Le marché immobilier de Lucé se situe dans la moyenne — prix médian 2 289 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Eure-et-Loir. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 1 855 à 2 578 €/m².
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Lucé a enregistré une hausse de +16,4 % du prix médian au m². Au total, 882 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,9 %.
Les maisons (50,4 % des transactions, 2 200 €/m²) et les appartements (49,6 %, 2 333 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (84 m² à 184 800 €) équivaut à 9,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,2 €/m² pour un appartement et 11,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 70 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (87 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Lucé est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Lucé est à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Lucé en 2026 ?
En bordure immédiate de Chartres, Lucé bénéficie de la dynamique métropolitaine tout en conservant son identité de ville ouvrière. Cette position géographique singulière, couplée à un parc de logements majoritairement récents, attire une population locataire. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des transactions et des indicateurs composites permet de trancher.
Avec un prix au m² en hausse de 4,9 % en 2024 et un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, Lucé offre un compromis rentabilité-accessibilité dans le top 30 % des communes les plus attractives du département.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel est pertinent, à condition de viser un appartement neuf ou rénové pour capter la demande solvable.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à la moyenne
- ✓ Pression immobilière élevée (IPI 6,8/10)
- ✓ Parc récent, peu de passoires énergétiques
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 0,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un chômage à 16,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² à Lucé est inférieur à celui de la majorité des petites villes périurbaines d'Île-de-France voisines.
- La commune se situe dans le top 30 % des villes les plus attractives d'Eure-et-Loir, selon l'indice composite.
- Son rendement locatif brut de 6,8 % dépasse largement ceux observés dans les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Lucé
Le marché immobilier de Lucé affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Lucé
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée indique un marché dynamique où la concurrence entre acheteurs est réelle.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée indique un marché dynamique où la concurrence entre acheteurs est réelle.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité extrêmement faible indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des résidents locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité extrêmement faible indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des résidents locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée suggère une demande locative stable, portée par les 66,8 % de ménages non propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée suggère une demande locative stable, portée par les 66,8 % de ménages non propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique négligeable confirme que le marché est orienté vers la location annuelle de proximité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique négligeable confirme que le marché est orienté vers la location annuelle de proximité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Lucé : opportunités et risques
Investir à Lucé en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,8 % (net ≈ 3,4 %) surpasse celui des maisons et offre un point d'entrée plus accessible, autour de 107 000 € pour un deux-pièces. La demande locative est structurellement soutenue par la faible proportion de propriétaires (33,2 %) et la présence étudiante. Néanmoins, la taxe foncière, à 61,53 %, grève significativement la rentabilité nette.
Le risque majeur tient à la solvabilité limitée du bassin locatif local, avec un revenu médian de 19 390 €. Pour sécuriser son investissement, il est impératif de viser des biens bien isolés (DPE C ou mieux) et situés à proximité des commerces ou de la gare, capables d'attirer des salariés chartrains aux revenus plus stables. Le parc présente l'avantage d'être récent et peu énergivore (seulement 2,5 % de passoires), limitant le risque de travaux coercitifs.
La stratégie de plus-value apparaît secondaire, mais pertinente sur le long terme. La construction neuve étant au point mort, la raréfaction de l'offre dans un contexte de demande constante pourrait soutenir les valeurs. L'horizon d'investissement doit être de 8 à 10 ans minimum pour absorber les frais et bénéficier d'une éventuelle revalorisation, dans un marché déjà hautement valorisé.
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Données du marché immobilier à Lucé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Lucé est porté par une double dynamique : sa fonction de ville-dortoir pour l'emploi chartrain et la jeunesse relative de son parc de logements, dont 12 % ont été construits après 2006. Cette attractivité se traduit par une pression immobilière élevée (IPI 6,8/10) et une hausse continue des prix, même en 2024. Pourtant, selon les données DVF, le volume de transactions a chuté de près de 50 % depuis 2021, signe que le marché atteint un plafond de solvabilité.
