01 Le parc de logements
Le parc comprend 222 logements dont 98 résidences principales, 100 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 98 | 44,1 % |
| Résidences secondaires | 100 | 45,0 % |
| Logements vacants | 24 | 10,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 44 % de résidences principales, 45 % de secondaires et 11 % de vacants pour un total de 222 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 53 | 55,2 % |
| 1919-1945 | 1 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 10 | 10,4 % |
| 1971-1990 | 12 | 12,5 % |
| 1991-2005 | 13 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 7 | 7,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (55 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 55 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 2,0 % |
| 2 pièces | 7 | 7,1 % |
| 3 pièces | 25 | 25,3 % |
| 4 pièces | 26 | 26,3 % |
| 5 pièces ou plus | 39 | 39,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 199 | 216 | 222 |
| Rés. principales | 74 | 88 | 98 |
| Rés. secondaires | 114 | 108 | 100 |
| Vacants | 12 | 20 | 24 |
À titre de comparaison : 36,7 % de part de propriétaires à Saint-Guilhem-Le-Désert, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 70 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 23 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 1 | 1,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 4,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 71,7 % de propriétaires face à 24,2 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 16 | 16,3 % |
| Électricité | 22 | 22,4 % |
| Gaz bouteille | 1 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 59 | 60,2 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (60 %), suivi par électricité (22 %) et fioul (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 12 |
| 5 à 9 ans | 22 |
| 10 ans ou plus | 55 |
| Total ménages | 98 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 36 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 6,1 % |
| 1 voiture | 53 | 54,1 % |
| 2 voitures ou plus | 39 | 39,8 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 40 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 50,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 88 | 43 | 21 | 24 |
| 1975 | 109 | 40 | 52 | 17 |
| 1982 | 120 | 40 | 68 | 12 |
| 1990 | 173 | 51 | 118 | 4 |
| 1999 | 191 | 68 | 118 | 5 |
| 2006 | 199 | 73 | 123 | 3 |
| 2011 | 199 | 74 | 114 | 12 |
| 2016 | 216 | 88 | 108 | 20 |
| 2022 | 222 | 98 | 100 | 24 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 88 logements à l'origine, 222 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 23 | 30 | 20 | 24 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 8,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 6 | 24,0 % |
| Classe D | 9 | 36,0 % |
| Classe E | 4 | 16,0 % |
| Classe F | 2 | 8,0 % |
| Classe G | 2 | 8,0 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 32 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 28,0 % |
| Classe B | 11 | 44,0 % |
| Classe C | 3 | 12,0 % |
| Classe D | 2 | 8,0 % |
| Classe E | 1 | 4,0 % |
| Classe F | 1 | 4,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (44 %), 84 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 224 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 228 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 228 kWh/m²/an (2001-2012), minimum 224 kWh/m²/an (avant 1948).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 2 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 0 |
| Classe D | 9 | 0 |
| Classe E | 2 | 2 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 1 | 1 |
Performance comparée: maisons classées D (223), appartements classés A (229), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Maurice-Navacelles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Maurice-Navacelles est atypique: 45,0 % des 222 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 92,3 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Saint-Maurice-Navacelles est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, perchée à 611 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Majorité de propriétaires à Saint-Maurice-Navacelles (71,7 %), complétée par 24,2 % de locataires.
Le parc ancien occupe une place forte à Saint-Maurice-Navacelles: 55,2 % des logements ont été bâtis avant 1919. Le parc de Saint-Maurice-Navacelles consomme plus que la moyenne: D dominante, 224 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 16,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (60,2 %).
Le parc de Saint-Maurice-Navacelles se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 6,1 % de ménages sans voiture, 39,8 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Topographie et environnement: perchée à 611 m, en contexte de moyenne montagne — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Maurice-Navacelles en 2026 ?
Niche au cœur des gorges de la Vis, Saint-Maurice-Navacelles est un petit village de l'Herault caracterise par un vaste territoire et une forte proportion de residences secondaires. Son economie locale fragile et son declin demographique recent interrogent la resilience de son marche immobilier, malgre un attrait touristique indeniable. Quel verdict en tirer pour un investisseur en 2026 ?
