Avec un prix médian de 4 309 €/m² en 2024, le marché immobilier des Sables-d'Olonne marque un repli de 4,2 % sur un an. Cette station balnéaire de 49 600 habitants concentre 1 181 transactions annuelles, soit une activité soutenue mais en phase de correction après des années de forte hausse. La lecture des données DVF/DGFiP révèle un marché segmenté entre appartements côtiers et maisons de ville.
Comment se porte le marché immobilier aux Sables-d'Olonne
Le marché sablais affiche une correction de 4,2 % sur un an, signe d'un retour à l'équilibre après la surchauffe post-Covid. Le volume de 1 181 ventes annuelles reste dynamique pour une ville de cette taille. Les appartements, plus chers à 5 000 €/m², tirent leur épingle du jeu grâce à la forte demande de résidences secondaires (36 % du parc). Néanmoins, la fourchette de prix est large (3 468 – 5 556 €/m²), reflétant une offre très hétérogène entre le front de mer et les quartiers périphériques. La proximité de la gare (400 m) et du centre-ville historique soutient les valeurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -4,2 % sur un an suit une phase de forte hausse post-Covid. Le marché sablais, très tendu durant la crise, retrouve un équilibre. Cette baisse modérée, dans un contexte de remontée des taux, indique une résistance relative des prix due à l'attractivité permanente de la station. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, une valorisation réaliste est indispensable.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier aux Sables-d'Olonne
Les maisons individuelles dominent le parc (62 %) et représentent 706 ventes sur un an, avec un prix médian de 4 042 €/m² pour 84 m² en moyenne. Les appartements (475 ventes) sont plus chers au m² mais plus petits (45 m²). La forte proportion de résidences secondaires (36 %) et de propriétaires occupants (65,4 %) indique un marché à double visage : une pression locative saisonnière et une demande résidentielle ancrée. Les acquéreurs sont majoritairement des ménages aisés ou des investisseurs en vue de la location touristique.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre, légèrement favorable à l'acheteur. Le taux de logements vacants, faible à 3,3 %, et la dynamique démographique (+11,8 % en 5 ans) limitent le risque de chute prononcée. Toutefois, la baisse des prix et l'augmentation massive des autorisations de construire (+165 % sur 5 ans) pourraient accroître la concurrence entre vendeurs. Vendre reste faisable, surtout pour les biens bien situés et rénovés, mais exige un prix réaliste au vu de la correction en cours.
Dernières ventes enregistrées aux Sables-d'Olonne
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie aux Sables-d'Olonne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Sables-d'Olonne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée aux Sables-d'Olonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Sables-d'Olonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 531 logements autorisés à aux Sables-d'Olonne, dont 367 en 2024 (+165 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse : +165 % d'autorisations sur 5 ans, avec 367 logements prévus en 2024. Cela répond à une demande solide, portée par une croissance démographique soutenue. À moyen terme, cette offre supplémentaire pourrait modérer la pression sur les prix de l'ancien, mais elle valide aussi l'attractivité résidentielle de l'agglomération.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché s'anime nettement de mars à juillet, période où les acheteurs veulent signer avant l'été. Vendre en automne peut être judicieux face à une offre plus rare. La rentrée (septembre) coïncide avec la perception de la taxe foncière, incitant parfois certains vendeurs à se séparer d'une résidence secondaire. L'hiver offre des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés ancrent le patrimoine local.
- La fibre est déployée pour près de 9 foyers sur 10 (88,8 %).
- L'âge médian de 58,9 ans en fait une population plus âgée que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers aux Sables-d'Olonne
- Prix médian au m² : 4 309 €, en baisse de 4,2 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 958 €/m² de moins pour une maison.
- Budget type pour une maison : environ 340 000 €.
- Surface médiane achetable avec 225 k€ : 52 m² en appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix aux Sables-d'Olonne
Quel est le prix moyen au m² à Les Sables-d'Olonne en 2024 ?
Le prix médian global est de 4 309 €/m² selon les données DVF 2024. Il diffère selon le type : 4 042 €/m² pour une maison, 5 000 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier aux Sables-d'Olonne baisse-t-il ?
Oui, les prix ont reculé de 4,2 % sur un an, reflétant une correction du marché après une période de forte croissance. Le volume de transactions (1 181) reste néanmoins élevé.
Combien coûte une maison aux Sables-d'Olonne ?
Une maison médiane de 84 m² coûte environ 340 000 € (4 042 €/m²). La fourchette typique (Q1-Q3) va de 3 468 à 5 556 €/m², soit un budget de 291 000 à 467 000 € pour cette surface.
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