01 Le parc de logements
Le parc comprend 274 logements dont 159 résidences principales, 96 résidences secondaires et 19 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 159 | 58,0 % |
| Résidences secondaires | 96 | 35,0 % |
| Logements vacants | 19 | 6,9 % |
Sur les 274 logements recensés, 58 % sont occupés à l'année, 35 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 41,1 % |
| 1919-1945 | 21 | 13,3 % |
| 1946-1970 | 17 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 21 | 13,3 % |
| 1991-2005 | 24 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 10 | 6,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (41 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 41 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,6 % |
| 2 pièces | 8 | 5,0 % |
| 3 pièces | 30 | 18,9 % |
| 4 pièces | 50 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 70 | 44,0 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 44 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 259 | 264 | 274 |
| Rés. principales | 152 | 160 | 159 |
| Rés. secondaires | 86 | 83 | 96 |
| Vacants | 21 | 21 | 19 |
En comparaison, Assignan (à 9 km) enregistre 37,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 113 | 71,1 % |
| Locataires (privé) | 35 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 2 | 1,3 % |
| Logés gratuitement | 9 | 5,7 % |
La répartition du parc occupé: 70,9 % de propriétaires, 23,4 % de locataires, dont 1 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 28 | 17,7 % |
| Électricité | 57 | 36,1 % |
| Gaz bouteille | 8 | 5,1 % |
| Autre (bois…) | 65 | 41,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (41 %), 36 % pour électricité et 18 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 22 |
| 5 à 9 ans | 32 |
| 10 ans ou plus | 92 |
| Total ménages | 159 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 60 |
| Sous-occupation accentuée | 39 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 8,8 % |
| 1 voiture | 80 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 65 | 40,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 9 % sans, 50 % à une voiture, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 186 | 129 | 33 | 24 |
| 1975 | 184 | 122 | 40 | 22 |
| 1982 | 213 | 117 | 58 | 38 |
| 1990 | 221 | 128 | 75 | 18 |
| 1999 | 234 | 135 | 82 | 17 |
| 2006 | 249 | 146 | 83 | 19 |
| 2011 | 259 | 152 | 86 | 21 |
| 2016 | 264 | 160 | 83 | 21 |
| 2022 | 274 | 159 | 96 | 19 |
Trajectoire de long terme: 186 logements en 1968, 274 en 2022 (+47 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 42 | 45 | 44 | 43 | 42 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 24 | 29 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 8,6 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 14 | 40,0 % |
| Classe D | 8 | 22,9 % |
| Classe E | 7 | 20,0 % |
| Classe F | 2 | 5,7 % |
| Classe G | 1 | 2,9 % |
Le graphique décompose les 35 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 25,7 % |
| Classe B | 21 | 60,0 % |
| Classe C | 2 | 5,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 5,7 % |
| Classe F | 1 | 2,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 60 %, 91 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 193 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 216 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 193 pour le bâti avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 11 | 3 |
| Classe D | 6 | 2 |
| Classe E | 7 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 202 kWh/m²/an côté maisons, C à 186 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Caunette (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
96 résidences secondaires sur un parc de 274 logements (soit 35,0 %): le caractère de villégiature de la Caunette est net. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (87,2 %). La commune est caractéristique des communes languedociennes, perchée à 219 m d'altitude, dans un relief de collines.
70,9 % des ménages de la Caunette possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE.
Selon l'INSEE, 40,9 % des logements de la Caunette ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 199 kWh/m²/an. 41,1 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Croissance modérée du parc de la Caunette entre 2016 et 2022 (+3,8 %). Profil fortement motorisé: 40,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes languedociennes. Le contexte naturel (perchée à 219 m d'altitude, dans un relief de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Caunette en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays du Minervois, La Caunette allie un cadre de vie préservé à une pression touristique croissante, avec 35 % de résidences secondaires. Son marché immobilier, modeste en volume, a connu un rebond spectaculaire des prix en 2024. Ce verdict analyse si cette dynamique offre une réelle opportunité pour l'investisseur.
