01 Le parc de logements
Le parc comprend 251 logements dont 140 résidences principales, 99 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 140 | 55,8 % |
| Résidences secondaires | 99 | 39,4 % |
| Logements vacants | 11 | 4,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 56 % de résidences principales, 39 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 251 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 85 | 60,7 % |
| 1919-1945 | 8 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 9 | 6,4 % |
| 1971-1990 | 15 | 10,7 % |
| 1991-2005 | 17 | 12,1 % |
| 2006-2019 | 6 | 4,3 % |
La période avant 1919 concentre 61 % du parc, tandis que 61 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 2,9 % |
| 2 pièces | 26 | 18,7 % |
| 3 pièces | 35 | 25,2 % |
| 4 pièces | 38 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 36 | 25,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (26 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 216 | 246 | 251 |
| Rés. principales | 133 | 134 | 140 |
| Rés. secondaires | 68 | 101 | 99 |
| Vacants | 15 | 10 | 11 |
Saint-Pierre-De-La-Fage (122 hab., à 11 km) présente 47,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 92 | 65,7 % |
| Locataires (privé) | 42 | 30,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 4,3 % |
La répartition du parc occupé: 65,4 % de propriétaires, 30,2 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 1,4 % |
| Fioul | 6 | 4,3 % |
| Électricité | 94 | 67,1 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 37 | 26,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au électricité, 26 % pour autres sources (bois notamment), 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 26 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 75 |
| Total ménages | 140 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 52 |
| Sous-occupation accentuée | 25 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 23 | 16,4 % |
| 1 voiture | 76 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 41 | 29,3 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 29 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 35,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 178 | 95 | 70 | 13 |
| 1975 | 194 | 106 | 66 | 22 |
| 1982 | 198 | 98 | 79 | 21 |
| 1990 | 198 | 84 | 98 | 16 |
| 1999 | 205 | 121 | 77 | 7 |
| 2006 | 209 | 122 | 67 | 20 |
| 2011 | 216 | 133 | 68 | 15 |
| 2016 | 246 | 134 | 101 | 10 |
| 2022 | 251 | 140 | 99 | 11 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 178 à 251, soit +41 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 34 | 41 | 55 | 39 | 44 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 16 | 18 | 25 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,3 % |
| Classe B | 4 | 9,1 % |
| Classe C | 14 | 31,8 % |
| Classe D | 9 | 20,5 % |
| Classe E | 11 | 25,0 % |
| Classe F | 4 | 9,1 % |
| Classe G | 1 | 2,3 % |
La classe C domine avec 32 % des diagnostics, et 43 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 36,4 % |
| Classe B | 16 | 36,4 % |
| Classe C | 12 | 27,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (36 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 89 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 232 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 89 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 1 |
| Classe C | 5 | 9 |
| Classe D | 5 | 4 |
| Classe E | 6 | 5 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (219), appartements classés C (201), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Guilhem-le-Désert (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Guilhem-le-Désert se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 99 logements sur 251 (39,4 %), contre 140 résidences principales. La maison individuelle reste largement majoritaire (82,1 % du parc contre 17,9 % d'appartements). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 214 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (65,4 %), le locatif étant minoritaire (30,2 %).
Le parc ancien occupe une place forte à Saint-Guilhem-le-Désert: 60,7 % des logements ont été bâtis avant 1919. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 211 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 11,4 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le électricité équipe 67,1 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Saint-Guilhem-le-Désert est stable sur la période 2016-2022 (+2,0 %). La motorisation des ménages est classique: 16,4 % sans voiture et 29,3 % avec deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Guilhem-le-Désert est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le décor géographique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 214 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Guilhem-le-Désert en 2026 ?
Perché dans les gorges de l'Hérault et classé parmi les plus beaux villages de France, Saint-Guilhem-Le-Désert est une icône touristique. Ce statut façonne un marché immobilier hors norme, où les prix et la demande sont dictés par l'attrait patrimonial et la pression saisonnière. Investir ici, en 2026, revient à évaluer la pérennité de cette attractivité face à un déclin démographique et une fragilité économique avérés.
