4 angles pour comprendre le marché immobilier à Mâcon
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Faut-il investir à Mâcon en 2026 ?
Porte sud de la Bourgogne, Mâcon capitalise sur sa position de carrefour, sa gare TGV et son dynamisme démographique pour attirer les investisseurs. Son marché immobilier, après une nette revalorisation post-Covid, affiche aujourd'hui un prix médian stable autour de 1 950 €/m². Le verdict pour 2026 repose sur cet équilibre entre attractivité et accessibilité dégradée.
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % des villes de la région, Mâcon offre un rendement locatif solide, mais son accessibilité s’est fortement dégradée.
Verdict
➤ Investir à Mâcon est pertinent pour l'investisseur locatif aguerri, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut solide (7 % en appartement)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (indice 8,9/10)
- ✓ Dynamique démographique positive (+4 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (indice 0,5/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 16,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global (1 948 €/m²) nettement inférieur à la moyenne nationale.
- Un marché 21 % plus accessible que Bourg-en-Bresse, la ville comparable voisine.
- Un rendement locatif brut (7 %) qui double celui des grandes métropoles comme Lyon.
Analyse du marché immobilier à Mâcon
Le marché de Mâcon est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mâcon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7/10) : le marché est actif et tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7/10) : le marché est actif et tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,5/10) : les prix ont décroché des revenus locaux, la demande est tirée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,5/10) : les prix ont décroché des revenus locaux, la demande est tirée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,6/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent ici.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,6/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent ici.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1896,7 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 79/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1302,9 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,3 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,3 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 79/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1896,7 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1302,9 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Mâcon : cadre de vie et logement
Acheter à Mâcon, c'est opter pour une ville au patrimoine préservé (26 monuments historiques) et bien connectée (gare TGV à 8 minutes), où le prix du m² reste accessible à 1 948 € en médiane. Son cadre de vie agréable, avec un climat tempéré (12,3°C de moyenne) et des équipements nombreux, séduit des profils variés. Cette analyse décrypte les budgets nécessaires, les atouts et les écueils à connaître avant de se lancer.
Tout savoir pour acheter et vivre à MâconInvestir à Mâcon : passer à l'action
L'analyse des données DVF révèle des tendances, mais ne remplace pas la connaissance intime des rues et des immeubles. Pour transformer ce potentiel en investissement rentable, le choix du bien et la négociation sont décisifs. Un professionnel local est indispensable pour identifier les pépites et éviter les écueils.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise fine du terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mâcon
Quel est le prix immobilier moyen à Mâcon ?
Le prix médian global à Mâcon s'établit à 1 948 €/m² en 2024. Les appartements se négocient en médiane à 1 851 €/m², et les maisons à 2 103 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Mâcon ?
Le marché, après une forte hausse, entre en phase de stabilisation. Le moment est opportun pour les investisseurs locatifs visant un rendement brut correct (7 % en appartement), avec une sélection exigeante du bien.
Mâcon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mâcon est nettement moins chère que ses voisines comparables : -21 % par rapport à Bourg-en-Bresse et -51 % par rapport à Villefranche-sur-Saône, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Mâcon ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,0 % pour un appartement et de 5,2 % pour une maison. Le loyer médian pour un appartement est de 10,7 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Mâcon ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, de la gare et des nombreux services pour maximiser l'attractivité locative. Les zones en renouvellement, où la construction neuve est active, offrent aussi des opportunités.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 21 % à Bourg-en-Bresse et de 51 % à Villefranche-sur-Saône, Mâcon présente un effet de levier significatif pour des indicateurs locatifs similaires, créant une marge de plus-value attractive.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mâcon.
Communes limitrophes de Mâcon
Mâcon est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 486 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 895 €/m² à Mâcon, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Mâcon a progressé de +24,4 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 2 836 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,5 %.
Marché à dominante collective à Mâcon: 77,0 % d'appartements dans les transactions, à 1 772 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 223 584 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Mâcon: 640 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 128 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Mâcon s'interprète dans un contexte plus large — Mâcon est au cœur du tissu rural bourguignon, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 210 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.