Avec une correction de -68 % en 2024 et un rendement brut de 12,7 %, le marche offre un point d'entree risque mais potentiellement rentable pour un investisseur aguerri.
Verdict
➤ Opportunite de rendement a haut risque, reservee aux investisseurs tolerants a la volatilite et privilegiant la location saisonniere.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve de 12,7 %
- ✓ Correction recente de -68 %
- ✓ Pression touristique tres elevee (IPTI 9,1/10)
- ⚠ Fragilite economique tres elevee (IFE 8,6/10)
- ⚠ Declin territorial marque (IDT 8,1/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 989 €/m², Saint-Maurice-Navacelles est nettement moins chere que la plupart des communes francaises.
- Son prix au m² est inferieur de plus de 60 % a la mediane departementale de l'Herault.
- Son rendement locatif brut depasse largement celui des grandes metropoles, portee par une forte pression touristique.
Analyse du marché immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Maurice-Navacelles : opportunités et risques
Investir a Saint-Maurice-Navacelles en 2026 releve d'une strategie de niche, principalement orientee vers la location saisonniere. L'indice IPTI a 9,1/10 atteste d'une pression touristique tres forte, potentiellement lucrative. Le rendement brut theorique de 12,7 % pour les maisons est effectivement attractif, mais il masque des realites terrain exigeantes. La localisation du bien est primordiale : il doit etre suffisamment isole pour le calme recherche par les touristes, mais pas trop eloigne des points d'interet et des commodites de base.
Cet investissement comporte neanmoins des risques eleves. La fragilite economique (IFE 8,6/10) et le declin demographique (IDT 8,1/10) limitent toute perspective de demande locative annuelle stable et de dynamisme a long terme. Par ailleurs, la taxe fonciere, a 46,75 %, vient grever significativement le rendement net, au meme titre que les couts de gestion a distance et les periodes de vacance inevitables en zone rurale.
D'apres les diagnostics energetiques disponibles, un investisseur doit aussi integrer le risque reglementaire lie aux DPE. Avec pres d'un logement sur cinq en classe F ou G, l'acquisition d'une passoire thermique impliquera des travaux de renovation obligatoires pour continuer a louer, ce qui alourdit la mise de depart et complexifie le calcul de rentabilite. Cette strategie n'est donc envisageable que pour un investisseur dispose a gerer activement son bien et a supporter une volatilite certaine.
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Données du marché immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des transactions DVF 2024 revele un marche immobilier tres particulier a Saint-Maurice-Navacelles. Sa caracteristique principale est une volatilite extreme des prix, consequence directe d'un volume de ventes anecdotique (4 en 2024). Ces faibles chiffres amplifient toute variation, rendant la lecture des tendances delicate. Neanmoins, la chute de 68 % du prix median en un an ne peut etre ignoree : elle indique un recalibrage brutal apres la surchauffe de 2023, probablement lie a un retour a la realite des indicateurs economiques locaux.
Selon les donnees INSEE, le parc est majoritairement ancien (56 % d'avant 1945) et compose a 94 % de maisons individuelles. Cette structure implique des couts de renovation importants, d'autant que 17,4 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G). Le taux de vacance (10,8 %) et la part elevee de residences secondaires (45 %) confirment un marche tres tourne vers l'exterieur et peu anime par une demande residentielle locale solvable.
