01 Le parc de logements
Le parc comprend 187 logements dont 105 résidences principales, 80 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 105 | 56,1 % |
| Résidences secondaires | 80 | 42,8 % |
| Logements vacants | 2 | 1,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 56 % d'habitat permanent, 43 % de résidences secondaires et 1 % de logements inoccupés sur un total de 187.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 40 | 39,6 % |
| 1919-1945 | 5 | 5,0 % |
| 1946-1970 | 3 | 3,0 % |
| 1971-1990 | 13 | 12,9 % |
| 1991-2005 | 19 | 18,8 % |
| 2006-2019 | 21 | 20,8 % |
Structure du bâti par époque: 40 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (40 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,9 % |
| 2 pièces | 8 | 7,7 % |
| 3 pièces | 28 | 26,9 % |
| 4 pièces | 27 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 39 | 37,5 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 176 | 187 | 187 |
| Rés. principales | 76 | 94 | 105 |
| Rés. secondaires | 85 | 77 | 80 |
| Vacants | 15 | 16 | 2 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Jean-De-Buèges (11 km) affiche 25,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 76 | 72,4 % |
| Locataires (privé) | 23 | 21,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 5,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,8 %, locataires 21,8 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 12,5 % |
| Électricité | 33 | 31,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 55 | 52,9 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (32 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 |
| 2 à 4 ans | 23 |
| 5 à 9 ans | 28 |
| 10 ans ou plus | 40 |
| Total ménages | 105 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 38 |
| Sous-occupation accentuée | 24 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 8,6 % |
| 1 voiture | 48 | 45,7 % |
| 2 voitures ou plus | 47 | 44,8 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 56,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 81 | 42 | 37 | 2 |
| 1975 | 105 | 33 | 62 | 10 |
| 1982 | 124 | 37 | 74 | 13 |
| 1990 | 143 | 44 | 82 | 17 |
| 1999 | 151 | 57 | 85 | 9 |
| 2006 | 158 | 68 | 82 | 8 |
| 2011 | 176 | 76 | 85 | 15 |
| 2016 | 187 | 94 | 77 | 16 |
| 2022 | 187 | 105 | 80 | 2 |
Trajectoire de long terme: 81 logements en 1968, 187 en 2022 (+131 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 30 | 26 | 25 | 23 | 23 | 16 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 12,1 % |
| Classe C | 16 | 48,5 % |
| Classe D | 6 | 18,2 % |
| Classe E | 3 | 9,1 % |
| Classe F | 4 | 12,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 61 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 36,4 % |
| Classe B | 13 | 39,4 % |
| Classe C | 7 | 21,2 % |
| Classe D | 1 | 3,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (39 %), et 97 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 218 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 159 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 218 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 116 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 15 | 1 |
| Classe D | 5 | 1 |
| Classe E | 2 | 1 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (184 kWh/m²/an) et appartements en classe C (206).
Faut-il investir à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries en 2026 ?
Perché à 651 m d'altitude dans le Lodévois et Larzac, ce village de 210 âmes affiche une croissance démographique soutenue (+11,1 % en 5 ans) et un parc immobilier majoritairement composé de maisons anciennes. Son marché, porté par la recherche de cadre de vie et le tourisme vert, présente un profil immobilier singulier. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % et une hausse des prix de 77 % depuis 2020, le village se positionne comme un marché à fort potentiel locatif dans l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en stratégie mixte (annuel/saisonnier), à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'intégrer la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,4 %)
- ✓ Dynamique prix soutenue (+3,6 % an)
- ✓ Attractivité touristique avérée (42,8 % résidences secondaires)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 18 230 €)
- ⚠ Parc ancien et risque rénovation (44,6 % avant 1945)
- ⚠ Fracture numérique prononcée (score 2/100)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian y est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- À 1 879 €/m², la commune est près de deux fois plus accessible que la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif y est supérieur à celui des grandes métropoles et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, ce qui laisse du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, ce qui laisse du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport à la région, favorisant l'entrée sur le marché.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport à la région, favorisant l'entrée sur le marché.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative forte : la demande locative est soutenue, portée par l'attrait touristique et résidentiel.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative forte : la demande locative est soutenue, portée par l'attrait touristique et résidentiel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique importante : la forte part de résidences secondaires confirme un potentiel pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique importante : la forte part de résidences secondaires confirme un potentiel pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1686,0 — Percentile dept : 16/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 21/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 80/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 79/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,6 — Percentile dept : 22/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,6 — Percentile dept : 50/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 80/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1686,0 — Percentile dept : 84/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 89/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 3/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 93/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries : opportunités et risques
Investir à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries en 2026 se justifie principalement pour le rendement locatif, avec un brut de 7,4 % pour les maisons. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est supérieur à la plupart des marchés urbains et littoraux. La taxe foncière, à 39,12 %, vient toutefois en réduire le net, tout comme la probabilité de travaux de rénovation sur un parc où 12,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques.
