Avec un prix médian de 1 400 €/m², Graulhet se positionne comme une porte d'entrée abordable vers la propriété dans le Tarn. La commune, labellisée Petite Ville, allie un patrimoine historique (3 monuments) à un environnement verdoyant (58 km²). Cette page décrypte son cadre de vie, ses budgets immobiliers et les profils d'acheteurs qui y trouveront leur compte.
Carte du marché immobilier à Graulhet
Graulhet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Graulhet
6 671 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (78,3 %) et collectif (21,7 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (78,3 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la propriété (65 % de propriétaires). La faible part de résidences secondaires (1,7 %) et le taux de vacance modéré (9,4 %) indiquent une stabilité et une demande principalement locale. Cela dessine un profil d'acheteur typique : des ménages souhaitant s'installer durablement.
Évolution démographique à Graulhet
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Graulhet
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Graulhet
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,4 %
- Autres sans activité professionnelle 16,7 %
- Ouvriers 15,5 %
- Employés 14,9 %
- Professions intermédiaires 9,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,7 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Graulhet
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Graulhet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 890 logements).
- Avant 1919 10,7 % 631 logts
- 1919-1945 12,3 % 725 logts
- 1946-1970 27,5 % 1 617 logts
- 1971-1990 27,9 % 1 641 logts
- 1991-2005 10,9 % 644 logts
- 2006-2019 10,7 % 632 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Graulhet
502 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Graulhet
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Graulhet
Une maison de 91 m² (médiane à 134 134 €) représente environ 7,1 années du revenu médian local (18 800 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 670 €. Il faut ajouter environ 8 % de frais de notaire à l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Graulhet
- Oublier de vérifier le classement DPE avant toute offre.
- Ne pas consulter les PPR (inondation) en vigueur.
- Négocier sans connaître le prix au m² médian du type de bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (23 % avant 1945).
Le saviez-vous ?
- Graulhet compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 261 logements neufs en 5 ans.
- L'indice de vieillissement est élevé, à 185,4.
Performance énergétique du parc à Graulhet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 216 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Graulhet: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (206 kWh/m²/an) place Graulhet dans une situation intermédiaire. Cependant, 11,3 % du parc reste classé F ou G (passoires). Acquérir une passoire thermique engage à des travaux de rénovation avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un risque réglementaire et financier à intégrer dans le prix d'achat.
Risques naturels et géorisques à Graulhet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un PPRi sur le bassin du Dadou et un PPR risques généraux départemental, avec 19 arrêtés catastrophes naturelles historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données signifient que pour certains biens, une étude de zone s'impose, et que l'assurance habitation intégrera nécessairement la couverture des risques naturels.
Cadre de vie à Graulhet
Graulhet bénéficie d'un climat doux (moyenne 13,6°C) et d'un accès correct aux réseaux de transport, avec la gare TGV de Toulouse à 46 km. La ville offre une gamme complète de services avec 502 équipements, incluant 10 établissements scolaires et 108 services de santé. Le cadre de vie est paisible, mais la commune est soumise à des risques naturels (6 recensés, dont inondations). La connectivité numérique est moyenne (score 7/100), bien que la fibre couvre 69,5% des logements.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget pour une maison type de 91 m² avoisine les 134 000 € (1 474 €/m²). Un appartement de 54 m² se négocie autour de 68 500 € (1 268 €/m²). Ces prix sont en baisse de 6% sur un an, offrant un certain pouvoir de négociation. Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (78,3%), souvent de construction ancienne, mais la classe énergétique dominante est C (206 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Graulhet ?
Graulhet s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un coût maîtrisé. Les retraités (32,9% de la population) y trouvent calme et services de proximité. Les actifs mobiles, travaillant par exemple à Albi (aéroport à 20 km) ou Toulouse, peuvent y voir une base résidentielle économique, en acceptant des temps de trajet.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très compétitifs dans le contexte départemental.
- Cadre de vie paisible avec une forte dominante de maisons individuelles.
- Services et équipements nombreux pour une ville de cette taille.
- Dynamisme démographique affirmé (+2,7% en 5 ans).
- Patrimoine historique et environnement naturel préservé.
− À prendre en compte
- Éloignement des grandes métropoles et transports en commun limités.
- Taux de chômage élevé (14,8%) et revenu médian faible.
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Graulhet est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Graulhet
- Climat doux avec 13,6°C de température moyenne annuelle.
- Parc très majoritairement de maisons individuelles (78,3 %).
- DPE classe C dominante, mais 11,3 % de passoires thermiques.
- Dynamique démographique positive (+2,7 % en 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Graulhet
Quel budget prévoir pour acheter à Graulhet ?
Pour une maison, prévoyez un budget médian d'environ 134 000 €. Un appartement coûte autour de 68 500 €. Ces prix sont en baisse de 6% sur un an, selon les données DVF 2024.
Graulhet est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 10 établissements scolaires, une majorité de maisons et de nombreux équipements sportifs (41). Le prix abordable du m² facilite l'accès à un logement spacieux.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Graulhet ?
Les atouts sont les prix bas, le cadre de vie paisible et les services. Les points de vigilance sont l'éloignement des grandes villes, le chômage et l'exposition à certains risques naturels.
Vous envisagez d'acheter à Graulhet ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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