Enfin, la comparaison avec les communes voisines fournies par DVF est eclai rante. Alors que Saint-Jean-De-Bueges culmine a 1 715 €/m², Saint-Maurice-Navacelles stagne sous les 1 000 €/m². Cet ecart de 73 % ne s'explique pas seulement par le cadre de vie ; il traduit une defiance du marche vis-a-vis des fragilites socio-economiques (taux de chomage a 14,7 %, revenu median parmi les plus bas du departement) qui pesent sur la perspective de plus-value.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maurice-Navacelles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Saint-Maurice-Navacelles est marquee par une extreme volatilite, symptomatique d'un marche a tres faible liquidite. Apres une hausse spectaculaire entre 2020 (690 €/m²) et 2023 (3 125 €/m²), le prix median a chute de 68 % en 2024 pour retrouver 989 €/m². Cette correction brutale, sur seulement 4 transactions, illustre un marche qui peut subir de fortes variations sur de petits volumes. Comparativement, la commune voisine de Gornies affiche une evolution plus stable autour de 1 066 €/m². Pour un acheteur en 2026, cela signifie que le prix d'entree est redevenu tres accessible, mais que la valeur future reste hautement incertaine et dependante de la demande exterieure et touristique.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maurice-Navacelles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de -56,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 029 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, base sur les donnees DVF 2024, indique qu'une maison type de 75 m² a 74 175 € peut generer un loyer mensuel estime a 780 € (a 10,4 €/m²/mois). Avec un credit a 4 % sur 20 ans, la mensualite serait d'environ 450 €, degageant un cash-flow positif immediat et un rendement brut de 12,7 %. Neanmoins, ce rendement doit etre nuance par le risque de vacance (particulier en location saisonniere), les charges de gestion et une taxe fonciere elevee a 46,75 %. L'effort financier net est donc theoriquement faible, mais la viabilite du montage repose entierement sur la capacite a louer le bien de maniere recurrente, dans un territoire isole.
Acheter vs Louer — maison 125 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 029 € | 1 029 € |
| Prix moyen/m² | 1 190 € | |
| Surface médiane | – | 125 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 2 340 € |
| 2022 | 2 | 1 232 € |
| 2023 | 5 | 2 526 € |
| 2024 | 4 | 989 € |
| 2025 | 4 | 1 029 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Maurice-Navacelles est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorises sur les 5 dernieres annees et une tendance a la baisse de 33 %. Ce faible volume indique une attractivite residuelle limitee pour les nouveaux habitants et un risque negligeable de sur-offre. Il traduit egalement la difficulte a urbaniser de nouveaux secteurs dans un territoire etendu mais contraint (site classe, risques naturels). Pour un investisseur, cela signifie que l'offre restera principalement constituee du parc ancien, avec les enjeux de renovation energetique que cela implique, mais sans pression concurrentielle forte de la part du neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 12 autorisations pour 8 démarrages effectifs.
Construction neuve à Saint-Maurice-Navacelles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Saint-Maurice-Navacelles, +100 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Maurice-Navacelles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Maurice-Navacelles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant les charges du rendement brut. La principale charge à Saint-Maurice-Navacelles est la taxe foncière sur le bâti, fixée à 46,75 % en 2024. Il faut également anticiper les frais de gestion (potentiellement élevés en zone rurale éloignée), les travaux d'entretien sur un parc ancien (56,2 % construits avant 1945) et une vacance locative possible, le taux de logements vacants étant de 10,8 %. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Saint-Maurice-Navacelles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Maurice-Navacelles: classe D en tête, 16,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique dominante du parc est la classe D (239 kWh/m²/an). Attention, 17,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire (interdiction de location à horizon 2028 pour les pires classes) et un coût de rénovation important. Dans une commune où le revenu médian est de 16 900 €, le financement de ces travaux peut être un défi. Vérifier le DPE est une étape cruciale.
Calculateur de rendement à Saint-Maurice-Navacelles
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Cas pratique : un investissement type à Saint-Maurice-Navacelles
Pour une maison type de 75 m² à Saint-Maurice-Navacelles (prix médian 989 €/m²), comptez environ 74 175 € à l'achat. Louée au prix médian de 10,4 €/m², elle générerait un loyer mensuel brut de 780 €, soit un rendement brut de 12,7 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 350 €/an) et des charges, l'effort net mensuel serait proche de zéro si le bien est occupé toute l'année, mais la vacance locative peut impacter ce résultat.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Maurice-Navacelles
- Négliger la taxe foncière élevée (46,75 %).
- Tabler sur une occupation locative continue.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bâti ancien.
