximité des services comme la gare (0,5 km), et des risques naturels documentés qui peuvent affecter l'assurabilité. Se baser sur des transactions réelles et locales, et non sur des moyennes départementales, est indispensable pour fixer un prix de vente compétitif et réaliste.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme calcule une moyenne, mais ne connaît pas les micro-marchés grassois. Un professionnel local évalue l'impact réel d'une rue pentue, de la vue dégagée ou de la proximité d'un monument historique parmi les 27 que compte la ville. Il intègre l'état exact du bien (humidité, ravalement) et la dynamique de négociation en cours. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire les acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table, et d'argumenter face aux notaires ou aux banques.

Investir à Grasse : passer à l'action

L'analyse des données DVF et des indices locaux donne le cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du quartier, état du bien, négociation. S'appuyer sur un professionnel qui connaît les spécificités des différents secteurs de Grasse est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable.

Ces données tracent une tendance, mais chaque rue, chaque bien a son histoire. C'est là que l'expertise locale fait la différence.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Grasse

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Grasse ?

    Le prix médian d'un appartement à Grasse est de 3 115 €/m², pour une surface médiane de 60 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 188 820 €. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, est plus élevé, à 5 353 €/m².

    Grasse est-elle moins chère que Cannes ou Antibes ?

    Oui, Grasse est nettement plus accessible que les stations balnéaires. Son prix médian (3 451 €/m²) est inférieur d'environ 40 % à celui de Cannes (environ 6 000 €/m²) et d'Antibes (environ 6 500 €/m²), tout en étant à moins de 30 minutes en voiture.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Grasse ?

    Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,2 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4 %. C'est un rendement attractif comparé au littoral voisin.

    Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?

    Les quartiers centraux et ceux bien desservis par les transports (proches de la gare) sont à privilégier pour la location. Les secteurs en légère hauteur, avec vue et calme, attirent également une clientèle résidentielle. Une analyse micro-locale est indispensable.

    Le marché immobilier à Grasse est-il en baisse ?

    Les données DVF 2024 montrent une légère correction de -2 % par rapport à 2023, après plusieurs années de hausse. Ce ralentissement, commun à beaucoup de territoires, peut offrir des opportunités de négociation, sans signer un effondrement du marché.

    Marché immobilier des communes voisines

    Grasse offre un effet de levier immédiat par rapport à ses voisines littorales comme Fréjus (+36 %) ou Cagnes-sur-Mer (+75 %), avec des indicateurs démographiques et économiques similaires, créant une marge de plus-value à long terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Grasse.

    Communes limitrophes de Grasse

    Grasse est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 451 €/m² Prix médian à Grasse
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 3 451 €/m², Grasse se place parmi les communes chères des Alpes-Maritimes, au-dessus de la médiane départementale.

    Sur 2021-2025, le prix médian de Grasse progresse de +10,8 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 4 721 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,3 %.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Grasse: 4 921 €/m² pour les maisons (surface médiane 98 m²) et 3 115 €/m² pour les appartements (59 m²). Un bien type de 98 m² revient à environ 482 258 €, soit 20,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,2 €/m² pour un appartement et 18,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc de Grasse compte 12,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 688 logements autorisés, soit 138/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 67 % des autorisations de la période).

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Grasse est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 23 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 238 m) nuance l'analyse du marché.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Grasse

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    Communes voisines

    Mouans-Sartoux 06370 11 015 hab. 5,6 km Peymeinade 06530 8 514 hab. 4,3 km Cabris 06530 1 450 hab. 3,9 km Châteauneuf-Grasse 06740 3 815 hab. 4,4 km