La spécificité de Lucé réside dans son parc extrêmement socialisé (56 % de logements sociaux) qui structure la demande. Les transactions concernent donc majoritairement le segment privé restant, très concurrentiel. La gare de Lucé, à moins d'un kilomètre du centre, et un taux de couverture fibre de 90,4 % renforcent l'attrait pour les actifs, mais le taux de chômage local de 16,1 % rappelle la fragilité économique d'une partie de la population.
En comparaison départementale, Lucé se détache nettement par sa densité et son dynamisme. Son prix au m² dépasse de 13 % celui de Vernouillet, mais cet écart se justifie par une offre de services bien plus fournie (430 équipements). La tendance à la hausse devrait se poursuivre à moyen terme, toutefois ralentie par la faible accessibilité financière, qui exclut une partie des acheteurs locaux.
Aperçu par typologie à Lucé
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Lucé
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Lucé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lucé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Lucé: 351 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-52 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance est à l'arrêt net : zéro logement neuf autorisé en 2024, après 351 sur les cinq dernières années. Cette chute des permis de construire (-52 % sur la période) indique soit un manque de foncier disponible, soit un recentrage des promoteurs sur des communes voisines plus porteuses. À court terme, cela limite l'offre neuve et peut soutenir les prix de l'ancien. À moyen terme, cela pourrait aussi indiquer un tassement de l'attractivité résidentielle nouvelle, en l'absence de grands projets d'aménagement. La pression ne viendra pas d'une sur-offre de neuf dans les prochaines années.
Fourchettes de loyers à Lucé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lucé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net divise presque par deux le rendement brut local. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, grève fortement la rentabilité à Lucé (61,53 % du taux communal). Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les périodes de vacance locative (le taux de vacants est de 7,4 %) et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments concrets ramènent le rendement net médian autour de 3,4 % pour un appartement. Une modélisation précise est indispensable.
Performance énergétique du parc à Lucé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 110 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Lucé: majorité classée D, part de passoires thermiques à 2,5 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante D (176 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le faible taux de passoires thermiques (2,5 % en F/G) est un atout, limitant le risque d'indécence à court terme. Néanmoins, la majorité des logements devra être rénovée pour respecter les échéances de la loi Climat : interdiction de location des passoires en 2025, puis des logements classés E en 2028 et D à horizon 2034. Pour un acheteur, privilégier un bien déjà en C ou B devient un impératif de valorisation et de tranquillité.
Calculateur de rendement à Lucé
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Cas pratique : un investissement type à Lucé
Pour un appartement type de 46 m² à Lucé (prix médian 107 318 €), le loyer médian atteint environ 607 € par mois (13,2 €/m²). Cela génère un rendement brut de 6,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 600 €/an), des charges et de la vacance, le rendement net tombe aux alentours de 3,4 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait légèrement positif ou équilibré, sous réserve d'un apport initial.
Erreurs à éviter quand on investit à Lucé
- Négliger la taxe foncière, très élevée à Lucé (61,53 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la composition et la santé financière de la copropriété.
- Surestimer le loyer possible dans un parc très socialisé.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Lucé suit le rythme francilien, avec une reprise nette en mars-avril et une seconde vague en septembre. L'automne est souvent propice aux négociations, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local. Pour acheter, le début d'année (janvier-février) peut offrir moins de concurrence et des opportunités.
Le saviez-vous ?
- Lucé abrite 430 équipements pour 6 km² seulement, une densité remarquable.
- Le score numérique de la commune est très faible, à 10/100 malgré une bonne fibre.
- Seulement 1,1 % de résidences secondaires, signe d'un marché purement utilitaire.
S'installer à Lucé : cadre de vie et logement
S'installer à Lucé, c'est opter pour le praticité d'une ville de banlieue immédiate. Avec 430 équipements recensés par l'INSEE, dont 56 commerces et 98 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne rare pour une ville de 15 000 habitants. La connexion à Chartres est aisée, via la gare ou la route, faisant de Lucé un compromis pour les actifs recherchant un coût du logement maîtrisé sans renoncer aux services.