La stratégie la plus adaptée semble mixte, combinant location annuelle à l'année pour une clientèle de résidents permanents et location saisonnière pour tirer parti de l'attrait touristique du Larzac, facilitée par la part déjà élevée de résidences secondaires. La pression touristique immobilière (IPTI à 7,3/10) confirme ce potentiel.
L'horizon doit être moyen terme : la phase de plus-value accélérée semble passée, mais les indicateurs (démographie positive, attractivité territoriale élevée) devraient continuer à soutenir une valorisation lente et régulière, tout en générant un cash-flow positif immédiat si l'acquisition est bien négociée.
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Données du marché immobilier à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries s'établit à 1 879 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries évolue de +29,7 %, passant de 1 449 à 1 879 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 93 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 879 € | 1 879 € |
| Prix moyen/m² | 1 889 € | |
| Surface médiane | – | 93 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 449 € |
| 2022 | 10 | 1 526 € |
| 2023 | 3 | 1 300 € |
| 2024 | 6 | 1 686 € |
| 2025 | 3 | 1 879 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone, avec seulement 6 logements autorisés sur les cinq dernières années et aucun en 2024, selon les données SITADEL. Cette stagnation de l'offre neuve contraste avec la poussée démographique (+11,1 % en 5 ans) et contribue à maintenir la pression sur le parc existant, soutenant les prix. L'absence de nouveaux projets d'envergure limite les risques de sur-offre à court terme, mais reporte aussi la demande vers l'ancien, souvent énergivore. Pour un investisseur, cela signifie que l'essentiel des opportunités réside dans la rénovation du bâti ancien plutôt que dans l'acquisition de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 4 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 6 logements autorisés à à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, dont 0 en 2025 (+20 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie performance de votre investissement. À La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,12 %. Cette charge fixe, ajoutée à la provision pour travaux (cruciale dans un parc ancien à 44,6 % d'avant 1945) et aux frais de gestion à distance, réduit significativement le rendement brut. Avec un taux de vacance de 1,1 % et l'absence de copropriété, vos charges récurrentes seront principalement la fiscalité et l'entretien.
Performance énergétique du parc à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries: la classe C domine, 12,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C est plutôt bonne pour un parc ancien, mais 12,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire : ces biens seront progressivement interdits à la location (2028 pour les F et G). L'investissement dans la rénovation est donc un levier de valorisation essentiel, d'autant que 20,8 % du parc est récent (post-2006), montrant une dynamique d'amélioration.
Calculateur de rendement à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Pour une maison type de 65 m² à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, comptez environ 109 590 € à l'achat. Au loyer moyen de 10,4 €/m², elle pourrait générer environ 676 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 39 %) et des charges, l'effort net mensuel pour l'investisseur serait à évaluer précisément selon son taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,12 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Surévaluer les loyers dans un marché de résidences secondaires.
- Ne pas anticiper la réglementation sur les passoires thermiques (12,9 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, influencé par la forte proportion de résidences secondaires (42,8 %), connaît une saisonnalité marquée. Les visites et transactions s'accélèrent au printemps et en début d'été, pour une prise de possession avant la belle saison. L'automne peut aussi être propice aux achats de résidences principales. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à intégrer dans votre plan de trésorerie, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 44 km², soit l'une des plus vastes de sa catégorie.
- L'âge médian de 48,2 ans y est supérieur de 5 ans à la moyenne nationale.
- Le taux d'équipement numérique est très faible, avec un score de 2/100.
S'installer à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries : cadre de vie et logement
S'installer à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, c'est choisir un cadre de vie préservé en pleine nature, à plus de 650 m d'altitude, avec un climat méditerranéen tempéré. La commune offre une tranquillité absolue et un accès direct aux espaces du Larzac, mais elle dépend fortement de la voiture pour les déplacements et l'accès aux services. Les 25 équipements recensés (commerces, services, loisirs) assurent le minimum vital, mais les centres urbains (Lodève à 22 km, Montpellier à 60 km) restent indispensables.
Le profil démographique, avec un âge médian de 48,2 ans et un indice de vieillissement de 260, indique une population vieillissante et plutôt aisée, renforçant le caractère paisible du village. En revanche, la fracture numérique est un point noir, avec seulement 5,2 % des logements fibrés, un handicap sérieux pour les télétravailleurs. La qualité environnementale, elle, est excellente (ISE à 8,3/10).
Carte du marché immobilier à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Avec une altitude moyenne de 651 mètres, le village connaît un climat de piémont. La température annuelle moyenne de 15,0°C et les précipitations de 965 mm par an dessinent un environnement plus frais et verdoyant que le littoral héraultais. Ce profil plaît aux acheteurs recherchant des étés tempérés et un vrai rythme de saisons, mais il implique de prévoir un chauffage efficace pour l'hiver, comme en témoigne la consommation énergétique moyenne du parc de 187 kWh/m²/an.
