Investir à Guérande offre des rendements bruts estimés à 4,4 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Passés les frais (gestion, vacance, taxe foncière à 40,07 %), le net tombe autour de 2,7 % et 2,4 %. La demande locative locale est modérée (taux de chômage 8,0 %), mais la présence touristique (1 059 emplacements de camping) ouvre des possibilités en saisonnier. Un investissement qui exige de la sélectivité.
Indices immobiliers de Guérande
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,3/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,3/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,2/10) signifie que le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend de l'arrivée de capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,2/10) signifie que le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend de l'arrivée de capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) suggère une demande locative solide, soutenue par l'attractivité du territoire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) suggère une demande locative solide, soutenue par l'attractivité du territoire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (6,7/10) confirme le potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (6,7/10) confirme le potentiel pour une location saisonnière complémentaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Guérande ?
L'investissement locatif à Guérande présente un profil en demi-teinte. Le rendement brut des appartements (4,4 %) dépasse celui des maisons (3,9 %) et se situe au-dessus de la moyenne des marchés littoraux côtés. Toutefois, la taxe foncière, à 40,07 %, vient sensiblement rogner ce rendement, le faisant tomber autour de 2,7 % net selon nos estimations. La forte proportion de résidences secondaires (12,9 %) et la pression touristique (IPTI à 6,7/10) ouvrent la voie à une stratégie mixte, combinant location annuelle et saisonnière pour optimiser les revenus.
L'état du parc immobilier impose une vigilance particulière. Seuls 22,6 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est un C (179 kWh/m²/an). Si la part des passoires thermiques (F/G) est faible (6,2 %), le parc ancien et historique nécessitera souvent des travaux de rénovation pour respecter les normes en vigueur et attirer une locataire exigeante.
La construction neuve ralentit (-11 % de logements autorisés sur 5 ans), limitant l'offre future. Dans un marché où la demande locative est soutenue (IOL à 6,1/10), cette rareté relative est un facteur de stabilité des loyers. Investir ici suppose donc de bien sélectionner un bien économe, bien situé, et d'accepter un horizon de moyen terme pour absorber les coûts et potentiellement bénéficier d'une revalorisation lorsque le marché aura digéré sa phase de correction.
Profil locatif à Guérande
La demande locative annuelle provient principalement de ménages modestes (revenu médian 25 270 €), de retraités (35,4 % des habitants ont 60 ans et plus) et de jeunes actifs travaillant dans la Presqu'île. La clientèle touristique, importante l'été, recherche des locations courtes-durée, souvent des appartements ou maisons proches du centre ou des sites naturels. Les étudiants sont peu présents, limitant la demande pour les studios. Un investisseur doit donc cibler soit un public local en besoin de logement familial, soit une clientèle saisonnière.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (T1/T2) en centre-ville ou proches des commodités sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent 11,7 €/m²/mois. Le parc ancien (11,9 % d'avant 1945) peut poser des problèmes de DPE : 6,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Le neuf (22,6 % construit après 2006) est plus facile à louer mais offre des rendements plus faibles.
Quelles zones cibler à Guérande ?
Le centre historique, très prisé des touristes, est la zone la plus adaptée pour la location saisonnière mais les prix y sont élevés. Les quartiers périphériques, mieux pourvus en logements sociaux (10 % du parc), captent une demande locative annuelle familiale. Les zones en développement, comme le secteur de la gare TGV à 5,2 km (La Baule), peuvent offrir un potentiel de plus-value. Attention aux secteurs exposés aux risques naturels (19 recensés) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Performance énergétique du parc à Guérande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 154 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guérande: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante (179 kWh/m²/an) est meilleure que la moyenne nationale, mais 6,2 % du parc reste en passoire thermique (classes F/G). Ces logements seront progressivement interdits à la location selon la loi Climat : les F et G en 2025 et 2028. Un acheteur visant un investissement locatif doit donc impérativement vérifier le DPE et budgéter les travaux de rénovation. Pour un acquéreur occupant, un bien mal classé impliquera des factures énergétiques élevées et une future décote à la revente.
