Logement & immobilier

Le logement à Mâcon

71000 Saône-et-Loire 35 177 hab.
Fiche complète

Mâcon dispose d'un parc de 19 320 logements, à dominante collective (77,2 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 8,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

19 320Logements au total
78 %Appartements i
36,7 %Propriétaires
3,3 %Rés. secondaires
40 %Logements sociaux i
8,6 %Logements vacants i-13% vs dept · +8% vs France
+3,2 %Évolution 2016–2022
716 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 19 320 logements dont 17 013 résidences principales, 640 résidences secondaires et 1 666 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 19 320 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 9 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements18 10618 72719 320
Rés. principales16 05016 29017 013
Rés. secondaires387625640
Vacants1 6691 8131 666

En comparaison, Caluire-et-Cuire (à 58 km) enregistre 49,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 36,7 % de propriétaires occupants, 62,0 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (75 %), suivi par électricité (19 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 798
2 à 4 ans4 195
5 à 9 ans3 245
10 ans ou plus6 776
Total ménages17 013
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 370
Sous-occupation modérée4 977
Sous-occupation accentuée3 518
Suroccupation modérée1 613
Suroccupation accentuée92
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 21 % sans voiture, 57 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 48,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

19 320Logements en 2022
+68 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 11 533 logements en 1968, 19 320 en 2022 (+68 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 324 2 056 2 003 2 127 2 036 1 329
Dont vacants > 2 ans 701 648 611 565 581 660

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
203kWh/m²/an en moyenne
5,4 %Passoires (F+G) i
13 466Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
203 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 910 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 13 466 diagnostics: la majorité se situe en classe D (40 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (52 %), et 74 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 116 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 107 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (202 kWh/m²/an) et appartements en classe D (203).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-24 kWh/m²/an
Consommation vs France0 kWh/m²/an
Passoires vs département-9,9 pts
Passoires vs France-4,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

43,6 %Taux logements sociaux i
7 198Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,78 €Loyer moyen /m² i
1,0 %Taux de vacance i
193dont PLAI i
232dont PLS i
3 408En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1263
T21 209
T32 355
T42 138
T5+510

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La commune compte 19 320 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (88,1 %). Profil très urbain: l'appartement (à 78,0 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (22,0 %). Ancrage local: la commune est au cœur du tissu bourguignon, à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines.

Mâcon se distingue par un parc majoritairement locatif (62,0 %). 33,7 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, le compte est bon: 43,6 % en place pour 20,0 % requis.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 8,8 % du parc date d'avant 1919, 9,0 % d'après 2006. Le parc de Mâcon cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 203 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (75,4 % des résidences principales).

Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,2 % à son parc résidentiel. 20,5 % des ménages de Mâcon n'ont pas de voiture, 22,6 % en possèdent au moins deux.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Mâcon est au cœur du tissu bourguignon. Sur le plan physique, la commune est à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 17 013 résidences principales de Mâcon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Mâcon en 2026 ?

Porte sud de la Bourgogne, Mâcon capitalise sur sa position de carrefour, sa gare TGV et son dynamisme démographique pour attirer les investisseurs. Son marché immobilier, après une nette revalorisation post-Covid, affiche aujourd'hui un prix médian stable autour de 1 950 €/m². Le verdict pour 2026 repose sur cet équilibre entre attractivité et accessibilité dégradée.

1 895 €/m² prix médian
+6,5 % sur un an
486 transactions 2026

Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % des villes de la région, Mâcon offre un rendement locatif solide, mais son accessibilité s’est fortement dégradée.

