À 3 600 € le mètre carré médian, Grasse présente un marché immobilier dense, caractérisé par un volume soutenu de transactions (908 ventes en 2024). Capitale mondiale des parfums, cette ville de 50 970 habitants affiche une stabilité relative des prix (-2 % sur un an). Une analyse fine des typologies s'impose pour comprendre sa dynamique spécifique, entre appartements majoritaires et maisons plus rares.
Comment se porte le marché immobilier à Grasse
Le marché grassois est porté par les appartements, qui représentent 73 % des transactions avec un prix médian de 3 147 €/m² (source DVF/DGFiP 2024). Les maisons, moins nombreuses (27 % des ventes), se négocient à 4 989 €/m². La fourchette interquartile (2 588 – 5 107 €/m²) révèle une forte dispersion des valeurs, signe d'une offre diversifiée. La légère correction annuelle de -2,0 % s'inscrit dans un contexte de normalisation après la forte hausse post-Covid.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 2,0 % sur un an, à 3 600 €/m², reflétant un marché en correction après des années de hausse. Cette baisse modérée, dans un contexte de remontée des taux, indique une résistance relative de la demande, portée par la démographie stable (+4,3 % en 5 ans). Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier, surtout sur les biens anciens. Pour un vendeur, il est crucial de bien positionner son bien dès l'annonce, car la surcote des biens irréprochables persiste.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Grasse
Le parc immobilier est composé à 65 % d'appartements, contre 35 % de maisons. Les propriétaires occupants sont majoritaires (55,1 %), tandis que 12,7 % des logements sont des résidences secondaires. Le volume d'achats (908) indique une liquidité correcte, portée par des primo-accédants et des investisseurs attirés par des prix d'entrée inférieurs à la Côte d'Azur voisine. Le taux de vacance (7,8 %) reste modéré.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, avec une baisse des prix et un volume de construction neuve autorisé en forte baisse (-63 % sur 5 ans). Néanmoins, la demande locative solide (taux de chômage à 12,4 %) et la rareté des maisons maintiennent une certaine tension sur les biens familiaux. Un appartement moyen se vend en dessous de 5 ans de revenus médians locaux, facilitant l'accès.
Dernières ventes enregistrées à Grasse
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Grasse
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Grasse
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Grasse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Grasse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque un net ralentissement : seulement 46 logements autorisés en 2024, et une tendance en baisse de 63 % sur cinq ans. Ce faible volume, face à une population en légère croissance, limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur de l'ancien. Cela indique aussi que les promoteurs perçoivent un marché tendu ou des contraintes foncières fortes, liées notamment aux PPR. L'achat dans le neuf reste une niche, souvent orientée vers la résidence principale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Grasse
Quel est le prix du m² à Grasse en 2024 ?
Le prix médian global à Grasse est de 3 600 €/m², selon les données DVF 2024. Les appartements valent 3 147 €/m² et les maisons 4 989 €/m².
Le prix immobilier à Grasse est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont reculé de 2,0 % sur un an, traduisant un marché en phase de correction après les fortes hausses antérieures. La tendance est à la stabilisation.
Combien de transactions immobilières à Grasse ?
908 transactions ont été enregistrées en 2024, ce qui représente un marché actif, porté à 73 % par la vente d'appartements.
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