Graulhet affiche des rendements bruts théoriques attractifs, notamment pour les appartements (9,1%). Cependant, la rentabilité nette, après déduction des charges comme la taxe foncière (71,01%) et la gestion, tombe autour de 4,1%. Investir ici suppose de bien connaître le profil locatif local, marqué par un revenu médian modeste (18 800 €) et un taux de chômage de 14,8%.
Indices immobiliers de Graulhet
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat modérée. Le marché est équilibré, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat modérée. Le marché est équilibré, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée. Le prix d'une maison type représente 7,1 années de revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée. Le prix d'une maison type représente 7,1 années de revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée. La demande locative est soutenue, portée par un faible taux de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée. La demande locative est soutenue, portée par un faible taux de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible. Privilégiez la location annuelle, la saisonnière n'est pas un moteur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible. Privilégiez la location annuelle, la saisonnière n'est pas un moteur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Graulhet ?
Investir à Graulhet en 2026 cible avant tout la génération de cash-flow via la location annuelle. Le rendement brut de 9,1 % pour les appartements, validé par la Carte des Loyers du Ministère du Logement, est l’un des arguments les plus solides de la région. Néanmoins, il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière sur le bâti s’élève à 71,01 % et le taux de chômage local de 14,8 % fragilise la solvabilité des locataires.
Le parc immobilier, avec 23 % de logements construits avant 1945 et 11,3 % de passoires thermiques (classes F/G), impose une vigilance accrue sur l’état du bâti. La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des passoires, représente à la fois un risque de mise aux normes coûteuse et une opportunité de valorisation par la rénovation. La dynamique de construction neuve (+35 % de permis sur 5 ans) offre une alternative plus économe en énergie mais avec une rentabilité mécaniquement plus faible.
La stratégie gagnante combine donc la sélection d’un bien déjà rénové ou facile à améliorer, dans un secteur proche des 250 services recensés par l’INSEE, pour capter une demande locative structurée. L’horizon doit être au minimum le moyen terme, laissant le temps à la démographie positive (+2,7 % en 5 ans) de soutenir une éventuelle reprise des prix.
Profil locatif à Graulhet
La demande locative provient principalement de ménages locaux, souvent modestes, en recherche de logements accessibles. Les familles et les jeunes actifs constituent le cœur du marché. La part très faible de résidences secondaires (1,7%) et la faible capacité touristique (2 hébergements) confirment l'absence de saisonnalité marquée. Le public étudiant est limité, la ville n'étant pas un pôle universitaire.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (surface médiane 54 m²) offrent le meilleur rendement brut (9,1%). Les maisons, majoritaires, présentent un rendement brut plus faible (7,3%). Privilégiez les biens récents ou rénovés pour éviter les passoires thermiques (11,3% du parc en DPE F/G), dont la location sera interdite à terme. Le neuf récent représente seulement 10,7% du parc.
Quelles zones cibler à Graulhet ?
Le centre-bourg, avec ses commerces et services (502 équipements), reste le plus attractif pour la location. La proximité de la gare de Damiatte - Saint-Paul (11,6 km) peut intéresser les actifs mobiles. Les quartiers résidentiels calmes conviennent aux familles. Aucune zone de forte tension locative n'émerge clairement, mais la dynamique démographique (+11,2% en 10 ans) soutient la demande à moyen terme.
Performance énergétique du parc à Graulhet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 216 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Graulhet: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (206 kWh/m²/an) place Graulhet dans une situation intermédiaire. Cependant, 11,3 % du parc reste classé F ou G (passoires). Acquérir une passoire thermique engage à des travaux de rénovation avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un risque réglementaire et financier à intégrer dans le prix d'achat.
Construction neuve à Graulhet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 265 logements autorisés à à Graulhet, dont 35 en 2025 (+33 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
261 logements autorisés sur 5 ans, avec une accélération en 2024 (+35 % vs la période précédente), indiquent une attractivité confirmée et une réponse à la demande. Cette dynamique de construction neuve, si elle se poursuit, pourrait à moyen terme modérer la pression sur les prix de l'ancien en élargissant l'offre, notamment pour les primo-accédants.
Fourchettes de loyers à Graulhet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Graulhet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (71,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le saut du rendement brut au net intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Graulhet, à 71,01 % de la valeur locative cadastrale, pèse lourd. Ajoutez 1 à 2 mois de vacance potentielle (9,4 % de vacants), les frais d'agence (env. 8 % du loyer) et une provision pour travaux, surtout dans un parc où 23 % des logements sont antérieurs à 1945.
Calculateur de rendement à Graulhet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Graulhet ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Graulhet
Pour un appartement de 54 m² (médiane à 68 472 €), le loyer attendu est d'environ 518 €/mois (9,6 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 390 €. Le rendement brut atteint 9,1 %, mais après taxe foncière et charges, l'effort net mensuel peut être faible ou négatif.
Erreurs à éviter quand on investit à Graulhet
- Négliger la taxe foncière élevée (71,01 %).
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier la provision pour rénovation énergétique.
- Surestimer la durée de location (taux de vacance 9,4 %).
Le saviez-vous ?
- Graulhet compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 261 logements neufs en 5 ans.
- L'indice de vieillissement est élevé, à 185,4.
Risques à connaître avant d'investir à Graulhet
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 9,4%. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 14,8%) limite la résistance aux hausses de loyers. La taxe foncière élevée (71,01%) grève le rendement net. Enfin, le parc ancien (23% antérieur à 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare mensualité et loyer perçu. À Graulhet, avec un rendement brut de 9,1 % sur les appartements, l'effort résiduel après paiement du prêt peut être positif, mais il faut immédiatement déduire la taxe foncière (71,01 %) et prévoir vacance locative (9,4 % de logements vacants) et frais de gestion. Pour un projet viable, calculez avec un rendement net d'environ 4,1 % pour un appartement.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut très attractif
- Prix d'entrée en correction de -6 %
- Dynamique démographique positive (+2,7 % sur 5 ans)
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
- Taux de chômage structurellement élevé
- Parc ancien (23 % avant 1945)
Notre verdict
Investir à Graulhet peut convenir pour acquérir un petit appartement en centre-bourg, avec une vision de moyen terme et une bonne maîtrise des coûts. Évitez absolument les passoires thermiques et les biens nécessitant de lourds travaux dans un contexte de pouvoir d'achat locatif contraint.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Graulhet
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 9,1 %.
- Rendement net plus modeste, autour de 4,1 % après charges.
- Taxe foncière sur le bâti à 71,01 % en 2024.
- Taux de vacance de 9,4 % à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Graulhet
Est-il rentable d'investir à Graulhet ?
Le rendement brut apparaît élevé (9,1% en appartement), mais la rentabilité nette est modérée (≈4,1%) après charges. Le placement exige un ciblage précis et une gestion rigoureuse des coûts.
Quel rendement locatif attendre à Graulhet ?
Le loyer médian estimé est de 9,6 €/m²/mois pour un appartement, soit un rendement brut de 9,1%. Pour une maison (9,0 €/m²/mois), le rendement brut est d'environ 7,3%.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (9,4% de logements vacants), la sensibilité des loyers au marché local, et les obligations de rénovation énergétique pour 11,3% du parc.
Vous envisagez d'investir à Graulhet ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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