Le marché immobilier de Niort se situe dans la moyenne — prix médian 2 163 €/m², dans la ligne de la médiane des Deux-Sèvres. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 660 et 2 772 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 2 % les plus chères des Deux-Sèvres au mètre carré.
Le prix médian de Niort gagne +12,7 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 7 267 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 038 €/m² (surface médiane 86 m²) et celui des appartements à 2 450 €/m² (42 m²). Le bien médian (86 m² à 175 268 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 2 030 logements autorisés au permis de construire à Niort — un rythme moyen de 406 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Niort s'interprète dans un contexte plus large — Niort est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à basse altitude (33 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Niort
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Faut-il investir à Niort en 2026 ?
Préfecture des Deux-Sèvres et pôle économique majeur, Niort bénéficie d'une attractivité territoriale solide, portée par son tissu d'entreprises et sa gare TGV. Son marché immobilier, après un pic en 2022, montre des signes d'apaisement. Une fenêtre d'opportunité s'ouvre-t-elle pour les investisseurs ?
Niort affiche un écart de valorisation saisissant de -87 % face à certaines voisines côtières, une sous-évaluation qui cache des indicateurs économiques solides.
Verdict
➤ Investir à Niort suppose de jouer l'effet de levier sur un marché déconnecté de ses voisines, en ciblant le segment locatif annuel pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée (IAT 8,7/10)
- ✓ Correction récente de -2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct aux alentours de 5,7 %
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Chômage élevé (11,6 %) : demande locative locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 163 €/m², Niort reste plus abordable que de nombreuses villes de taille comparable en France.
- La commune se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 87 % à celui de stations balnéaires comme Les Sables-d'Olonne.
Analyse du marché immobilier à Niort
Le marché de Niort est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Niort
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Niort : cadre de vie et logement
Niort, préfecture des Deux-Sèvres, séduit par son équilibre entre vie urbaine et accès à la nature. Avec 59 854 habitants, la ville offre une gamme complète de services (2 395 équipements) et un patrimoine historique notable. Le marché immobilier, accessible (prix médian 2 163 €/m²), attire principalement des primo-accédants et des familles.
Tout savoir pour acheter et vivre à NiortInvestir à Niort : passer à l'action
Identifier le potentiel est une étape. Saisir la bonne opportunité sur un marchà tendu comme celui de Niort en est une autre. Une connaissance fine des quartiers et de la demande locative est déterminante pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les données posent un diagnostic clair. Sa traduction en acquisition rentable exige une expertise terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Niort
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Niort ?
Le prix médian global à Niort est de 2 163 €/m² en 2024. Les appartements sont valorisés à 2 450 €/m² en médiane, contre 2 038 €/m² pour les maisons. La fourchette centrale des prix (50% des transactions) se situe entre 1 660 et 2 772 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Niort ?
Le marchà a corrigé de près de 5% depuis son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Avec une pression immobilière très élevée, les opportunités bien positionnées partent vite, mais l'accessibilité financière reste difficile pour les budgets locaux.
Niort est-elle plus chère que Cholet ou La Roche-sur-Yon ?
Non, Niort est légèrement moins chère que Cholet (-1%) et nettement plus abordable que La Roche-sur-Yon (-13%). Son principal atout comparatif est son écart de prix très important avec les stations du littoral comme Les Sables-d'Olonne (-87%).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Niort ?
Le rendement locatif brut moyen est d'environ 5,7% pour les appartements et 5,8% pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,39%, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,2% à 3,3%.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Niort ?
Outre les risques financiers classiques, il faut intégrer la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment liés aux inondations. Le parc de logements est âgé (17,9% d'avant 1945), nécessitant une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 87 % à celui des Sables-d'Olonne et de 46 % à Saint-Herblain, Niort offre un effet de levier considérable pour des indicateurs économiques et des services comparables.
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