01 Le parc de logements
Le parc comprend 458 logements dont 390 résidences principales, 38 résidences secondaires et 30 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 390 | 85,2 % |
| Résidences secondaires | 38 | 8,3 % |
| Logements vacants | 30 | 6,6 % |
Parmi les 458 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 8 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 84 | 21,6 % |
| 1919-1945 | 16 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 20 | 5,1 % |
| 1971-1990 | 99 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 82 | 21,1 % |
| 2006-2019 | 88 | 22,6 % |
La période 1971-1990 concentre 26 % du parc, tandis que 22 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 14 | 3,6 % |
| 3 pièces | 39 | 10,0 % |
| 4 pièces | 106 | 27,2 % |
| 5 pièces ou plus | 231 | 59,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (59 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 360 | 388 | 458 |
| Rés. principales | 293 | 316 | 390 |
| Rés. secondaires | 47 | 45 | 38 |
| Vacants | 19 | 28 | 30 |
La part de propriétaires atteint 80,0 % à Oyeu, commune de 1 106 hab. à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 342 | 87,7 % |
| Locataires (privé) | 29 | 7,4 % |
| Locataires HLM | 18 | 4,6 % |
| Logés gratuitement | 1 | 0,3 % |
Occupation des résidences principales — 87,8 % appartiennent à leurs occupants, 12,0 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 1,3 % |
| Fioul | 94 | 24,1 % |
| Électricité | 119 | 30,5 % |
| Gaz bouteille | 20 | 5,1 % |
| Autre (bois…) | 152 | 39,0 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (39 %), suivi par électricité (31 %) et fioul (24 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 84 |
| 5 à 9 ans | 48 |
| 10 ans ou plus | 225 |
| Total ménages | 390 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 32 |
| Sous-occupation modérée | 85 |
| Sous-occupation accentuée | 101 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 4,1 % |
| 1 voiture | 115 | 29,5 % |
| 2 voitures ou plus | 260 | 66,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 29 % à une voiture et 67 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 87,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 158 | 107 | 45 | 6 |
| 1975 | 198 | 116 | 63 | 19 |
| 1982 | 242 | 142 | 86 | 14 |
| 1990 | 264 | 172 | 73 | 19 |
| 1999 | 290 | 223 | 55 | 12 |
| 2006 | 334 | 273 | 49 | 12 |
| 2011 | 360 | 293 | 47 | 19 |
| 2016 | 388 | 316 | 45 | 28 |
| 2022 | 458 | 390 | 38 | 30 |
Trajectoire de long terme: 158 logements en 1968, 458 en 2022 (+190 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 24 | 23 | 29 | 27 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2,3 % |
| Classe B | 11 | 12,8 % |
| Classe C | 18 | 20,9 % |
| Classe D | 21 | 24,4 % |
| Classe E | 16 | 18,6 % |
| Classe F | 7 | 8,1 % |
| Classe G | 11 | 12,8 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 24 % des logements et 36 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 24,4 % |
| Classe B | 28 | 32,6 % |
| Classe C | 19 | 22,1 % |
| Classe D | 2 | 2,3 % |
| Classe E | 5 | 5,8 % |
| Classe F | 6 | 7,0 % |
| Classe G | 5 | 5,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (33 %), et 79 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 358 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 270 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 260 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 243 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 358 kWh/m²/an, contre 84 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 274 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 7 | 4 |
| Classe C | 12 | 6 |
| Classe D | 19 | 2 |
| Classe E | 13 | 3 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 11 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (261), appartements classés C (149), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 12 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Passage (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 458 logements dont 85,2 % de résidences principales, Le Passage présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 96,1 % de maisons individuelles. L'environnement communal: une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins, à 284 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
La structure d'occupation du Passage est caractéristique des communes de propriétaires (87,8 %). 4,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Entre héritage et modernité: 21,6 % de logements d'avant 1919 et 22,7 % postérieurs à 2006. Le parc du Passage consomme plus que la moyenne: D dominante, 241 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 20,9 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (39,0 % des résidences principales).
Le parc du Passage a fortement augmenté depuis 2016 (+18,0 %), signe d'une attractivité résidentielle forte. La multi-motorisation est la norme à Le Passage: 66,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le Passage est une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — à 284 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier du Passage a bondi de +15,5 % en un an, signal rare sur une commune de 983 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Isère (366ᵉ rang sur 509 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +15,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Passage
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Passage
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Passage s'établit à 2 200 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Passage Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Passage
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 171 €/m² à 2 200 €/m² (+1,3 %), pour 9 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 89 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 2 200 € | 2 200 € |
| Prix moyen/m² | 2 548 € | |
| Surface médiane | – | 89 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 2 171 € |
| 2022 | 11 | 2 222 € |
| 2023 | 7 | 2 759 € |
| 2024 | 8 | 1 905 € |
| 2025 | 9 | 2 200 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
210 logements autorisés cumulés, 180 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Construction neuve au Passage (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 22 logements ont été autorisés à au Passage, -64 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Passage
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Passage
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Passage
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 86 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Passage: classe D en tête, 20,9 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Passage
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Passage : cadre de vie et logement
Le Passage compte 983 habitants, à 434 m d'altitude. Le climat local affiche 11,8 °C de moyenne annuelle et 1 170 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Passage
Le Passage et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Passage
Composition du parc immobilier au Passage
458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
440 maisons pour 16 appartements: le parc au Passage est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Passage
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 388 logements).
- Avant 1919 21,6 % 84 logts
- 1919-1945 4,1 % 16 logts
- 1946-1970 5,2 % 20 logts
- 1971-1990 25,5 % 99 logts
- 1991-2005 21,1 % 82 logts
- 2006-2019 22,7 % 88 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Passage
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Passage
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Passage
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Passage
Quel est le prix de l'immobilier au Passage ?
Le prix médian au m² au Passage est de 2 200 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 196 000 €.
Comment Le Passage se situe-t-elle dans le Isère ?
Le Passage se situe au 366ᵉ rang du Isère sur 509 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Passage ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Passage est de 6,3 % (loyer de 11,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels au Passage ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier du Passage est-il énergétiquement dégradé ?
20,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Passage.
Communes limitrophes du Passage
Le Passage est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² au Passage (2 200 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -13,1 % par rapport dans l'Isère.
Sur la période 2021-2025, le prix médian du Passage varie peu (+1,3 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 47 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +15,5 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 200 €/m². Un bien type de 89 m² revient à environ 195 800 €, soit 7,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés au Passage: 13,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires au Passage (8,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 22 logements autorisés sur 2021-2025, dont 15 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 68 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Passage est une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 284 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.