01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 738 logements dont 4 097 résidences principales, 240 résidences secondaires et 401 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 097 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 240 | 5,1 % |
| Logements vacants | 401 | 8,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 4 738 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 84 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 240 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 1 902 | 46,6 % |
| 1971-1990 | 1 266 | 31,0 % |
| 1991-2005 | 232 | 5,7 % |
| 2006-2019 | 358 | 8,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 47 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 76 | 1,9 % |
| 2 pièces | 407 | 9,9 % |
| 3 pièces | 837 | 20,4 % |
| 4 pièces | 1 163 | 28,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 612 | 39,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 39 % du parc, contre 12 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 520 | 4 602 | 4 738 |
| Rés. principales | 4 103 | 4 006 | 4 097 |
| Rés. secondaires | 158 | 195 | 240 |
| Vacants | 260 | 401 | 401 |
La part de propriétaires atteint 45,8 % à Bourbourg, commune de 6 931 hab. à 51 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 654 | 40,4 % |
| Locataires (privé) | 820 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 1 574 | 38,4 % |
| Logés gratuitement | 48 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 40,4 % de propriétaires, 58,4 % de locataires, dont 38 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 231 | 78,9 % |
| Fioul | 88 | 2,1 % |
| Électricité | 624 | 15,2 % |
| Gaz bouteille | 17 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 135 | 3,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 79 % au gaz de ville, 15 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 462 |
| 2 à 4 ans | 870 |
| 5 à 9 ans | 707 |
| 10 ans ou plus | 2 058 |
| Total ménages | 4 097 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 760 |
| Sous-occupation modérée | 1 064 |
| Sous-occupation accentuée | 1 157 |
| Suroccupation modérée | 130 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 249 | 30,5 % |
| 1 voiture | 1 974 | 48,2 % |
| 2 voitures ou plus | 874 | 21,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 30 % sans, 48 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 41,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 636 | 3 128 | 418 | 90 |
| 1975 | 3 700 | 3 311 | 225 | 164 |
| 1982 | 4 167 | 3 574 | 407 | 186 |
| 1990 | 4 430 | 3 767 | 436 | 227 |
| 1999 | 4 363 | 4 013 | 178 | 172 |
| 2006 | 4 472 | 4 107 | 139 | 226 |
| 2011 | 4 520 | 4 103 | 158 | 260 |
| 2016 | 4 602 | 4 006 | 195 | 401 |
| 2022 | 4 738 | 4 097 | 240 | 401 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 636 logements, le total atteint 4 738 en 2022 (+30 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 301 | 308 | 311 | 315 | 331 | 213 |
| Dont vacants > 2 ans | 57 | 67 | 73 | 73 | 87 | 90 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 15 | 0,5 % |
| Classe C | 673 | 22,0 % |
| Classe D | 1 405 | 45,9 % |
| Classe E | 737 | 24,1 % |
| Classe F | 193 | 6,3 % |
| Classe G | 33 | 1,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (46 %), 23 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 2,4 % |
| Classe B | 257 | 8,4 % |
| Classe C | 960 | 31,4 % |
| Classe D | 1 068 | 34,9 % |
| Classe E | 573 | 18,7 % |
| Classe F | 117 | 3,8 % |
| Classe G | 12 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: D concentre 35 % des diagnostics et 42 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 115 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 258 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 9 | 6 |
| Classe C | 108 | 565 |
| Classe D | 270 | 1 135 |
| Classe E | 293 | 444 |
| Classe F | 104 | 89 |
| Classe G | 24 | 9 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 241 kWh/m²/an côté maisons, D à 200 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 10 |
| T2 | 246 |
| T3 | 694 |
| T4 | 502 |
| T5+ | 229 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Portel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 4 738 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (86,5 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (51,0 %) et collectif (49,0 %). Ce contexte résidentiel — Le Portel est une commune des plaines flamandes, à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, à quelques kilomètres du littoral du Pas-de-Calais (environ 2 km) — cadre la lecture du parc local.
Selon l'INSEE, 58,4 % des résidences principales du Portel sont occupées par des locataires. Le parc social représente 38,4 % des résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 42,1 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc du Portel combine un noyau ancien (2,1 %) et une couronne plus récente (8,8 % après 2006). Le parc du Portel cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 211 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (78,9 % des résidences principales).
Peu de variation du parc résidentiel du Portel entre 2016 et 2022 (+3,0 %). 30,5 % des ménages du Portel ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune des plaines flamandes. Le Portel est à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, à quelques kilomètres du littoral du Pas-de-Calais (environ 2 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Données du marché immobilier au Portel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Portel s'établit à 1 905 €, sur la base de 118 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 69,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier du Portel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Portel
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 587 €/m² à 1 905 €/m² (+20,0 %), pour 118 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,6 % de maisons et 42,4 % d'appartements parmi les 118 transactions enregistrées.
Sur 118 transactions enregistrées, 57,6 % portent sur des maisons (1 829 €/m²) et 42,4 % sur des appartements (1 985 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 118 | 68 | 50 |
| Prix médian/m² | 1 905 € | 1 829 € | 1 985 € |
| Prix moyen/m² | 2 187 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 155 | 1 587 € |
| 2022 | 125 | 1 853 € |
| 2023 | 123 | 1 895 € |
| 2024 | 116 | 1 954 € |
| 2025 | 118 | 1 905 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 396 logements ont été autorisés et 258 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 65 %.
Vacance longue durée au Portel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Portel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 109 logements autorisés à au Portel, dont 23 en 2025 (+63 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Portel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Portel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (69,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc au Portel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 060 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Portel: la classe D domine, 7,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Portel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Portel : cadre de vie et logement
Le Portel, commune de 8 768 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 28 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 232 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Portel
Le Portel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Portel
Composition du parc immobilier au Portel
4 738 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,2 %) et collectif (48,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Portel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 083 logements).
- Avant 1919 2,1 % 84 logts
- 1919-1945 5,9 % 240 logts
- 1946-1970 46,6 % 1 902 logts
- 1971-1990 31,0 % 1 266 logts
- 1991-2005 5,7 % 232 logts
- 2006-2019 8,8 % 358 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Portel
232 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Portel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Portel
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 450 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Portel
Quel est le prix de l'immobilier au Portel ?
Le prix médian au m² au Portel est de 1 905 € (données DVF, 118 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 165 000 €.
Comment Le Portel se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Le Portel se situe dans la moyenne départementale du Pas-de-Calais.
Quel rendement locatif espérer au Portel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Portel est de 6,2 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Portel.
Communes limitrophes du Portel
Le Portel est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 118 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 905 €/m² au Portel, niveau conforme à la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian du Portel gagne +20,0 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 637 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien au Portel: 1 829 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 1 985 €/m² pour les appartements (50 m²). Le bien médian (90 m² à 164 610 €) équivaut à 8,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 9,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires au Portel (5,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 109 logements autorisés sur 2021-2025, dont 21 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Portel est une commune des plaines flamandes. Le Portel est à quelques kilomètres du littoral du Pas-de-Calais (environ 2 km), à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).