Après une correction de 22,3 % en 2024, ce marché touristique à 2 963 €/m² reste un pari sur la préservation d’un patrimoine exceptionnel, en dépit de fragilités économiques profondes.
Verdict
➤ Investissement de conviction pour une plus-value à long terme, strictement réservé aux profils avertis acceptant un risque économique et démographique élevé.
Points clés
- ✓ Correction récente de -22,3 % sur un an
- ✓ Pression touristique immobilière très élevée
- ✓ Rendement locatif correct pour les maisons
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 9/10)
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-8,8 % en 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 963 €/m², Saint-Guilhem-Le-Désert se situe 43 % au-dessus de la moyenne de ses communes comparables.
- Elle figure dans le top quart des communes de l'Hérault pour la pression touristique immobilière (IPTI 7,6/10).
- Son rendement locatif brut pour les maisons (3,3 %) est compétitif face au littoral, mais sa fragilité économique est un frein majeur.
Analyse du marché immobilier à Saint-Guilhem-le-Désert
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Saint-Guilhem-le-Désert : opportunités et risques
Investir à Saint-Guilhem-Le-Désert relève d'une stratégie de niche, orientée vers la plus-value à long terme plutôt que vers le rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons, à 3,3 %, est correct mais immédiatement amputé par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (39,4 %). Le rendement net estimé à 2,0 % laisse peu de marge, d'autant que la location saisonnière, bien que pertinente au vu de l'IPTI de 7,6/10, est soumise à une forte saisonnalité.
Le parc immobilier, très ancien, représente un risque rénovation non négligeable. Bien que le taux de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 11,6 %, la classe énergétique dominante C (211 kWh/m²/an) indique un parc globalement énergivore. La future interdiction de louer les logements les plus énergivores (loi Climat & Résilience) pourrait contraindre à des travaux lourds sur une partie du parc, un coût à intégrer dans tout calcul d'investissement.
Enfin, la faible liquidité du marché, avec seulement 5 transactions annuelles, est un frein majeur. Elle complique la sortie du placement et accentue le risque de décote en cas de revente forcée. Cet investissement ne peut donc être envisagé qu'avec un horizon long (plus de 10 ans), une trésorerie solide pour absorber les charges et travaux, et une parfaite connaissance du bâti local, de ses contraintes (risque inondation PPR) et de son potentiel réel.
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Données du marché immobilier à Saint-Guilhem-le-Désert
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Saint-Guilhem-Le-Désert se distingue par une valorisation élevée mais extrêmement volatile. Le prix médian global de 2 963 €/m² masque en réalité une fourchette de prix très large (de 1 776 à 3 387 €/m²), signe d'un marché hétérogène où la valeur d'un bien dépend étroitement de sa situation dans le cœur historique, de son état et de son potentiel de rénovation.
Cette volatilité est confirmée par l'historique des prix : après un pic à 3 813 €/m² en 2023, le marché a enregistré une correction sévère de -22,3 % l'année suivante. Une telle amplitude sur aussi peu de transactions (5 en 2024) est le marqueur d'un marché illiquide, où une seule vente exceptionnelle peut fausser les moyennes. Cette dynamique le rapproche plus d'un marché d'actifs spéculatifs que d'un marché résidentiel classique.
