En 2024, le marché immobilier guérandais affiche un prix médian de 3 619 €/m², en repli de 9,5 % sur un an selon les données DGFiP. La cité médiévale enregistre 260 transactions, avec un parc composé à 75 % de maisons individuelles. Face à des prix restant supérieurs à ceux de Bouguenais (2 985 €/m²) mais inférieurs à Pornichet (5 559 €/m²), quelle est la dynamique réelle ?
Comment se porte le marché immobilier à Guérande
Le marché subit une correction avec une baisse de 9,5 % des prix sur un an, un ajustement marqué après des années de forte hausse. La fourchette de prix (Q1-Q3) reste large, de 3 090 à 4 492 €/m², indiquant une hétérogénéité des biens. Les maisons, majoritaires, se négocient à 3 614 €/m² pour 109 m² médians, tandis que les petits appartements (46 m²) atteignent 3 667 €/m². Le volume de transactions (260 ventes) indique une activité soutenue, soutenue par une démographie positive (+4,3 % en 5 ans).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 9,5 % sur un an du prix médian au m² reflète un ajustement après des années de hausse, dans un contexte national de remontée des taux. Cette correction, sur un marché à 69,8 % de propriétaires occupants, est moins brutale qu'ailleurs car moins portée par la spéculation. Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs financables, d'autant que la démographie reste positive (+4,3 % en 5 ans). Pour un vendeur, cela signifie une nécessaire rationalisation des prix de vente par rapport aux espérances de 2022, sous peine de voir son bien rester longtemps invendu.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Guérande
Le parc est très majoritairement composé de maisons (75,4 %), correspondant au profil résidentiel de la commune. Les propriétaires occupants représentent 69,8 % des occupants, et les résidences secondaires 12,9 %. Les transactions DVF 2024 reflètent cette structure : 197 ventes de maisons contre 63 d'appartements. Les acheteurs sont principalement des ménages en recherche de résidence principale, attirés par le cadre de vie, avec une part d'investisseurs limitée par des rendements nets modérés.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché tend à basculer en faveur des acheteurs, avec une baisse des prix et un taux de logements vacants de 6,9 % qui offre davantage de choix. Toutefois, la construction neuve ralentit (-11 % sur 5 ans), limitant l'offre future. La vente n'est pas immédiate mais reste possible, surtout pour les biens bien positionnés et énergétiquement corrects (classe DPE dominante C). La présence de 12 monuments historiques et d'un centre médiéval préservé conserve un socle de valeur patrimoniale solide.
Dernières ventes enregistrées à Guérande
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Guérande
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Guérande
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Guérande
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Guérande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 844 logements ont été autorisés à à Guérande, -11 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 844 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse (-11 %), indiquent un marché du neuf qui se normalise après une période dynamique. Ce ralentissement des autorisations limite les risques de sur-offre future et préserve la valeur du parc existant. Cela indique aussi que les promoteurs ajustent leurs programmes face au renchérissement du crédit et à la demande qui se concentre sur des biens bien spécifiques, souvent des maisons individuelles dans un territoire où elles dominent très largement (75,4 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché guérandais, marqué par le tourisme, connaît une saisonnalité marquée. Les transactions se concentrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été. La période estivale, avec l'affluence touristique (1 059 emplacements de camping), est propice aux visites mais les décisions peuvent être différées à l'automne. Vendre en début d'année permet de capter les acheteurs motivés avant les grandes vacances. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 12 monuments historiques protégés.
- Près de 23 % des logements ont été construits après 2006.
- Le taux de chômage y est de 8,0 %, sous la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Guérande
- Prix médian au m² à 3 619 € en 2024 (DVF).
- Correction de -9,5 % sur un an, ajustement post-hausse.
- Une maison type coûte environ 393 926 €.
- Revenu médian local de 25 270 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Guérande
Quel est le prix au m2 à Guérande en 2024 ?
Le prix médian à Guérande est de 3 619 €/m², selon les données DVF. Il varie de 3 090 €/m² pour le premier quartile à 4 492 €/m² pour le troisième quartile, selon l'état et la localisation du bien.
Le prix immobilier à Guérande est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 9,5 % sur un an, reflétant un ajustement du marché. Néanmoins, sur 5 ans, la dynamique démographique (+4,3 % d'habitants) a soutenu une forte appréciation avant ce récent repli.
Combien coûte une maison à Guérande ?
Une maison typique de 109 m² coûte environ 394 000 € (prix médian de 3 614 €/m²). Les prix varient fortement selon la proximité du centre historique, de la Presqu'île et de l'état du bien.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Guérande ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
Estimer votre bien à Guérande
Estimation gratuite basée sur les transactions réelles du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.