Avec une hausse de 27,9 % des prix en 2024 et un rendement locatif brut de 4,9 % pour les maisons, le marché affiche un rebond porté par la pression touristique.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, principalement en maison et en visant la clientèle touristique, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rebond des prix de 27,9 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut attractif (4,9 %)
- ✓ Pression touristique très élevée (35 % de résidences secondaires)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 20,2 %)
- ⚠ Parc de logements ancien (54 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² à La Caunette est inférieur à la moyenne nationale.
- Il se situe dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en termes de prix.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Caunette
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Caunette : opportunités et risques
Investir à La Caunette se justifie principalement pour cibler la location saisonnière, portée par une pression touristique notée 7,6/10 (IPTI). Le rendement brut des maisons (4,9 %) est correct pour l'arrière-pays, mais le net chute à environ 2,9 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 45,7 %. L'effort financier réel est donc modéré, mais la rentabilité dépendra de la capacité à optimiser les périodes de location.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 18 590 € et un indice de fragilité (IFE) à 7,9/10. Le marché est donc très dépendant des acquéreurs et locataires extérieurs, le rendant sensible aux cycles économiques nationaux. Il faut également intégrer le coût potentiel des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
La stratégie la plus cohérente consiste à privilégier les maisons avec caractère, bien situées, pour de la location mixte (saisonnière estivale et annuelle hors saison). L'horizon doit être au moins le moyen terme pour amortir les frais et espérer une plus-value, l'indice d'opportunité territoriale (IOT) n'étant que modéré à 5,1/10.
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Données du marché immobilier à Caunette
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Caunette s'établit à 1 234 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Caunette fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Caunette Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Caunette
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 661 €/m² → 1 234 €/m² (-25,7 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 102 m² à 199 512 €, avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, générerait une mensualité d'environ 1 155 €. Le loyer médian estimé de 8 €/m²/mois, soit 816 €, couvrirait environ 70 % de cette mensualité, laissant un effort net mensuel d'environ 340 €. Le rendement brut de 4,9 % chute à un net approximatif de 2,9 % après charges, ce qui indique un investissement viable mais nécessitant une trésorerie de secours pour absorber les périodes de vacance, estimées à 8 %.
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 234 € | 1 234 € |
| Prix moyen/m² | 2 270 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 661 € |
| 2022 | 8 | 949 € |
| 2023 | 5 | 1 422 € |
| 2024 | 6 | 1 667 € |
| 2025 | 4 | 1 234 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Caunette est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et aucun en 2024. La tendance est à une baisse de 60 % par rapport au quinquennat précédent. Cette absence d'offre nouvelle maintient une pression à la hausse sur les prix de l'ancien et limite les risques de sur-construction. Elle reflète également les contraintes d'urbanisme et un faible attrait pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc disponible est principalement ancien, nécessitant souvent des travaux, et que la valeur des biens est soutenue par la rareté de l'offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +100,0 %.
Construction neuve à Caunette (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Caunette: 4 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-20 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caunette
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caunette
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,9 % pour les maisons à La Caunette est une première indication. Pour obtenir le rendement net approximatif de 2,9 %, il faut déduire les charges réelles. La taxe foncière, élevée à 45,7 % dans la commune, en est le principal poste. S'y ajoutent les frais de gestion, les travaux d'entretien (le parc est ancien à 54,1 %), l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,9 %).
Performance énergétique du parc à Caunette
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Caunette: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est la classe C (201 kWh/m²/an), ce qui est plutôt favorable pour un village au bâti ancien. Seuls 9,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Néanmoins, pour les biens les moins performants, les échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2028) imposent d'anticiper des travaux de rénovation.