Le contexte territorial, avec ses 5 monuments historiques et sa dépendance au tourisme, est le principal moteur. Cependant, d'après l'INSEE, le déclin démographique (-8,8 % en 10 ans) et la fragilité économique (taux de chômage à 22,8 %) constituent des vents contraires structurels. L'équilibre du marché repose donc sur la capacité à attirer continuellement des acheteurs extérieurs, faisant de sa notoriété touristique son principal atout et son principal point de vulnérabilité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Guilhem-le-Désert Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Guilhem-Le-Désert révèle une forte volatilité, typique des marchés patrimoniaux étroits. Après une stabilité relative autour de 2 500 €/m² entre 2021 et 2022, le marché a connu un pic spectaculaire à 3 813 €/m² en 2023, probablement porté par quelques ventes de biens exceptionnels. La correction de -22,3 % en 2024, ramenant le prix médian à 2 963 €/m², souligne la sensibilité aux faibles volumes. Comparé aux communes voisines, le prix reste nettement supérieur (jusqu'à +107 % vs Saint-Pierre-De-La-Fage), creusant un écart qui peut limiter la liquidité à la revente. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire impose une prudence extrême : le point d'entrée semble plus raisonnable qu'en 2023, mais dans un contexte de marché très tendu et peu profond.
Évolution du marché immobilier de Saint-Guilhem-le-Désert
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 100 €/m² de prix médian pour 1 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +60,0 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 4 100 € | 4 100 € |
| Prix moyen/m² | 4 100 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 2 562 € |
| 2022 | 9 | 2 308 € |
| 2023 | 4 | 3 587 € |
| 2024 | 5 | 2 963 € |
| 2025 | 1 | 4 100 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Guilhem-Le-Désert est quasiment à l'arrêt, avec un seul logement autorisé sur les cinq dernières années et aucun en 2024. Cette inertie totale s'explique par le statut de site classé, les contraintes géographiques et un déclin démographique continu (-4,8 % sur 5 ans). Pour un investisseur, cela signifie qu'il n'y a aucun risque de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien. À l'inverse, cela confirme que le marché est figé dans son parc existant, souvent ancien (66,4 % d'avant 1945), avec les défis énergétiques que cela comporte. Toute valorisation future devra passer par la réhabilitation de l'existant, dans un cadre réglementaire strict. Cette absence de construction neuve renforce le caractère de niche et la rareté, mais aussi la dépendance à la qualité et à l'état du bâti historique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 4 sur 2013 — soit -50,0 %.
Vacance longue durée à Saint-Guilhem-le-Désert
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Guilhem-le-Désert (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 2 logements autorisés à à Saint-Guilhem-le-Désert (1 en 2025).
Fourchettes de loyers à Saint-Guilhem-le-Désert
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Guilhem-le-Désert
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 3,3 % pour les maisons se contracte sous le poids des charges locales. La taxe foncière sur le bâti, à 39,4 % à Saint-Guilhem-le-Désert, est un poste significatif. Il faut aussi provisionner pour la gestion, l'entretien d'un bâti ancien (66,4 % d'avant 1945) et la vacance, même limitée dans un village touristique où 39,4 % des logements sont des résidences secondaires. C'est ce qui explique le rendement net estimé à 2,0 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Guilhem-le-Désert
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 44 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Guilhem-le-Désert: classe C en tête, 11,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (211 kWh/m²/an) est honorable pour un parc aussi ancien, mais 11,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G). Cette part, bien qu'en dessous de la moyenne nationale, expose à des travaux de rénovation obligatoires selon le calendrier de la loi Climat (interdiction de location pour les passoires en 2025 et 2028). C'est un point de vigilance incontournable pour tout acheteur.
Calculateur de rendement à Saint-Guilhem-le-Désert
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Guilhem-le-Désert
Pour une maison type de 61 m² à Saint-Guilhem-le-Désert (valeur médiane 193 675 €), le loyer moyen attendu est d'environ 537 € par mois (8,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 3,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 760 €/an pour ce bien), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net avoisine 2,0 %, soit un cash-flow mensuel positif mais modéré.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Guilhem-le-Désert
- Négliger la taxe foncière à 39,4 %.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour la rénovation du bâti ancien.
- Ne pas vérifier les contraintes du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Saint-Guilhem-le-Désert, animé par le tourisme (2 hébergements recensés), est plus actif au printemps et en début d'automne, lorsque les visiteurs découvrent le village hors foule estivale. Vendre en période estivale peut toucher des acquéreurs sous le charme, mais l'affluence complique les visites. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. Acheter en hiver permet parfois de négocier hors concurrence.
