Acheter à Hyères, c’est opter pour une ville portuaire à l’ambiance méditerranéenne marquée, où le palmier est roi. Avec une température moyenne de 15,7°C et 669 mm de pluie annuels, le cadre climatique est un atout indéniable. Le marché immobilier, en léger repli (-3,9 %), offre une fenêtre d’opportunité, notamment pour les primo-accédants visant un appartement à partir de 4 119 €/m².
Carte du marché immobilier à Hyères
Hyères et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Hyères
40 682 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est mixte mais dominé par les appartements (72,2 %). La part élevée de propriétaires (50,3 %) et de résidences secondaires (25,1 %) indique un marché ancré et une forte attractivité touristique. Le taux de vacants (6,2 %) est dans la moyenne, indiquant un certain dynamisme locatif. Ce mélange attire à la fois des acquéreurs pour résidence principale, des investisseurs en location saisonnière et des retraités acheteurs de pied-à-terre.
Évolution démographique à Hyères
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Hyères
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Hyères
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 35,4 %
- Employés 17,5 %
- Autres sans activité professionnelle 15,4 %
- Professions intermédiaires 12,7 %
- Ouvriers 8,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,7 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Hyères
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Hyères
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 27 461 logements).
- Avant 1919 10,6 % 2 911 logts
- 1919-1945 4,6 % 1 265 logts
- 1946-1970 25,1 % 6 900 logts
- 1971-1990 34,9 % 9 592 logts
- 1991-2005 15,3 % 4 207 logts
- 2006-2019 9,4 % 2 585 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hyères
3 344 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Hyères
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Hyères
Une maison médiane de 91 m² coûte environ 487 032 €. Cela représente 21,2 années du revenu médian local (22 960 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 2 640 €. Un ménage devrait donc dégager au moins 7 700 € de revenus mensuels pour y prétendre.
Erreurs à éviter quand on achète à Hyères
- Oublier de consulter le PPR pour les risques.
- Négliger le DPE malgré un parc globalement performant.
- Surévaluer son budget sans compter les frais de notaire.
- Choisir un quartier sans vérifier la couverture fibre (73,3 %).
Le saviez-vous ?
- Hyères compte 39 monuments historiques protégés.
- La ville possède son propre aéroport, à 2,8 km du centre.
- 73,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Hyères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 873 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante (159 kWh/m²/an). Seulement 2,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Pour un acquéreur, c'est un gage de factures énergétiques maîtrisées et de moindres travaux de rénovation obligatoires à moyen terme.
Risques naturels et géorisques à Hyères
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Hyères est exposée à 12 risques naturels recensés, dont le radon (niveau significatif) et l'exposition sismique (faible). La commune a fait l'objet de 28 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cadre de vie à Hyères
Hyères bénéficie d’une situation géographique privilégiée entre mer et collines, avec un accès direct aux îles d’Or. La ville est bien équipée avec 3 344 équipements recensés par l’INSEE, dont 974 dans la santé et 128 en sports et loisirs. La connexion aux réseaux de transport est un point fort : gare SNCF à 1,3 km, aéroport à 2,8 km et gare TGV de Toulon à 16,3 km. Le patrimoine, avec 39 monuments historiques, et la présence de 21 campings illustrent l’orientation touristique. L’indice de vieillissement élevé (286,7) et l’âge médian de 50,3 ans dessinent une population mature, mais les moins de 30 ans représentent tout de même 27,7 % des habitants.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget d’entrée varie considérablement selon la typologie. Pour un appartement type de 54 m², comptez environ 222 000 € (9,7 années de revenu médian local). Une maison de 91 m² demande un budget médian de 487 000 €. Les délais de vente peuvent être plus longs pour les appartements, en raison d’un marché plus fourni. La faible part de logements sociaux (15,0 %) et la construction neuve réduite maintiennent une pression sur les prix des biens bien situés et en bon état.
À qui s'adresse Hyères ?
La ville s’adresse particulièrement aux retraités et pré-retraités attirés par le climat et les services de santé, mais aussi aux actifs travaillant dans le bassin toulonnais ou à l’aéroport. Les familles y trouvent un large panel scolaire (47 établissements). Les investisseurs recherchant un pied-à-terre ou un bien locatif sont également présents, tirant parti de la dynamique touristique et de la desserte transport.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux (15,7°C de moyenne annuelle)
- Desserte complète : aéroport, gare, proximité TGV Toulon
- Large gamme de services et commerces (3 344 équipements)
- Patrimoine historique riche (39 monuments protégés)
- Environnement naturel entre mer, îles et collines
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (42,92 % en 2024)
- Marché de l'ancien dominant, risques travaux et DPE
- Trafic touristique saisonnier pouvant générer de la congestion
- Présence de risques naturels (inondations, radon significatif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Hyères est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Hyères
- Climat doux : 15,7 °C de moyenne.
- 37,7 % de la population a 60 ans et plus.
- Gare à 1,3 km, aéroport à 2,8 km.
- 72,2 % du parc est en appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Hyères
Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Hyères ?
Le prix médian d’un appartement est de 4 119 €/m². Pour une surface médiane de 54 m², le budget médian s’élève à environ 222 000 €, soit l’équivalent de 9,7 années du revenu médian local.
Hyères est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la ville compte 47 établissements scolaires et de nombreux équipements de sports et loisirs (128). Le parc de logements comprend 27,8 % de maisons, mais le budget d’accès à ce type de bien est élevé (5 352 €/m²).
Quels sont les points noirs du cadre de vie à Hyères ?
Outre une fiscalité locale élevée, il faut noter la présence de plusieurs risques naturels (12 recensés) et un trafic saisonnier important lié au tourisme. Le parc immobilier est majoritairement ancien, nécessitant une vigilance sur l’état des biens.
Vous envisagez d'acheter à Hyères ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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