Calculateur de rendement à Caunette
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Caunette
Pour une maison de 100 m² à La Caunette, l'investissement médian serait d'environ 195 600 €. Au loyer médian de 8,0 €/m², vous pourriez percevoir 800 € mensuels, soit un rendement brut théorique de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,9 %, nécessitant une analyse fine de votre fiscalité personnelle.
Erreurs à éviter quand on investit à Caunette
- Négliger la taxe foncière élevée (45,7 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers dans un village de 326 habitants.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un bâti ancien.
- Ne pas vérifier le DPE et les futures obligations légales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à La Caunette, marqué par les résidences secondaires (35 %), connaît une saisonnalité classique des villages du Sud. Le printemps et le début de l'automne sont des périodes propices à la vente, avec une demande active avant et après la saison estivale. La période estivale peut attirer des acheteurs en vacances, mais les transactions sont plus lentes. À l'achat, anticiper la taxe foncière, payable en septembre, dans votre budget de l'année d'acquisition.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement est de 272,3 : les seniors sont 2,7 fois plus nombreux que les jeunes.
- Le village ne compte qu'un seul commerce de proximité pour 326 habitants.
- Seuls 20 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Caunette : cadre de vie et logement
Avec 326 habitants pour 22 km², La Caunette offre un cadre de vie paisible, typique des villages du Minervois. L'altitude moyenne de 264 mètres et un climat méditerranéen tempéré (14,8°C de moyenne) y sont agréables. Le village dispose de 18 équipements de proximité selon l'INSEE, incluant un commerce, des services et plusieurs installations sportives, ce qui est notable pour sa taille.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 52,5 ans et 40 % de plus de 60 ans. Cela se traduit par une vie locale calme et un parc immobilier qui se transmet lentement. La connectivité numérique est un point faible, avec seulement 20 % de couverture fibre et un score numérique de 4/100, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Caunette
La Caunette et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caunette
Avec une température moyenne annuelle de 14,8 °C et des précipitations modérées (738 mm/an), le climat de La Caunette est typiquement méditerranéen, adouci par l'altitude (264 m). Ce profil offre des étés chauds et secs et des hivers relativement doux, avec un faible risque de gel intense. Il convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de chaleur littorale, idéal pour une résidence principale ou secondaire.
Composition du parc immobilier à Caunette
274 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Caunette: 87,5 % de maisons, 12,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de La Caunette est très majoritairement composé de maisons individuelles (87,5 %), reflétant le caractère rural du village. La part élevée de propriétaires occupants (70,9 %) et la forte proportion de résidences secondaires (35,0 %) indiquent un marché ancré dans la stabilité et l'attrait résidentiel. Cependant, le taux de vacance (6,9 %) et le vieillissement de la population (âge médian de 52,5 ans) peuvent signaler un renouvellement lent du marché.
Ancienneté du parc à Caunette
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 159 logements).
- Avant 1919 40,9 % 65 logts
- 1919-1945 13,2 % 21 logts
- 1946-1970 10,7 % 17 logts
- 1971-1990 13,2 % 21 logts
- 1991-2005 15,1 % 24 logts
- 2006-2019 6,3 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Caunette
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Caunette
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible, mais elle est exposée à plusieurs risques naturels (8 recensés) ayant donné lieu à 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente une concentration moyenne. Tout acquéreur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives potentielles liées à ces aléas, notamment inondation, mouvement de terrain ou feu de forêt.
Erreurs à éviter quand on achète à Caunette
- Se fier uniquement au prix au m² sans voir l'état réel du bien.
- Négliger la consultation du PPR en mairie pour les risques.
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique sur une maison ancienne.
- Oublier de vérifier la qualité de la connexion internet (score numérique 4/100).
Points clés à retenir à Caunette
- Prix médian au m² : 1 234 €, en hausse de 27,9 % sur un an.
- Rendement brut moyen des maisons : 4,9 %.
- Climat méditerranéen à 264 m d'altitude (14,8 °C de moyenne).