Le saviez-vous ?
- 5 monuments historiques protégés ancrent la valeur patrimoniale.
- Le score numérique de la commune est très faible (2/100).
- L'indice de vieillissement de 511,1 est plus de 5 fois la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Guilhem-le-Désert : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Guilhem-Le-Désert, c'est choisir un cadre de vie exceptionnel, classé parmi les plus beaux villages de France, au cœur du cirque de l'Infernet. La commune offre un patrimoine naturel et architectural préservé, avec un accès direct aux sentiers de randonnée et aux gorges de l'Hérault. Néanmoins, ce cadre idyllique s'accompagne d'une certaine forme d'isolement : les services de proximité sont limités (49 équipements au total) et la connexion numérique est très en retard (score de 2/100), ce qui peut représenter une contrainte pour les télétravailleurs.
La démographie vieillissante (âge médian de 53 ans, indice de vieillissement à 511) et le déclin de la population dessinent un village à l'animation hors saison réduite. La vie quotidienne dépend fortement de la voiture, la gare TGV la plus proche étant à Montpellier, à 30 km. Le choix de résider à l'année dans ce joyau patrimonial implique donc d'accepter une certaine dépendance à l'automobile et une animation cyclique, rythmée par l'afflux estival de visiteurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Guilhem-le-Désert
Saint-Guilhem-le-Désert et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Guilhem-le-Désert
Le climat de Saint-Guilhem-le-Désert, avec une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles de 1086 mm, est typique des garrigues méditerranéennes en altitude (433 m). Les hivers peuvent être frais, mais l'ensoleillement reste généreux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs rechergeant un rythme de vie au calme, avec des saisons marquées, loin des excès de chaleur estivale du littoral proche.
Composition du parc immobilier à Saint-Guilhem-le-Désert
251 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
206 maisons pour 39 appartements: le parc à Saint-Guilhem-le-Désert est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé de maisons (84,1 %) et très ancien (66,4 % d'avant 1945). La part élevée de résidences secondaires (39,4 %) et de propriétaires occupants (65,4 %) indique un marché dual : stable pour les résidents permanents, mais soumis à la pression touristique et aux arbitrages d'investisseurs non résidents. Le taux de vacants très bas (4,4 %) indique une tension relative sur l'offre.
Ancienneté du parc à Saint-Guilhem-le-Désert
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 140 logements).
- Avant 1919 60,7 % 85 logts
- 1919-1945 5,7 % 8 logts
- 1946-1970 6,4 % 9 logts
- 1971-1990 10,7 % 15 logts
- 1991-2005 12,1 % 17 logts
- 2006-2019 4,3 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Guilhem-le-Désert
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Guilhem-le-Désert
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Guilhem-le-Désert est exposé à un PPR Inondation actif (HauteValléeNord) et a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Tout projet d'achat doit impérativement intégrer une consultation du dossier géorisques, une vérification des assurances adaptées et, le cas échéant, une étude des contraintes constructives dans les zones réglementées. C'est une démarche standard de sécurisation.
Cas pratique : un achat type à Saint-Guilhem-le-Désert
Pour acquérir une maison médiane de 61 m² à 193 675 € à Saint-Guilhem-le-Désert, il faut compter environ 10,0 années de revenu médian local (19 390 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 450 €. Les frais de notaire ajoutent près de 15 700 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Guilhem-le-Désert
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux.
- Ne pas consulter le dossier géorisques en détail.
- Surestimer la qualité de la connexion internet.
- Négocier sans connaître la part de résidences secondaires.
Points clés à retenir à Saint-Guilhem-le-Désert
- Prix médian des maisons à 3 175 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen estimé à 2,0 % pour une maison.
- Climat méditerranéen d'altitude, 13,8 °C de moyenne.
- Marché de niche, très sensible aux spécificités du bien.
- Correction marquée : -22,3 % sur un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 39,4 %.
- 84,1 % de maisons, parc authentique et ancien.