Verdict

➤ Investir à Mâcon est pertinent pour l'investisseur locatif aguerri, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut solide (7 % en appartement)
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (indice 8,9/10)
  • ✓ Dynamique démographique positive (+4 % en 5 ans)
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (indice 0,5/10)
  • ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 16,1 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix médian global (1 948 €/m²) nettement inférieur à la moyenne nationale.
  • Un marché 21 % plus accessible que Bourg-en-Bresse, la ville comparable voisine.
  • Un rendement locatif brut (7 %) qui double celui des grandes métropoles comme Lyon.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Mâcon

Le marché de Mâcon est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Mâcon

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (7/10) : le marché est actif et tendu, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
75
Années de revenu pour acheter 70 m²
92
% de résidences secondaires
12
Croissance démographique (5 ans)
79
Densité de population
100
2,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité catastrophique (0,5/10) : les prix ont décroché des revenus locaux, la demande est tirée par l'extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
9
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,3

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
12
Croissance démographique (5 ans)
79
Capacité touristique / population
30
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
25
1,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (1,6/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent ici.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
12
Capacité touristique / population
30
% de logements vacants
50
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1896,7 — Percentile dept : 75/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 92/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 79/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1302,9 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 9/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 32,3 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 29,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 63,3 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 79/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1896,7 — Percentile dept : 25/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 12/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 50/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1302,9 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Mâcon : opportunités et risques

Investir à Mâcon en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 7 % est robuste, et la demande locative est soutenue par une population jeune (37,5 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires occupants relativement faible (36,7 %). La proximité de la gare TGV et la densité des services (ICS à 8,6/10) renforcent l'attractivité des biens bien placés.

Il faut cependant intégrer des charges réelles qui grèvent la rentabilité nette. La taxe foncière s'élève à 46,88 %, et le parc, bien que peu passoire (5,4 % de logements F/G), est ancien à 15,3 % : des travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires pour se conformer à la loi Climat. La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 16,1 %, impose aussi une sélection rigoureuse des locataires.

La stratégie gagnante consiste donc à privilégier les appartements de deux-pièces, rénovés ou nécessitant peu de travaux, dans les secteurs bien desservis et proches des commerces. L'horizon doit être au minimum du moyen terme pour espérer une plus-value, le marché ayant déjà intégré une large part de sa revalorisation.

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Données du marché immobilier à Mâcon

DVF, loyers, permis, analyse expert

Selon les données DVF 2024, le prix médian immobilier à Mâcon a franchi le seuil des 1 948 €/m², en hausse de 1,2 % sur un an. Cette stabilité masque une réalité à deux vitesses : un marché des appartements, très actif et porté par la location, et un marché des maisons, plus confidentiel et cher. 82 % des 486 transactions concernent des appartements, souvent de taille modeste (63 m² en médiane), ce qui dessine un profil d'acheteur majoritairement investisseur.

Comparé aux villes de profil similaire, l'écart de valorisation reste un atout. Mâcon est 51 % moins chère que Villefranche-sur-Saône, pourtant située dans la même région et bénéficiant d'une attractivité comparable. Cet écart constitue une marge de progression potentielle, surtout si la dynamique démographique positive (+5,5 % en 10 ans) se poursuit.

Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité pour les résidents locaux est rompue. L'indice IAI de 0,5/10 et les 10,9 années de revenu nécessaires pour acheter une maison en témoignent crûment. Le marché est désormais tiré par des acheteurs externes, ce qui introduit une dépendance et une fragilité en cas de retournement économique.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Mâcon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian à Mâcon a progressé de 15,8 %, passant de 1 682 €/m² en 2020 à 1 948 €/m² en 2024. Cette hausse s'est concentrée entre 2021 et 2022 (+16,6 %), suivie d'une stabilisation en 2023 et d'une légère reprise en 2024 (+1,2 %). Les maisons (2 329 €/m²) restent plus chères que les appartements (1 772 €/m²), mais l'écart se resserre. Comparée à ses voisines comme Bourg-en-Bresse ou Villefranche-sur-Saône, Mâcon conserve un important différentiel de prix, offrant un point d'entrée relatif attractif malgré la hausse. Pour un acheteur en 2026, le marché semble avoir absorbé le choc inflationniste et entrer dans une phase de consolidation.