Le profil démographique, avec un âge médian de 41 ans et 36 % de moins de 30 ans, confère à la ville une certaine énergie. Le taux de vacance des logements (7,4 %) et le faible nombre de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un parc très mobilisé par des résidents permanents, ce qui favorise la vie de quartier. La commune, membre de Chartres Métropole, bénéficie des équipements structurants de l'agglomération tout en conservant une identité propre.
Carte du marché immobilier à Lucé
Lucé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Lucé
8 736 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 34,4 % de maisons, 65,6 % d'appartements sur un total de 8 736 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Lucé est marqué par une forte proportion de logements sociaux (56,0 %) et de locataires (seulement 33,2 % de propriétaires occupants). Le marché de l'accession est donc relativement étroit. La part des maisons individuelles est minoritaire (34,4 %), signe d'un habitat principalement collectif. Un taux de vacants de 7,4 % et un faible pourcentage de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un marché locatif parfois tendu mais aussi un parc vieillissant où l'offre peut être moins qualitative. Cela attire des investisseurs et des primo-accédants à budget serré.
Ancienneté du parc à Lucé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 954 logements).
- Avant 1919 0,8 % 65 logts
- 1919-1945 3,1 % 245 logts
- 1946-1970 32,1 % 2 552 logts
- 1971-1990 44,4 % 3 530 logts
- 1991-2005 7,6 % 605 logts
- 2006-2019 12,0 % 956 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Lucé
430 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Lucé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lucé est exposée à un aléa sismique très faible et à un risque radon faible. Cependant, la commune recense neuf risques naturels (mouvements de terrain, inondations...), ayant donné lieu à onze arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez impérativement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et le dossier Géorisques pour connaître les contraintes pesant sur un bien (zonage, prescriptions constructives). Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité, le coût des travaux et, à terme, la valeur du bien. Une due diligence est essentielle.
Cas pratique : un achat type à Lucé
Acquérir une maison médiane de 84 m² à Lucé nécessite un budget de 184 800 € hors frais. Cela représente environ 9,5 années du revenu médian local (19 390 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité capitale + intérêts s'élève à près de 950 €. À cela s'ajoutent la taxe foncière (environ 1 000 €/an) et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Lucé
- Faire une offre sans avoir consulté le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas vérifier les antécédents de catastrophe naturelle du bien.
- Oublier que seulement 33,2 % des habitants sont propriétaires.
- Négliger la proximité des commerces et de la gare, facteur clé de revente.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Lucé : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lucé
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Lucé ?
En 2024, le prix médian global à Lucé est de 2 289 € par mètre carré. Un appartement coûte en moyenne 2 333 €/m², tandis qu'une maison s'échange à 2 200 €/m².
Le marché immobilier à Lucé est-il en hausse ?
Oui, les prix sont en hausse constante depuis 2020, avec une accélération à +4,9 % entre 2023 et 2024. Le prix médian a gagné plus de 300 €/m² en cinq ans.
Lucé est-elle plus chère que Châteaudun ?
Oui, Lucé est significativement plus chère. En 2024, le prix au m² y est supérieur de 37 % par rapport à Châteaudun, où il est de 1 441 €/m².
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lucé ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,8 % pour un appartement et de 6,0 % pour une maison. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les points forts du cadre de vie à Lucé ?
Lucé offre une gamme complète de services avec 430 équipements, une excellente connectivité fibre (90,4 %) et une gare en centre-ville. La ville est jeune, avec 36 % de moins de 30 ans.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Les Clayes-sous-Bois affiche un prix au m² supérieur de 72 %, Lucé conserve des indicateurs locatifs similaires avec un rendement brut plus élevé, créant un effet de levier bien plus intéressant pour l'investisseur.
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Communes limitrophes de Lucé
Lucé est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :