Acheter à Guérande, c'est opter pour une petite ville de caractère entourée de marais salants, où le prix médian d'une maison avoisine les 394 000 €. Avec 16 804 habitants, la cité médiévale allie patrimoine historique (12 monuments protégés) et équipements modernes (913 commerces et services). Le climat est doux (13°C de moyenne) et la mer à moins de 10 km. Pour quel profil est-ce vraiment adapté, et à quel prix ?
Carte du marché immobilier à Guérande
Guérande et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Guérande
9 821 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 250 maisons et 2 369 appartements à à Guérande.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très stable, avec 69,8 % de propriétaires occupants. La prédominance des maisons (75,4 %) et la faible part de logements sociaux (10,0 %) dessinent un marché résidentiel ancré, peu soumis à la spéculation. Les résidences secondaires et logements vacants représentent près de 20 % du parc, ce qui peut atténuer la pression locative et ralentir la rotation des biens. Ce marché convient aux acheteurs cherchant un cadre de vie pérenne, avec un flux de nouvelles constructions modéré (844 logements autorisés en 5 ans).
Évolution démographique à Guérande
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Guérande
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Guérande
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 32,4 %
- Employés 15,3 %
- Professions intermédiaires 14,3 %
- Autres sans activité professionnelle 12,2 %
- Ouvriers 10,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 8,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 6,0 %
- Agriculteurs exploitants 1,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Guérande
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Guérande
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 685 logements).
- Avant 1919 9,3 % 712 logts
- 1919-1945 2,7 % 205 logts
- 1946-1970 7,9 % 604 logts
- 1971-1990 28,8 % 2 216 logts
- 1991-2005 28,8 % 2 212 logts
- 2006-2019 22,6 % 1 737 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Guérande
913 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Guérande
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Guérande
Une maison de 109 m² (surface médiane correspondant au prix total de 393 926 €) représente environ 15,6 années du revenu médian local (25 270 €/an). Avec un apport de 10 % (39 393 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 970 €. Cela nécessite un revenu stable conséquent, expliquant le profil mature d'une partie des acquéreurs sur ce marché où l'âge médian est de 50,1 ans.
Erreurs à éviter quand on achète à Guérande
- Oublier de vérifier le zonage du PPRL avant l'offre.
- Ne pas consulter le DPE, sous peine de mauvaises surprises énergétiques.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au prix médian d'une maison (394 k€).
- Ignorer la présence possible de radon, nécessitant un diagnostic.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 12 monuments historiques protégés.
- Près de 23 % des logements ont été construits après 2006.
- Le taux de chômage y est de 8,0 %, sous la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Guérande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 154 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guérande: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante (179 kWh/m²/an) est meilleure que la moyenne nationale, mais 6,2 % du parc reste en passoire thermique (classes F/G). Ces logements seront progressivement interdits à la location selon la loi Climat : les F et G en 2025 et 2028. Un acheteur visant un investissement locatif doit donc impérativement vérifier le DPE et budgéter les travaux de rénovation. Pour un acquéreur occupant, un bien mal classé impliquera des factures énergétiques élevées et une future décote à la revente.
Risques naturels et géorisques à Guérande
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL-Presqu'île guérandaise PPRN Approuvé approuvé le 13/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est couvert par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) de la Presqu'île guérandaise, qui réglemente strictement la construction. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un risque significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat, notamment pour les sous-sols et vides sanitaires. La sismicité est modérée. Ces contraintes ne sont pas bloquantes mais imposent de consulter les documents d'urbanisme et d'évaluer les éventuelles obligations de travaux de mitigation, qui peuvent influencer le coût et la faisabilité d'un projet.
Cadre de vie à Guérande
Guérande bénéficie d'un environnement préservé entre terre et mer, avec un centre historique remarquablement intact. Le climat océanique est doux (13,0°C de moyenne annuelle) et les précipitations modérées (674 mm/an). La commune est bien équipée avec 14 établissements scolaires, 229 services de santé et 50 équipements sportifs. L'accessibilité est correcte : gare TGV à La Baule-Escoublac (5,2 km), aéroport de Saint-Nazaire à 20,2 km, et connexion fibre pour 78,8 % des logements. En revanche, le taux de chômage (8,0 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale et la population vieillissante (âge médian 50,1 ans) influe sur l'animation locale.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir un appartement à Guérande, prévoyez environ 169 000 € pour 46 m² médians (3 667 €/m²). Une maison de 109 m² typique demande 394 000 € (3 614 €/m²). Les prix ont baissé de 9,5 % en un an, offrant des opportunités de négociation. Les délais de vente ne sont pas instantanés, le marché étant en phase de correction. Comparé aux voisines, Guérande est plus abordable que Pornic (4 653 €/m²) et Pornichet (5 559 €/m²), mais plus chère qu'Auray (3 557 €/m²) et Bouguenais (2 985 €/m²).
À qui s'adresse Guérande ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (35,4 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête de calme et de patrimoine, et aux familles avec enfants attirées par les écoles et le cadre sécurisant. Les actifs travaillant dans la Presqu'île ou pouvant télé-travailler (score numérique faible à 8/100) y trouvent aussi leur compte. Les primo-accédants peuvent être freinés par le niveau de prix, nécessitant un apport conséquent ou un héritage.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre ville médiévale et marais salants
- Patrimoine historique dense avec 12 monuments classés
- Climat océanique doux (moyenne 13°C) et proche de la mer
- Équipements et services nombreux (913 au total, 14 écoles)
- Démographie dynamique (+4,3% en 5 ans) et taux de propriétaires élevé (69,8%)
− À prendre en compte
- Prix immobiliers élevés par rapport au revenu médian local (25 270 €)
- Risques naturels modérés (radon, sismicité, PPR inondation)
- Vieillissement de la population (indice de vieillissement 250)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Guérande est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Guérande
- Climat doux : 13,0 °C de température moyenne annuelle.
- 75,4 % de maisons dans le parc immobilier.
- Âge médian de la population : 50,1 ans.
- 78,8 % des logements éligibles à la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Guérande
Quel budget pour acheter une maison à Guérande ?
Le budget médian pour une maison de 109 m² à Guérande est d'environ 394 000 € (3 614 €/m²). Il faut compter entre 330 000 € et 490 000 € pour la majorité des biens, selon la localisation et l'état.
Guérande est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la commune compte 14 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (50). Le cadre est sûr et apaisé. Toutefois, le prix de l'immobilier et le vieillissement de la population sont des points à considérer.
Quels sont les points noirs de Guérande ?
Les points de vigilance sont la présence de risques naturels (19 recensés), un marché immobilier cher nécessitant 15,6 ans de revenu médian pour une maison, et un score numérique faible (8/100) pour le très haut débit.
Vous envisagez d'acheter à Guérande ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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