En 2024, le prix médian de l'immobilier aux Herbiers s'établit à 2 421 €/m², en repli de 3,2 % sur un an. Cette petite ville vendéenne de 16 521 habitants enregistre 214 transactions, dominées à 82 % par les maisons individuelles. L'analyse des données DVF révèle un marché résidentiel où la maison typique de 90 m² se négocie autour de 210 000 €.
Comment se porte le marché immobilier aux Herbiers
Le marché affiche une légère correction (-3,2 % en un an), signe d'une normalisation après des années de forte hausse. La fourchette interquartile (1 962 – 3 157 €/m²) montre une dispersion modérée des valeurs. Les appartements, peu nombreux (30 ventes), atteignent 5 715 €/m², un niveau porté par des petites surfaces (46 m² médians) souvent neuves ou rénovées. Le volume de transactions (214) reste soutenu pour une commune de cette taille, indiquant une liquidité correcte. Toutefois, le taux de logements vacants, à 3,4 %, reste contenu et ne indique pas de sur-offre problématique.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -3,2 % sur un an s'inscrit dans le contexte national de resserrement du crédit. Elle peut représenter une opportunité d'entrée pour les acheteurs financés, face à un marché moins tendu. La stabilité relative des prix des maisons contraste avec la volatilité plus forte des appartements, dont le marché est plus étroit. La dynamique démographique (+2,4 % en 5 ans) et le taux d'emploi solide de 75,1 % constituent des indicateurs positifs pour un rebond à moyen terme, une fois la crise des taux passée.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier aux Herbiers
Le parc immobilier est largement dominé par les maisons individuelles (82,2 % du parc), ce qui se reflète dans les ventes : 184 maisons contre 30 appartements. Cette structure explique l'écart de prix au mètre carré. La majorité des acquéreurs sont des propriétaires-occupants (66,4 % des ménages), avec une part marginale de résidences secondaires (1,9 %). Le taux de logements sociaux (10 %) est proche des obligations légales, témoignant d'un marché plutôt résidentiel et familial.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion en faveur des acheteurs. La baisse des prix et le volume de construction neuve important (944 logements autorisés en 5 ans, +52 %) modèrent la tension. La vente n'est pas immédiate mais se réalise dans des délais raisonnables, d'autant que la démographie est positive (+2,4 % en 5 ans). La taxe foncière, à 36,17 %, est un élément à intégrer dans le prix de revient pour un investisseur.
Dernières ventes enregistrées aux Herbiers
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie aux Herbiers
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Herbiers
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée aux Herbiers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Herbiers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 944 logements autorisés à aux Herbiers, dont 189 en 2024 (+52 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 944 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 52 %, attestent d'une forte attractivité et d'une réponse à la demande. Ce volume important de neuf peut, à terme, exercer une pression concurrentielle sur l'ancien, particulièrement pour les appartements. Pour l'acheteur, c'est l'assurance d'un choix élargi et de normes énergétiques optimales. Pour le vendeur d'un bien ancien, cela signifie devoir valoriser les atouts intangibles (charme, emplacement établi, terrain plus grand) face à la modernité du neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier des Herbiers suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La rentrée scolaire et les beaux jours stimulent les visites. Vendre en avril-mai peut maximiser l'exposition. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) offre parfois des opportunités de négociation, les vendeurs pressés pouvant être plus flexibles. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire au 1er janvier, peut influer sur les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- 7 monuments historiques protégés animent le patrimoine local.
- Le taux d'emploi de 75,1 % dépasse largement les moyennes nationales.
- L'âge médian est de 42 ans, équilibre entre jeunesse et seniors.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers aux Herbiers
- Prix médian à 2 421 €/m², en baisse de 3,2 % sur un an.
- Écart majeur : maisons à 2 334 €/m² vs appartements à 5 715 €/m².
- Prix total type : 210 060 € pour une maison, 262 890 € pour un appartement.
- Revenu médian local de 22 930 € pour évaluer le niveau d'effort.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix aux Herbiers
Quel est le prix moyen d'une maison aux Herbiers ?
Le prix médian d'une maison aux Herbiers est de 2 334 €/m². Pour une surface médiane de 90 m², le budget médian s'élève à environ 210 000 €. Les prix s'échelonnent généralement entre 1 962 et 3 157 €/m² selon l'état, la localisation et la date de construction.
Le marché immobilier aux Herbiers est-il en baisse ?
Oui, les données DVF 2024 indiquent une baisse de 3,2 % des prix médians sur un an. Cette correction modérée suit la tend nationale et intervient après une période de forte croissance. Le volume de ventes (214 transactions) reste stable, signe d'une activité soutenue.
Comment se compare Les Herbiers aux communes voisines ?
Les Herbiers (2 421 €/m²) est plus chère que Bressuire (1 601 €) ou Fontenay-le-Comte (1 683 €), mais moins qu'Orée d'Anjou (2 323 €). Son prix reflète son statut de pôle économique et de services local, avec un taux d'emploi de 75,1 % et 745 équipements de proximité.
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