Construction neuve à Guérande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 844 logements ont été autorisés à à Guérande, -11 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 844 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse (-11 %), indiquent un marché du neuf qui se normalise après une période dynamique. Ce ralentissement des autorisations limite les risques de sur-offre future et préserve la valeur du parc existant. Cela indique aussi que les promoteurs ajustent leurs programmes face au renchérissement du crédit et à la demande qui se concentre sur des biens bien spécifiques, souvent des maisons individuelles dans un territoire où elles dominent très largement (75,4 % du parc).
Fourchettes de loyers à Guérande
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guérande
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
La différence entre rendement brut et net dépasse souvent 1,5 point. À Guérande, une taxe foncière de 40,07 % sur le bâti en 2024 grève directement la rentabilité. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Le taux de vacance de 6,9 % et la part de 12,9 % de résidences secondaires indiquent aussi un marché locatif saisonnier, ce qui peut compliquer la recherche de locataires en basse saison et impacter le revenu réel.
Calculateur de rendement à Guérande
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Guérande ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Guérande
Pour un appartement de 46 m² (surface médiane correspondant au prix total de 168 682 €), le loyer médian attendu est d'environ 621 €/mois (13,5 €/m²). Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 980 €. L'effort résiduel est donc négatif (-359 €/mois) avant même de déduire taxe foncière, charges et provision pour vacance. Cet exemple montre que la rentabilité locative brute ne compense pas le financement dans les conditions actuelles.
Erreurs à éviter quand on investit à Guérande
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,07 %.
- Oublier la saisonnalité liée aux 13 % de résidences secondaires.
- Baser son projet sur le rendement brut seul.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un parc vieillissant.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 12 monuments historiques protégés.
- Près de 23 % des logements ont été construits après 2006.
- Le taux de chômage y est de 8,0 %, sous la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Guérande
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, dans un marché où 6,9 % des logements sont déjà vacants. La saisonnalité touristique crée une dépendance aux revenus d'été. La taxe foncière, à 40,07 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 6,2 % du parc : acquérir un bien classé F ou G impose des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
Simulation financière — appartement type 46 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Un effort résiduel positif signifie que le loyer couvre plus que la mensualité hors assurance, mais ce calcul initial ne suffit pas. Il exclut les charges de copropriété, la taxe foncière de 40 % sur le bâti, les travaux et les périodes de vacance locative, importantes dans une commune où 13 % des logements sont des résidences secondaires. Pour un investisseur, un effort résiduel négatif n'est pas forcément rédhibitoire s'il vise une plus-value, mais il doit être anticipé et financé sur plusieurs années. Ce ratio est un point de départ, pas un bilan définitif.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -9,5 % sur les prix
- Forte attractivité touristique et résidentielle
- Rendement locatif supérieur à la moyenne régionale
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Parc vieillissant avec risque rénovation
- Marché porté par la demande extérieure
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové en centre-ville pour de la location touristique, en acceptant une gestion active et une rentabilité nette faible (environ 2,7 %). À éviter : les maisons énergivores en périphérie, dont la location annuelle est difficile et le rendement net trop bas pour compenser les risques.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Guérande
- Rendement brut moyen des appartements : 4,4 %.
- Rendement net estimé autour de 2,7 % après charges.
- Taxe foncière sur le bâti à 40,07 % en 2024.
- Taux de vacance des logements de 6,9 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Guérande
Quel rendement locatif à Guérande ?
Le rendement brut estimé est de 4,4 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Après déduction des charges typiques (gestion, vacance, taxe), le rendement net tombe à environ 2,7 % et 2,4 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à Guérande ?
Privilégiez les T2 ou petits T3 bien isolés (classe DPE A à C) dans le centre historique pour de la location saisonnière, ou à proximité des commerces et services pour de la location annuelle à des familles.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Guérande ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (6,9 % des logements sont vacants), la saisonnalité des loyers touristiques, et la présence de passoires thermiques (6,2 % du parc) soumises à des interdictions de location.
Vous envisagez d'investir à Guérande ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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