- Surface médiane d'une maison : environ 61 m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Guilhem-le-Désert ?
Dans un village patrimonial comme Saint-Guilhem, la valeur d'un bien dépend moins de la proximité des équipements (49 au total) que de sa relation avec le site : vue dégagée, exposition sud, caractère authentique et terrasse ou jardin. L'état général et la performance énergétique pèsent lourd face à un parc vieillissant. La surface est aussi un levier critique, le prix au m² médian étant de 3 175 € pour les maisons. Un bien rénové avec goût, bien orienté, se distinguera nettement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne peinent à saisir les subtilités d'un marché microscopique (237 habitants) et très hétérogène, où un bien mitoyen dans la rue et une maison avec vue ont des écarts de valeur considérables. Un professionnel local de la CC Vallée de l'Hérault connaît la demande réelle, l'impact exact de l'exposition ou des risques naturels, et peut valoriser un cachet patrimonial. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs souvent non résidents, garantissant un prix juste et réaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Surestimer la valeur d'un bien sans vue ou cachet.
- Oublier de déduire les travaux de mise aux normes.
- Ne pas considérer le rythme lent des transactions.
Investir à Saint-Guilhem-le-Désert : passer à l'action
Analyser Saint-Guilhem-Le-Désert nécessite de dépasser les moyennes. Chaque transaction, chaque bien est unique dans ce parc ancien (66,4 % d'avant 1945). Seul un professionnel implanté peut décrypter la valeur réelle entre murs classés et contraintes de rénovation, transformant un diagnostic risqué en opportunité maîtrisée.
Les données révèlent un marché de niche. Sa valorisation dépend d’une connaissance intime des rues et du potentiel de rénovation.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Saint-Guilhem-Le-Désert grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché unique.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Décryptage des risques et du potentiel local
- Mise en relation avec un pro connaissant le secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Guilhem-le-Désert
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Guilhem-Le-Désert ?
En 2024, le prix médian global était de 2 963 €/m², avec une fourchette typique comprise entre 1 776 et 3 387 €/m². Le prix peut varier du simple au double selon l'emplacement dans le village et l'état du bien.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Guilhem-Le-Désert ?
Le marché a connu une correction de -22,3 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. Toutefois, le très faible nombre de transactions et les fragilités économiques locales imposent une grande prudence et un horizon d'investissement long terme.
Saint-Guilhem-Le-Désert est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est en moyenne 43 % plus élevé que des communes comparables comme Saint-Jean-De-Buèges (1 715 €/m²). Cet écart s'explique par son label touristique et patrimonial exceptionnel.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Guilhem-Le-Désert ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est estimé à 3,3 %, générant un loyer médian d'environ 8,8 €/m²/mois. Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée (39,4 %), se situe plutôt autour de 2,0 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (5 ventes/an), le déclin démographique, la fragilité économique locale, et le parc immobilier ancien pouvant nécessiter des travaux de rénovation énergétique coûteux. Un risque d'inondation est aussi identifié (PPR actif).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Guilhem-Le-Désert affiche un prix au mètre carré 43 % plus élevé que des communes voisines aux caractéristiques similaires comme Saint-Jean-De-Buèges, un écart justifié par son label mais qui réduit considérablement la marge de manœuvre et l'effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Guilhem-le-Désert.
Communes limitrophes de Saint-Guilhem-le-Désert
Saint-Guilhem-le-Désert est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Guilhem-le-Désert est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 100 €/m² en 2026, soit +18,7 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²). Au classement départemental, Saint-Guilhem-le-Désert se place dans les 5 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Dynamique haussière marquée: +60,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Guilhem-le-Désert. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 27 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +38,4 %.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 4 100 €/m² pour 100 m² en médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 410 000 €, soit 21,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Guilhem-le-Désert: 10,4 €/m²/mois pour un appartement, 8,8 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 3,1 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. La proportion de résidences secondaires (39,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Guilhem-le-Désert est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 214 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.