Évolution du marché immobilier de Mâcon

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 523 €/m² → 1 895 €/m² (+24,4 %), volume annuel actuel 486 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 329 €/m²
Surface médiane 96 m²
Transactions 112
Appartements
Prix médian 1 772 €/m²
Surface médiane 65 m²
Transactions 374

Indicateurs clés du marché

+6,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,3 %
Rendement locatif apparts ?
4,7 %
Rendement locatif maisons ?
43,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

223 584 €
Maison 96 m² ?
Mensualité ~1 297 €/mois (20 ans, 3,5 %)
115 180 €
Appartement 65 m² ?
Mensualité ~668 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 65 m²

668 €/mois
Mensualité crédit ?
698 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 30 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

11,6 ans
Pour une maison ?
6,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,3 - 13,8 €/m²
9,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,2 - 11,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché de Mâcon est très liquide, avec 486 transactions enregistrées en 2024. Il est massivement orienté vers la vente d'appartements (374 ventes, soit 82 % du total), reflétant une demande locative forte et un parc adapté aux jeunes actifs et aux petites familles. Les maisons, moins nombreuses à la vente (112 transactions), voient leur prix médian dépasser les 2 100 €/m². La baisse du volume total des transactions depuis le pic de 2022 (883 ventes) est un signal de normalisation après la frénésie post-Covid, et pourrait indiquer un marché qui passe progressivement en faveur de l'acheteur, avec plus de temps pour la négociation.

Répartition des ventes

23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements parmi les 486 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 486 112 374
Prix médian/m² 1 895 € 2 329 € 1 772 €
Prix moyen/m² 2 250 €
Surface médiane – 96 m² 65 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 687 1 523 €
2022 670 1 718 €
2023 535 1 801 €
2024 458 1 779 €
2025 486 1 895 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Mâcon est soutenue, avec 789 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 18 %. Cette accélération répond à une pression démographique tangible (+4 % d'habitants en 5 ans) et à une attractivité résidentielle confirmée. Le rythme d'environ 150 logements par an, couplé à un faible taux de logements vacants (8,6 %), limite pour l'instant le risque de sur-offre. Cette construction se concentre probablement dans les zones en renouvellement ou en extension de l'agglomération, cherchant à capter la demande de ménages attirés par les services nombreux de la ville et sa desserte TGV.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

3 222 logements autorisés cumulés, 2 678 commencés: la dynamique récente affiche 278 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Mâcon

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 329 logements vacants au total
660 vacants depuis plus de 2 ans 49,7 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Mâcon (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 640 logements autorisés à à Mâcon, dont 139 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).

640 logements autorisés sur 5 ans
139 en 2025 dernière année connue
-17 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Mâcon

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,3 €/m²
Médian 10,7 €/m²
Haut 13,8 €/m²
Écart de 5,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,2 €/m²
Médian 9,2 €/m²
Haut 11,8 €/m²
Écart de 4,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Mâcon

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (65 m²)
~1 963 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (96 m²)
~2 483 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 46,88 % Moyenne dept : 44,31 % +2,57 pt Moyenne France : 43,01 % +3,87 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

46,87 % 2021
46,88 % 2022
46,90 % 2023
46,88 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (46,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Mâcon, la taxe foncière sur le bâti atteint 46,88 %, un prélèvement conséquent. Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, et une provision pour vacance, soit environ 1 mois de loyer par an. Dans un immeuble, les charges de copropriété viennent encore réduire la rentabilité finale, expliquant l'écart entre brut et net.

