Acheter aux Herbiers, c'est opter pour le dynamisme d'une petite ville vendéenne bien équipée, où le prix de la maison médiane avoisine les 210 000 €. Avec 16 521 habitants et une croissance démographique régulière (+3,7 % en 10 ans), la commune séduit les familles et les actifs en recherche d'un cadre de vie apaisé, sans être isolé. L'altitude moyenne de 124 mètres assure un climat océanique tempéré, avec 889 mm de pluie par an.
Carte du marché immobilier aux Herbiers
Les Herbiers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier aux Herbiers
7 823 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 82,2 % du parc aux Herbiers, 17,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Un parc immobilier à 82,2 % de maisons et 66,4 % de propriétaires occupants dessine un marché stable, ancré dans une dynamique d'accession à la propriété. La faible part de résidences secondaires (1,9 %) et de logements vacants (3,4 %) indique une pression sur l'offre limitée et une demande tournée vers l'habitat principal. Ce paysage est typique d'une petite ville vendéenne attractive, où l'acheteur type est une famille ou un couple souhaitant s'installer durablement, plutôt qu'un investisseur pur.
Évolution démographique aux Herbiers
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges aux Herbiers
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel aux Herbiers
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,1 %
- Ouvriers 20,3 %
- Professions intermédiaires 14,5 %
- Employés 13,8 %
- Autres sans activité professionnelle 11,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
- Agriculteurs exploitants 1,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études aux Herbiers
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc aux Herbiers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 272 logements).
- Avant 1919 5,3 % 388 logts
- 1919-1945 3,5 % 251 logts
- 1946-1970 13,7 % 994 logts
- 1971-1990 32,7 % 2 376 logts
- 1991-2005 22,4 % 1 631 logts
- 2006-2019 22,4 % 1 632 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Herbiers
745 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique aux Herbiers
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type aux Herbiers
Pour une maison de 90 m² (sur la base du prix médian au m²), le budget avoisine 210 060 € hors frais de notaire. Cela représente environ 9,2 années du revenu médian local (22 930 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 885 €, un effort soutenu mais accessible pour un foyer bimodal.
Erreurs à éviter quand on achète aux Herbiers
- Omettre de consulter le cadastre des risques (radon, PPRi).
- Ne pas vérifier le DPE avant une offre ferme.
- Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Choisir un bien sans tenir compte des 745 équipements de proximité.
Le saviez-vous ?
- 7 monuments historiques protégés animent le patrimoine local.
- Le taux d'emploi de 75,1 % dépasse largement les moyennes nationales.
- L'âge médian est de 42 ans, équilibre entre jeunesse et seniors.
Performance énergétique du parc aux Herbiers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 540 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Herbiers: la classe D domine, 6,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D dominante et une consommation moyenne de 193 kWh/m²/an indiquent un parc assez énergivore, héritage d'une construction majoritairement antérieure aux normes thermiques strictes. Seuls 6,3 % sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale, limitant le risque immédiat d'indécence. Attention cependant : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés F et G à partir de 2025. Vérifier le DPE est donc crucial pour tout projet d'investissement locatif.
Risques naturels et géorisques aux Herbiers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Le Lay Amont PPRN Approuvé approuvé le 18/02/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le dossier géorisque local mentionne un aléa radon significatif et une sismicité modérée, deux facteurs à intégrer lors d'un achat. La présence d'un PPRi (Plan de Prévention des Risques Inondation) actif sur le Lay Amont impose des contraintes constructives et peut affecter l'assurabilité dans les zones exposées. Consulter le cadastre des risques en mairie ou sur Géorisques est une étape obligatoire. Ces risques, bien que gérés, doivent être connus pour éviter toute mauvaise surprise sur la viabilité ou le coût des travaux.
Cadre de vie aux Herbiers
Le quotidien aux Herbiers est marqué par une forte autonomie. La commune dispose de 745 équipements, dont 22 établissements scolaires, 178 structures de santé et 63 équipements sportifs. La fibre est déployée à 75,2 %. L'accès aux grands axes est aisé, avec la gare TGV de La Roche-sur-Yon à 39 km et l'aéroport de Cholet à 25 km. Le patrimoine, avec 7 monuments historiques, et les espaces naturels des bocages vendéens offrent un cadre agréable. Toutefois, le risque d'inondation (PPRi actif) et une sismicité modérée impliquent de vérifier l'assurabilité du bien.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison, prévoyez un budget médian de 210 000 € (2 334 €/m² pour 90 m²). Le bas de la fourchette démarre autour de 1 962 €/m² pour des biens à rénover. Un appartement type de 46 m² coûte environ 263 000 € (5 715 €/m²). Le marché est moins tendu qu'en métropole, les délais de vente sont raisonnables. Notez que 8,8 % du parc est antérieur à 1945, ce qui peut représenter du caractère mais aussi des contraintes.
À qui s'adresse Les Herbiers ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs stables, attirés par la qualité des services et le prix de l'immobilier, plus accessible qu'en bord de mer. Les retraités (26,5 % des habitants) y trouvent aussi un cadre paisible et bien doté. En revanche, les jeunes diplômés en quête d'emplois très spécialisés ou de vie nocturne animée pourront être attirés par des pôles urbains plus importants.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Dynamisme démographique et économique (+2,4% en 5 ans).
- Autonomie exceptionnelle avec 745 équipements de proximité.
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles (82,2%).
- Environnement préservé avec un accès rapide à la nature.
- Forte communauté de propriétaires-occupants (66,4%), signe d'attachement.
− À prendre en compte
- Risques naturels à vérifier (radon, inondations PPRi, sismicité).
- Dépendance à la voiture pour les liaisons régionales.
- Rendement locatif faible si revente anticipée nécessaire.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Les Herbiers est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat aux Herbiers
- Climat océanique doux : 12,3 °C de moyenne et 889 mm de pluie.
- 82,2 % de maisons, marché très orienté maison individuelle.
- DPE majoritaire en classe D (193 kWh/m²/an).
- Aléa radon significatif à vérifier avant achat.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter aux Herbiers
Quel budget pour acheter une maison aux Herbiers ?
Le budget médian pour une maison aux Herbiers est d'environ 210 000 €, sur la base d'un prix de 2 334 €/m² et d'une surface médiane de 90 m². Les prix démarrent vers 1 962 €/m² pour les biens les plus accessibles, soit environ 176 000 € pour une maison de cette taille.
Les Herbiers est-elle une ville familiale ?
Absolument. Avec 34,7 % de moins de 30 ans, 22 établissements scolaires et une majorité de maisons individuelles (82,2 % du parc), la commune est très adaptée aux familles. Le taux d'emploi de 75,1 % et la multitude de services (santé, sports, commerces) confortent cet avantage.
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter ?
Il convient de vérifier l'exposition aux risques naturels (inondations, radon), l'état du DPE (classe dominante D, 6,3 % de passoires) et l'éloignement des grandes gares TGV. La taxe foncière est également élevée, à 36,17 % en 2024.
Vous envisagez d'acheter aux Herbiers ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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