Estimer précisément votre bien à Guérande est la clé pour vendre au bon prix dans un marché en transition.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Guérande
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Guérande en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Guérande issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 270 m² | 8 | 5 185 € | 1 400 000 € | 15/02/2023 |
| Maison | 270 m² | 8 | 5 185 € | 1 400 000 € | 15/02/2023 |
| Maison | 44 m² | 1 | 4 920 € | 216 500 € | 15/02/2023 |
| Maison | 20 m² | — | 10 825 € | 216 500 € | 15/02/2023 |
| Appartement | 45 m² | 1 | 3 111 € | 140 000 € | 14/02/2023 |
| Maison | 130 m² | 5 | 4 115 € | 535 000 € | 10/02/2023 |
Le marché immobilier à Guérande
Le marché guérandais est en phase de correction (-9,5 % sur un an) mais conserve une activité soutenue (260 transactions DVF 2024). La valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie : les maisons (75,4 % du parc) se vendent en médiane 3 614 €/m², les appartements 3 667 €/m². D'autres facteurs locaux influencent le prix : la proximité du centre historique, la classe DPE (la dominante est C, 179 kWh/m²/an), l'exposition aux risques naturels (PPRL Presqu'île guérandaise actif) et la vue. Une estimation qui ignore ces paramètres locaux est irréaliste.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée de votre bien, tandis qu'une sous-évaluation vous ferait perdre des milliers d'euros. Avec seulement 6,9 % de logements vacants et un délai de vente qui s'allonge, le prix d'entrée est déterminant. Notre estimation gratuite intègre les données récentes de ventes (DVF), les spécificités énergétiques (6,2 % de passoires) et les variations géographiques précises à Guérande, vous donnant un avantage décisif pour négocier ou fixer votre annonce.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Guérande ?
À Guérande, la proximité des gares du Pouliguen (5,1 km) et de La Baule (5,2 km) peut majorer un bien de 5 à 10 %. L'exposition et la vue, le calme de la rue, la taille du terrain et l'état général (notamment le DPE) sont des leviers puissants. Dans le centre historique près des 12 monuments protégés, le prix au m² dépasse souvent la médiane. À l'inverse, un appartement sans balcon dans une copropriété vieillissante verra sa valeur plafonnée. Pour un vendeur, investir dans des travaux de rafraîchissement et une bonne mise en lumière des atouts (proximité des 14 écoles, des 205 commerces) est crucial.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne sait pas évaluer la vue imprenable d'un bien, le charme d'une ruelle pavée intra-muros, ou l'impact d'une façade rénovée à l'identique. Un agent local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près des salines diffère de celle d'un lotissement récent. Il ajuste en fonction de l'état réel, des travaux récents et de la demande du moment. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent bien informés via les sites de données.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser un DPE performant, argument de vente fort.
- Ne pas tenir compte de l'état réel de la copropriété (travaux en cours).
- Vouloir rattraper le prix de vente du voisin vendu en 2022 au plus haut.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 12 monuments historiques protégés.
- Près de 23 % des logements ont été construits après 2006.
- Le taux de chômage y est de 8,0 %, sous la moyenne nationale.
À retenir avant d'estimer votre bien à Guérande
- Marché stable avec 69,8 % de propriétaires occupants.
- 6,2 % du parc classé F ou G (passoires thermiques).
- Présence d'un PPRL actif sur la presqu'île.
- Plus de 900 équipements de proximité recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Guérande
Comment estimer gratuitement son bien à Guérande ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne gratuit, qui croise les dernières transactions DVF de Guérande (260 ventes), la localisation précise, la surface, le type de bien et la classe DPE pour une évaluation fiable.
Combien vaut une maison de 100 m² à Guérande ?
Une maison de 100 m² à Guérande vaut environ 361 400 € en se basant sur le prix médian de 3 614 €/m². La fourchette réelle s'étend généralement de 309 000 € à 449 000 € selon l'état et l'emplacement.
Pourquoi faire estimer son bien par un outil spécialisé local ?
Car le marché local est très hétérogène : le prix au m² varie de 3 090 € à 4 492 € selon les quartiers. Un outil générique ne capture pas ces écarts, risquant de vous induire en erreur de plusieurs dizaines de milliers d'euros.