Performance énergétique du parc à Mâcon

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 466 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Mâcon: la classe D domine, 5,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 5,4 % F + G
Conso moyenne 202 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante du parc est D (204 kWh/m²/an). Seulement 5,4 % des logements sont classés F ou G, ce qui est inférieur aux moyennes régionales. Ce profil moyen implique que de nombreux biens nécessiteront des rénovations pour rester louables et vendables à terme, avec l'interdiction de location des passoires thermiques à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, c'est un critère de valorisation immédiat et un levier de négociation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, surtout les petits formats (studio, T2), offrent la meilleure liquidité et le rendement brut le plus élevé (7 %). Le parc ancien domine (15,3 % d'avant 1945), exigeant une vigilance sur le DPE : 5,4 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire avec la loi Climat. Le neuf (9 % du parc post-2006) attire par sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent moindre. Les maisons, moins nombreuses, visent un public familial avec un rendement brut plus modéré de 5,2 %.

Quelles zones cibler à Mâcon ?

Le centre-ville historique, avec ses 26 monuments protégés, attire une clientèle locative recherchant la proximité des commerces (354 équipements) et des services. La périphérie, mieux dotée en maisons, convient aux familles. Les secteurs bien reliés à la gare de Mâcon (0,6 km du centre) ou à la sortie d'autoroute sont stratégiques pour les actifs mobiles. Les zones en développement, où 789 logements ont été autorisés en 5 ans, peuvent présenter un potentiel de plus-value, mais attention au risque de sur-offre temporaire.

Calculateur de rendement à Mâcon

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Mâcon

Le principal risque est la vacance locative, le taux de logements vacants s'élevant à 8,6 %. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un taux de chômage de 16,1 %. La saisonnalité touristique est modérée. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (204 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière, à 46,88 %, grève significativement le rendement net, qui chute à 3-4 % selon les biens.

Cas pratique : un investissement type à Mâcon

Pour un appartement de 60 m² typique à Mâcon, comptez environ 111 000 € à l'achat. Loué 10,7 €/m², il génère 642 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 6,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4 %, dégageant un cash-flow mensuel modeste voire nul selon le taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Mâcon

  • Négliger la taxe foncière élevée (46,88 %).
  • Tabler sur un loyer perçu 12 mois sur 12.
  • Oublier les frais de copropriété dans l'ancien.
  • Surévaluer le rendement net réel.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Mâcon connaît une activité accrue au printemps et à l'automne, périodes propices aux visites. L'été, ralenti par les vacances, peut offrir des opportunités de négociation. La vente en fin d'année permet à l'acheteur de régler sa première taxe foncière (due en septembre) au prorata temporis. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en mars permet de capter les projets de rentrée.

Le saviez-vous ?

  • Mâcon dispose de 26 monuments historiques protégés.
  • 93,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • La gare TGV n'est qu'à 4,7 km du centre-ville.

S'installer à Mâcon : cadre de vie et logement

S'installer à Mâcon, c'est choisir une ville moyenne au cadre de vie très complet, avec 1 816 équipements recensés par l'INSEE. Les résidents bénéficient d'une offre pléthorique en santé, services et commerces, le tout dans un environnement urbain maîtrisé. La connexion fibre est excellente (93,2 % du territoire), un atout pour les télétravailleurs.

La ville affiche un profil démographique équilibré, entre jeunesse et présence retraitée, et profite d'un climat tempéré. Il convient toutefois de se renseigner sur les 4 risques naturels recensés et les Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, qui peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité de certains secteurs.

Carte du marché immobilier à Mâcon

Mâcon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Mâcon

12,3 °C
Température moyenne ?
1 943 h
Ensoleillement ?
834 mm
Précipitations ?
46 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et des précipitations de 834 mm, le climat de Mâcon est tempéré, sans excès. L'altitude modérée (210 m) limite les jours de gel sévère. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées, avec des hivers supportables et des étés chauds sans être écrasants, idéal pour profiter des bords de Saône et du patrimoine viticole environnant.

À qui s'adresse Mâcon ?

Mâcon s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix d'entrée abordables et la connexion TGV. Les familles y trouvent des services éducatifs complets (44 écoles) et un environnement verdoyant, malgré une offre limitée en maisons individuelles. Les retraités (27,1 % de la population) apprécient le calme relatif, le patrimoine et la densité de services de santé (461 équipements). En revanche, les chercheurs d'emploi pourraient être freinés par un taux de chômage local de 16,1 %, supérieur à la moyenne nationale.

