4 angles pour comprendre le marché immobilier à Guérande
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Faut-il investir à Guérande en 2026 ?
Entre marais salants et remparts médiévaux, Guérande incarne l'équilibre entre patrimoine et littoral. Avec une croissance démographique constante (+4,3 % en 5 ans) et une économie tournée vers le tourisme, son marché immobilier a connu une forte appréciation avant une correction récente. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Corrigée de 9,5 % après deux années de hausse, la presqu'île guérandaise offre un point d'entrée plus accessible sur un littoral à l'attractivité confirmée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en acceptant une correction du marché qui rétablit des conditions d'achat plus rationnelles.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,5 % sur les prix
- ✓ Forte attractivité touristique et résidentielle
- ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne régionale
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Parc vieillissant avec risque rénovation
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Guérande se situe au-dessus du prix médian national, avec un mètre carré 20 % plus élevé.
- Dans le département, son prix est supérieur de 15 % à la moyenne, ce qui la place dans la moitié supérieure des communes littorales.
- Son prix médian reste 35 % moins élevé que celui de Pornichet, une voisine directe sur le même littoral.
Analyse du marché immobilier à Guérande
Le marché de Guérande est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,1 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Guérande
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,3/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,3/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,2/10) signifie que le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend de l'arrivée de capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,2/10) signifie que le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend de l'arrivée de capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) suggère une demande locative solide, soutenue par l'attractivité du territoire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) suggère une demande locative solide, soutenue par l'attractivité du territoire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (6,7/10) confirme le potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (6,7/10) confirme le potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3626,8 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 204,9 — Percentile dept : 69/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,1 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,2 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 79/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3626,8 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 79/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 69/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 204,9 — Percentile dept : 31/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Guérande : cadre de vie et logement
Acheter à Guérande, c'est opter pour une petite ville de caractère entourée de marais salants, où le prix médian d'une maison avoisine les 394 000 €. Avec 16 804 habitants, la cité médiévale allie patrimoine historique (12 monuments protégés) et équipements modernes (913 commerces et services). Le climat est doux (13°C de moyenne) et la mer à moins de 10 km. Pour quel profil est-ce vraiment adapté, et à quel prix ?
Tout savoir pour acheter et vivre à GuérandeInvestir à Guérande : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un diagnostic précis, mais un investissement réussi se joue sur la négociation et la connaissance fine des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les tendances et identifie les biens qui correspondent à votre stratégie.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guérande
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Guérande ?
En 2024, le prix médian à Guérande est de 3 619 €/m², avec une fourchette centrale allant de 3 090 à 4 492 €/m². Une maison de 100 m² coûte ainsi en moyenne autour de 394 000 €.
Le marché est-il en baisse à Guérande ?
Oui, les prix ont corrigé de 9,5 % entre 2023 et 2024, ramenant le mètre carré médian de 4 000 € à 3 619 €. Cette baisse fait suite à trois années de hausse continue.
Guérande est-elle plus chère que Pornic ?
Non, Guérande est significativement moins chère. En 2024, le prix médian y est de 3 619 €/m² contre 4 653 €/m² à Pornic, soit un écart de près de 29 % en faveur de Guérande.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Guérande ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,4 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net se situe autour de 2,5 %.
Quels sont les quartiers recherchés à Guérande ?
La demande se concentre sur le centre historique intramuros pour son charme patrimonial, et sur les secteurs proches des marais salants pour le cadre de vie. La proximité des gares de La Baule et du Pouliguen est également un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 29 % à celui de Pornic et de 54 % à Pornichet, Guérande présente un effet de levier significatif pour investir sur la presqu'île, avec des indicateurs touristiques et patrimoniaux similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Guérande.
Communes limitrophes de Guérande
Guérande est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Guérande atteint 3 707 € sur 218 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans la Loire-Atlantique, Guérande appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Progression modérée: ++8,5 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 259 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,1 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 71,6 % de maisons et 28,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Guérande, un logement de 98 m² (353 780 €) représente 14,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Guérande: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Avec 12,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active à Guérande: l'équivalent de 123 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 9 km du littoral de Loire-Atlantique, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.