Composition du parc immobilier à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
187 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,5 % du parc à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, 6,5 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est extrêmement polarisé sur la maison individuelle (93,5 % du parc). La forte proportion de propriétaires (72,8 %) et de résidences secondaires (42,8 %) indique un cadre de vie très prisé pour l'installation permanente ou les séjours. Cette double demande assure une certaine stabilité des prix, mais peut créer une tension sur l'offre de maisons principales. L'absence de logements sociaux et d'appartements façonne un profil d'acheteur typique : acquéreur d'une maison comme résidence principale ou secondaire.
Ancienneté du parc à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 101 logements).
- Avant 1919 39,6 % 40 logts
- 1919-1945 5,0 % 5 logts
- 1946-1970 3,0 % 3 logts
- 1971-1990 12,9 % 13 logts
- 1991-2005 18,8 % 19 logts
- 2006-2019 20,8 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 7 risques naturels recensés et a connu 3 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données, publiques sur Géorisques, doivent conduire tout acquéreur à vérifier le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et à l'intégrer dans son diagnostic. Cette due diligence est cruciale pour évaluer d'éventuelles contraintes constructives ou les conditions d'assurance du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques naturels.
- Sous-estimer les frais de chauffage en altitude (651 m).
- Négliger la faible couverture fibre (5,2 %) si le télétravail est prévu.
Points clés à retenir à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
- Prix médian des maisons à 1 879 €/m², en hausse de 3,6 % en un an.
- Rendement brut locatif estimé à 7,4 % pour les maisons.
- Altitude de 651 m pour un climat tempéré, moyenne de 15,0°C.
- Le marché local est porté par une démographie en forte croissance (+11,1 % en 5 ans).
- Le parc est composé à 93,5 % de maisons individuelles.
- Taxe foncière sur le bâti à 39,12 % en 2024.
- 72,8 % des habitants sont propriétaires de leur logement.
- La classe énergétique dominante du parc est C (187 kWh/m²/an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries ?
À La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, la valeur d'un bien est d'abord dictée par son statut (maison) et son état énergétique. Dans un parc où près de 45 % des logements datent d'avant 1945, les travaux de rénovation impactent fortement le prix. La surface du terrain, l'exposition et la vue sur les paysages du Lodévois et Larzac sont des atouts majeurs. La proximité des 25 équipements de proximité (commerces, services) est un plus, mais la véritable prime va aux biens bien isolés, avec un DPE performant, prêts à affronter les réglementations futures.
Estimation indicative d'une maison à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
174 747 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne sais pas qu'une maison rénovée avec des matériaux locaux dans le centre-village n'a pas la même valeur qu'une masure isolée au bout d'une piste. Un professionnel local de la CC Lodévois et Larzac connaît ces nuances. Il évalue l'état réel (frais de ravalement, qualité de la toiture), l'adéquation du bien au profil des acheteurs (résidents permanents vs estivants) et peut ainsi justifier un prix auprès d'acquéreurs sérieux, maximisant votre vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc globalement ancien.
- Négliger l'impact d'un terrain arboré ou d'une vue dégagée.
- Vendre sans professionnel dans un marché de niche (93,5 % de maisons).
Investir à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic, mais l'acquisition gagnante se joue sur le terrain : sélection du bien, état du bâti, négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de ce marché et peut vous aider à transformer cette analyse en investissement viable.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien précis et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries grâce aux dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur les ventes réelles DVF 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries ?
Le prix médian des maisons était de 1 879 €/m² en 2024 selon les données DVF. Pour une maison de 65 m², typique du parc, il faut donc compter environ 110 000 €.
Le marché est-il en hausse ou en baisse à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries ?
Le marché est en hausse continue depuis 2020. Le prix médian a augmenté de 77 % en cinq ans, avec une progression de +3,6 % sur la seule année 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 7,4 %, un niveau élevé. Le loyer médian est de 10,4 €/m²/mois, soit environ 676 € par mois pour 65 m².
La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est légèrement plus accessible. Son prix au m² est par exemple inférieur de 2 % à celui de Saint-Jean-de-Buèges (1 715 €/m²), une commune comparable de l'Hérault.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif saisonnier ?
Oui, son indice de pression touristique immobilière est élevé (7,3/10) et 42,8 % de ses logements sont des résidences secondaires, ce qui indique un marché locatif saisonnier actif.
Marché immobilier des communes voisines
La Vacquerie-et-Saint-Martin-De-Castries affiche un prix au m² légèrement inférieur (-2 %) à celui de Saint-Jean-De-Buèges, pour des indicateurs locatifs et une attractivité territoriale similaires, ce qui suggère un effet de levier immédiat plus intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries.
Communes limitrophes de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries
La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 3 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 879 €/m² à Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries, niveau conforme à la médiane départementale. Côté classement départemental, La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries compte parmi les 17 % les plus abordables de l'Hérault.
Forte valorisation observée: le m² médian de la Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries gagne +29,7 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 30 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +11,4 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 879 €/m² pour une surface médiane de 93 m². Un bien type de 93 m² revient à environ 174 747 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,4 € (appartements) et 10,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (42,8 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries est dans le tissu communal du Languedoc historique. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 252 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.