4 angles pour comprendre le marché immobilier à Niort
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Niort en chiffres
Faut-il investir à Niort en 2026 ?
Préfecture des Deux-Sèvres et pôle économique majeur, Niort bénéficie d'une attractivité territoriale solide, portée par son tissu d'entreprises et sa gare TGV. Son marché immobilier, après un pic en 2022, montre des signes d'apaisement. Une fenêtre d'opportunité s'ouvre-t-elle pour les investisseurs ?
Niort affiche un écart de valorisation saisissant de -87 % face à certaines voisines côtières, une sous-évaluation qui cache des indicateurs économiques solides.
Verdict
➤ Investir à Niort suppose de jouer l'effet de levier sur un marché déconnecté de ses voisines, en ciblant le segment locatif annuel pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée (IAT 8,7/10)
- ✓ Correction récente de -2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct aux alentours de 5,7 %
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Chômage élevé (11,6 %) : demande locative locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 163 €/m², Niort reste plus abordable que de nombreuses villes de taille comparable en France.
- La commune se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 87 % à celui de stations balnéaires comme Les Sables-d'Olonne.
Analyse du marché immobilier à Niort
Le marché de Niort est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Niort
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8/10) indique un marché tendu, où les biens bien positionnés se vendent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité faible (0,2/10) révèle que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du résident médian.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative solide, sans être exceptionnelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique (2,1/10) écarte clairement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2201,6 — Percentile dept : 98/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 880,2 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2201,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 38/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 880,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Niort : cadre de vie et logement
Niort, préfecture des Deux-Sèvres, séduit par son équilibre entre vie urbaine et accès à la nature. Avec 59 854 habitants, la ville offre une gamme complète de services (2 395 équipements) et un patrimoine historique notable. Le marché immobilier, accessible (prix médian 2 163 €/m²), attire principalement des primo-accédants et des familles.
Tout savoir pour acheter et vivre à NiortInvestir à Niort : passer à l'action
Identifier le potentiel est une étape. Saisir la bonne opportunité sur un marchà tendu comme celui de Niort en est une autre. Une connaissance fine des quartiers et de la demande locative est déterminante pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les données posent un diagnostic clair. Sa traduction en acquisition rentable exige une expertise terrain.
Découvrez la valeur réelle de votre projet à Niort grâce aux dernières transactions DVF et à l'expertise locale.
- Analyse basée sur 1 196 transactions récentes
- Connaissance fine des quartiers et de la demande
- Mise en relation avec un expert du Niortais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Niort
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Niort
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Niort ?
Le prix médian global à Niort est de 2 163 €/m² en 2024. Les appartements sont valorisés à 2 450 €/m² en médiane, contre 2 038 €/m² pour les maisons. La fourchette centrale des prix (50% des transactions) se situe entre 1 660 et 2 772 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Niort ?
Le marchà a corrigé de près de 5% depuis son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Avec une pression immobilière très élevée, les opportunités bien positionnées partent vite, mais l'accessibilité financière reste difficile pour les budgets locaux.
Niort est-elle plus chère que Cholet ou La Roche-sur-Yon ?
Non, Niort est légèrement moins chère que Cholet (-1%) et nettement plus abordable que La Roche-sur-Yon (-13%). Son principal atout comparatif est son écart de prix très important avec les stations du littoral comme Les Sables-d'Olonne (-87%).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Niort ?
Le rendement locatif brut moyen est d'environ 5,7% pour les appartements et 5,8% pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,39%, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,2% à 3,3%.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Niort ?
Outre les risques financiers classiques, il faut intégrer la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment liés aux inondations. Le parc de logements est âgé (17,9% d'avant 1945), nécessitant une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 87 % à celui des Sables-d'Olonne et de 46 % à Saint-Herblain, Niort offre un effet de levier considérable pour des indicateurs économiques et des services comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Niort.
Communes limitrophes de Niort
Niort est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Niort se situe dans la moyenne — prix médian 2 055 €/m², dans la ligne de la médiane des Deux-Sèvres. La commune figure parmi les 2 % les plus chères des Deux-Sèvres au mètre carré.
Le prix médian de Niort gagne +12,9 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 6 076 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 066 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 2 015 €/m² (46 m²). Le bien médian (89 m² à 183 874 €) équivaut à 8,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 121 logements autorisés au permis de construire à Niort — un rythme moyen de 424 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Niort s'interprète dans un contexte plus large — Niort est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à basse altitude (33 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).