- Oublier de vérifier les risques de vacance locative.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Maurice-Navacelles, le marché immobilier peut être légèrement plus actif au printemps et en début d'été, coïncidant avec la période touristique et la volonté d'installation avant les beaux jours. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, l'activité ralentit souvent. Pour un acheteur, visiter en toute saison permet d'appréhender le climat réel et l'isolation du bien.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 69 km² pour seulement 185 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 334,8 % (3 seniors pour 1 jeune).
- Seulement 11,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Maurice-Navacelles : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Maurice-Navacelles, c'est opter pour un cadre naturel exceptionnel, au cœur du Cirque de Navacelles et des gorges de la Vis. Ce vaste territoire de 69 km² offre un depaysement total, avec une altitude moyenne de 600 metres qui garantit des etes plus frais. Neanmoins, cet isolement se paye par une dependance automobile forte : les commerces, services et la gare TGV la plus proche (Montpellier) sont a plus de 40 kilometres.
Le profil demographique, avec un age median de 53,5 ans et plus de 40 % de seniors, indique une communaute plutot tranquille et vieillissante. Les equipements sont limites a l'essentiel, avec seulement 16 services recenses (sport, loisirs, un seul etablissement scolaire). La connectivite numerique est un point faible majeur pour le teletravail, avec seulement 11,5 % des logements raccordes a la fibre et un score numerique de 2/100. La vie sur place convient donc prioritairement aux retraites en recherche de calme ou aux actifs pouvant travailler en totale autonomie.
Carte du marché immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
Saint-Maurice-Navacelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Maurice-Navacelles
Le climat à Saint-Maurice-Navacelles, à 602 m d'altitude, est frais avec une température moyenne annuelle de 11,5 °C et des précipitations importantes (1366 mm/an). Ce profil, plus humide et frais que le littoral héraultais, convient aux acheteurs en quête d'authenticité et de verdure, et supportant quelques jours de gel hivernal. Il est idéal pour les résidences secondaires estivales ou les personnes recherchant un cadre naturel préservé, loin des fortes chaleurs.
Composition du parc immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
222 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
205 maisons pour 13 appartements: le parc à Saint-Maurice-Navacelles est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très homogène et ancré dans le territoire : 94 % de maisons, essentiellement anciennes. La forte proportion de propriétaires (71,7 %) et de résidences secondaires (45 %) indique un marché stable, peu spéculatif, mais aussi une pression locative limitée. Le taux de logements vacants (10,8 %) peut signaler des biens en attente de rénovation. L'acheteur type est donc soit un résident permanent acceptant l'isolement, soit un acquéreur de résidence secondaire cherchant le calme.
Ancienneté du parc à Saint-Maurice-Navacelles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 96 logements).
- Avant 1919 55,2 % 53 logts
- 1919-1945 1,0 % 1 logts
- 1946-1970 10,4 % 10 logts
- 1971-1990 12,5 % 12 logts
- 1991-2005 13,5 % 13 logts
- 2006-2019 7,3 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Maurice-Navacelles
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Maurice-Navacelles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 7 risques naturels recensés et a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Tout acheteur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives, notamment liées aux inondations ou mouvements de terrain. Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien. Une vigilance particulière est requise pour les biens situés près des cours d'eau ou sur des pentes.
Cas pratique : un achat type à Saint-Maurice-Navacelles
Pour une maison familiale de 100 m², l'investissement s'élèverait à environ 98 900 € hors frais de notaire. Cela représente près de 5,8 années du revenu médian local (16 900 €). Avec un apport de 10 %, empruntant 89 000 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité serait d'environ 540 €. Cet effort est à mettre en regard du faible coût de la vie et du cadre de vie rural.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Maurice-Navacelles
- Oublier de vérifier le DPE avant toute offre.
- Négliger l'éloignement des services (1 établissement scolaire).
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surestimer la liquidité du marché pour une revente.
Points clés à retenir à Saint-Maurice-Navacelles
- Prix médian au m² : 989 €, en forte baisse sur un an.
- Rendement brut locatif maison : 12,7 %.
- Climat frais et humide (11,5 °C de moyenne).
- Marché très peu liquide, peu de transactions.
