4 angles pour comprendre le marché immobilier à Graulhet
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Faut-il investir à Graulhet en 2026 ?
Ancienne capitale du cuir en pleine reconversion, Graulhet affiche une démographie résiliente (+11,2 % en 10 ans) au sein de la communauté d'agglomération Gaillac-Graulhet. Son marché immobilier, très accessible, présente un profil atypique où la rentabilité locative compense une dynamique de prix atone. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 9,1 % et un prix au m² inférieur de 66 % à celui de Lavaur, Graulhet offre un point d'entrée singulier dans le Tarn.
Verdict
➤ Investir ici vise le rendement locatif annuel, en acceptant un risque socio-économique modéré et une plus-value lente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif
- ✓ Prix d'entrée en correction de -6 %
- ✓ Dynamique démographique positive (+2,7 % sur 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
- ⚠ Taux de chômage structurellement élevé
- ⚠ Parc ancien (23 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du Tarn pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif brut (9,1 %) double de celui observé dans les grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Graulhet
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Graulhet
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat modérée. Le marché est équilibré, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat modérée. Le marché est équilibré, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée. Le prix d'une maison type représente 7,1 années de revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée. Le prix d'une maison type représente 7,1 années de revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée. La demande locative est soutenue, portée par un faible taux de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée. La demande locative est soutenue, portée par un faible taux de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible. Privilégiez la location annuelle, la saisonnière n'est pas un moteur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible. Privilégiez la location annuelle, la saisonnière n'est pas un moteur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1437,8 — Percentile dept : 29/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 45/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 55/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 226,4 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 56/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,8 — Percentile dept : 34/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 55/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1437,8 — Percentile dept : 71/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 226,4 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Graulhet : cadre de vie et logement
Avec un prix médian de 1 400 €/m², Graulhet se positionne comme une porte d'entrée abordable vers la propriété dans le Tarn. La commune, labellisée Petite Ville, allie un patrimoine historique (3 monuments) à un environnement verdoyant (58 km²). Cette page décrypte son cadre de vie, ses budgets immobiliers et les profils d'acheteurs qui y trouveront leur compte.
Tout savoir pour acheter et vivre à GraulhetInvestir à Graulhet : passer à l'action
Identifier une opportunité à Graulhet requiert une connaissance fine des quartiers et du parc, souvent ancien. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous la valeur réelle entre les données agrégées et le terrain.
Ces chiffres esquissent un potentiel. Sa concrétisation dépend du bien, de la rue et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Graulhet grâce aux 239 transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Graulhet
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Graulhet ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Graulhet est de 1 400 €. Une maison typique de 91 m² coûte environ 134 000 €, tandis qu'un appartement de 54 m² se négocie aux alentours de 68 500 €.
Le marché immobilier à Graulhet est-il en baisse ?
Oui, les prix ont entamé une correction. Après un pic à 1 558 €/m² en 2022, le prix médian a reculé de 6 % en 2024 pour s'établir à 1 400 €/m², un niveau proche de celui de 2020.
Graulhet est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Graulhet offre des rendements locatifs bruts très élevés, notamment pour les appartements (9,1 %). C'est un marché pertinent pour l'investissement locatif annuel, malgré un risque lié à la solvabilité d'une partie de la population locale.
Quels sont les quartiers à privilégier à Graulhet ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et proches du centre, à distance des zones inondables identifiées par le PPRi du Dadou. Les zones en cours de rénovation ou près des services (commerces, santé) captent mieux la demande locative.
Comment évolue la population de Graulhet ?
Graulhet connaît une croissance démographique constante : +2,7 % sur les 5 dernières années et +11,2 % sur 10 ans. Cette dynamique soutient la demande en logement, malgré un taux de chômage élevé (14,8 %).
Marché immobilier des communes voisines
À 1 400 €/m², Graulhet représente un effet de levier considérable face à Lavaur (2 329 €/m²), avec des indicateurs locatifs similaires et un écart de valorisation qui limite le risque de surchauffe.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Graulhet.
Communes limitrophes de Graulhet
Graulhet est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Graulhet est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 442 €/m² en 2026, en retrait de la moyenne départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Graulhet progresse de +7,7 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 1 057 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,7 %.
Le marché de Graulhet est dominé par les maisons individuelles — 86,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 466 €/m² pour 95 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Graulhet, un logement de 95 m² (139 270 €) représente 7,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,6 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 265 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 53 par an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Graulhet est dans le tissu rural de l'Occitanie intérieure. Contexte physique: à 209 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.