- Une maison type de 102 m² coûte environ 199 512 €.
- Rendement net estimé après charges : 2,9 %.
- 35 % de résidences secondaires, indice d'attrait touristique.
- 54,1 % des logements ont été construits avant 1945.
- 87,5 % du parc est composé de maisons individuelles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Caunette ?
À La Caunette, au-delà de la surface, l'état général du bien est le premier facteur de valorisation, compte tenu de l'ancienneté du parc (54,1 % construits avant 1945). La performance énergétique (DPE) prend aussi une importance croissante. La présence d'un terrain, l'exposition sud et la vue dégagée sur les vignes ou le village sont des atouts significatifs. La proximité des rares commerces ou équipements (18 au total) peut jouer, mais l'éloignement des gares (17 à 26 km) est un point d'attention pour les acheteurs actifs.
Estimation indicative d'une maison à Caunette
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
83 912 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais à La Caunette, le marché est étroit (2 logements autorisés en 5 ans) et hétérogène. Un professionnel local intègre des paramètres invisibles dans les données : la qualité exacte de la rénovation d'une pierre, l'impact d'une vue ou d'une nuisance, la dynamique réelle de la demande entre résidences principales et secondaires. Son expertise permet aussi de calibrer un prix de vente optimisé pour attirer des acheteurs sérieux et faciliter la négociation finale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur des prix de villages voisins sans ajuster au contexte local.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une piscine face au risque sécheresse.
- Ne pas actualiser le prix malgré la hausse récente du marché.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A/B/C).
Investir à Caunette : passer à l'action
Identifier une tendance est une chose, saisir la bonne opportunité en est une autre. Dans un marché aussi étroit et spécifique que celui de La Caunette, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour dénicher le bien qui correspondra à votre stratégie.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Caunette grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Caunette
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Caunette
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caunette
Quel est le prix immobilier moyen à La Caunette ?
Le prix médian global à La Caunette est de 1 234 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il concerne exclusivement les maisons, avec une surface médiane vendue de 102 m².
Est-ce le bon moment pour investir à La Caunette ?
Le marché a rebondi de 27,9 % en 2024, ce qui peut indiquer un point haut cyclique. L'investissement est pertinent pour de la location saisonnière, mais requiert une sélection rigoureuse du bien et une analyse fine des prix.
La Caunette est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La Caunette est moins chère que Villespassans (-75 %) et Montouliers (-3 %), mais plus chère que Roubia (+48 %) et Babeau-Bouldoux (+17 %). Elle se situe dans une fourchette intermédiaire.
Quel rendement locatif espérer à La Caunette ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est de 4,9 %, selon la carte des loyers. Le rendement net est d'environ 2,9 % après charges, ce qui est correct dans ce segment de marché.
Quel est le profil des acheteurs à La Caunette ?
Les acheteurs sont majoritairement des non-résidents, attirés par le cadre de vie et le potentiel de location. Le faible taux de primo-accédants locaux (IAI modéré à 5/10) confirme un marché porté par l'extérieur.
Marché immobilier des communes voisines
La Caunette affiche un prix inférieur de 17 % à Babeau-Bouldoux pour des indicateurs locatifs similaires, et un écart de 75 % avec Villespassans, ce qui suggère une marge de plus-value à l'effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caunette.
Communes limitrophes de la Caunette
La Caunette est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, La Caunette affiche un prix médian de 1 234 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans l'Hérault, La Caunette se classe parmi les 9 % de communes les plus accessibles (31e rang le moins cher sur 338).
Le prix médian au m² à Caunette diminue de -25,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 31 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -26,0 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 234 €/m² pour 68 m². Un bien type de 68 m² revient à environ 83 912 €, soit 4,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 35,0 % de résidences secondaires, La Caunette est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Caunette est caractéristique des communes languedociennes. Sur le plan physique, la commune est perchée à 219 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.