- Le parc est composé à 94 % de maisons individuelles.
- Taxe foncière sur le bâti à 46,75 % en 2024.
- 56,2 % du parc bâti avant 1945.
- Revenu médian local bas (16 900 €/an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Maurice-Navacelles ?
À Saint-Maurice-Navacelles, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation précise. Dans un parc où 56,2 % des logements datent d'avant 1945, l'état général et la qualité de la rénovation pèsent lourd. L'exposition et la surface du terrain (la commune s'étend sur 69 km²) sont aussi déterminantes. La proximité des rares équipements (16 au total) ou d'une vue dégagée peut créer des surcotes. À l'inverse, un DPE dégradé (classe F/G) entraîne une décote significative, anticipant les travaux obligatoires.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Maurice-Navacelles
Pour une maison de 125 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
128 625 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur un prix médian de 989 €/m², ne capture pas les réalités de ce micro-marché. Un professionnel local de la CC Lodévois et Larzac tiendra compte de l'état réel souvent vétuste du bâti, de l'accessibilité exacte du bien (chemins ruraux), et de la demande spécifique pour des résidences secondaires. Il pourra aussi valoriser un bien rénové avec goût ou correctement isolé. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, dans un marché très peu liquide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Négliger l'impact d'un DPE F/G sur la valeur.
- Oublier de valoriser une vue ou un terrain annexe.
- Comparer avec des biens situés dans d'autres communes.
Investir à Saint-Maurice-Navacelles : passer à l'action
L'analyse chiffree pose un diagnostic, mais la reussite d'un investissement dans un marche aussi specifique et volatile depend d'une expertise hyperlocale. Identifier le bon bien, negocier au juste prix et anticiper les charges reelles necessite une connaissance intime du terrain et de ses acteurs.
Les donnees DVF revelent un potentiel locatif reel, mais tout depend du bien et de sa localisation precise dans ce territoire etendu.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Maurice-Navacelles grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Saint-Maurice-Navacelles
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le prix median etait de 989 €/m² en 2024, mais la moyenne etait de 1 237 €/m², signe d'une forte dispersion des valeurs. La fourchette centrale des prix se situe entre 738 et 1 488 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le prix median a chute de 68 % en 2024, offrant un point d'entree bas. C'est une opportunite pour un investissement locatif saisonnier, mais le marche est risque et peu liquide, necessitant une grande prudence.
Saint-Maurice-Navacelles est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est nettement moins chere : le prix au m² est inferieur de 8 % a celui de Gornies (1 066 €/m²) et de 73 % a celui de Saint-Jean-De-Bueges (1 715 €/m²).
Quel rendement locatif esperer a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est estime a 12,7 % (environ 7,3 % net). Ce rendement eleve est principalement porte par la location saisonniere, et non par un marche locatif annuel dynamique.
Quels sont les risques a connaître avant d'investir a Saint-Maurice-Navacelles ?
Les principaux risques sont la fragilite economique locale, le declin demographique, l'isolement geographique, un parc immobilier ancien avec des passoires thermiques, et un marche extremement peu liquide (seulement 4 ventes en 2024).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Maurice-Navacelles offre un prix au m² inferieur de 8 % a Gornies et de 73 % a Saint-Jean-De-Bueges, creant un effet de levier considerable pour un investisseur ciblant la location touristique, sur des indicateurs territoriaux pourtant similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Maurice-Navacelles.
Communes limitrophes de Saint-Maurice-Navacelles
Saint-Maurice-Navacelles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 029 €/m² de prix médian, Saint-Maurice-Navacelles figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault. Côté classement départemental, Saint-Maurice-Navacelles compte parmi les 5 % les plus abordables de l'Hérault.
Le prix médian de Saint-Maurice-Navacelles recule de -56,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 20 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +4,0 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 029 €/m². Le bien médian (125 m² à 128 625 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Maurice-Navacelles: 10,4 €/m²/mois pour un appartement, 10,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 12,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (45,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Maurice-Navacelles est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Sur le plan physique, la commune est perchée à 611 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).