Avantages et limites à Mâcon

✓ Points forts

  • Prix au m² accessible (1948 €) vs villes voisines
  • Connexion TGV exceptionnelle (Lyon en 35 min)
  • Cadre de vie agréable entre Saône et vignobles
  • Services très complets (1816 équipements)
  • Dynamisme démographique (+4% en 5 ans)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (16,1%)
  • Offre limitée en maisons individuelles (22,2% du parc)
  • Présence de risques naturels (PPR actifs)

Composition du parc immobilier à Mâcon

19 320 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (77,8 %) sur un total de 19 320 logements.

88,1 % Résidences principales 17 013 logements
3,3 % Résidences secondaires 640 logements
8,6 % Logements vacants 1 666 logements
36,7 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements à Mâcon est majoritairement composé d'appartements (77,8 %), reflétant son statut de ville-centre. La part des propriétaires occupants (36,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Un taux de résidences secondaires faible (3,3 %) et un taux de vacance modéré (8,6 %) indiquent une pression résidentielle constante, portée par une démographie croissante (+4 % en 5 ans). Le marché est donc assez liquide, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs.

Ancienneté du parc à Mâcon

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 857 logements).

  • Avant 1919 8,8 % 1 480 logts
  • 1919-1945 6,5 % 1 092 logts
  • 1946-1970 32,1 % 5 415 logts
  • 1971-1990 33,2 % 5 597 logts
  • 1991-2005 10,4 % 1 760 logts
  • 2006-2019 9,0 % 1 513 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Mâcon

1 816 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

354 Commerces
799 Services
461 Santé
101 Sports et loisirs
55 Enseignement
32 Tourisme
14 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Mâcon

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 18 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La sismicité et le risque radon sont classés faibles. En revanche, 18 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour inondations ou coulées de boue. Consulter le zonage du PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance spécifiques, notamment près de la Saône ou des coteaux.

Cas pratique : un achat type à Mâcon

Une maison de 100 m² coûte environ 210 300 €, soit l'équivalent de près de 11 années du revenu médian local (19 320 €). Avec un apport de 10 % (21 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 105 €. Cela représente un taux d'effort de 57 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.

Erreurs à éviter quand on achète à Mâcon

  • Omettre de vérifier le zonage du PPR en mairie.
  • Ignorer le DPE et le coût des travaux associés.
  • Sous-estimer le budget notaire et frais d'agence.
  • Négocier sans connaître le prix médian du secteur.

Points clés à retenir à Mâcon

  • Prix médian au m² stable à 1 948 € (+1,2 % en un an).
  • Rendement brut locatif de 7,0 % pour les appartements.
  • Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne et 834 mm de pluie.
  • Évolution démographique positive portant la demande.
  • Maisons 2 329 €/m², appartements 1 772 €/m².
  • Rendement net estimé autour de 4,0 % après charges.
  • Parc à 77,8 % d'appartements, 22,2 % de maisons.
  • Seulement 5,4 % de passoires thermiques (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mâcon ?

À Mâcon, la proximité immédiate de la gare (0,6 km) ou du centre-ville patrimonial (26 monuments historiques) peut majorer le prix au m² de 10 à 15 %. L'état du bien et sa performance énergétique sont devenus des critères décisifs. Un logement rénové avec un DPE B ou C se vend plus vite et plus cher. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur les vignes sont valorisantes. À l'inverse, un bien situé en zone très bruyante ou nécessitant d'importants travaux verra son prix plafonner, malgré une surface identique.

Estimation indicative d'une maison à Mâcon

Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

181 920 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer votre bien vous prive d'une partie de votre capital, tandis que le surévaluer risque de le laisser en vente des mois, augmentant les coûts et les suspicions des acheteurs. Avec 8,6 % de logements vacants, la concurrence existe. Une estimation fine, qui intègre les spécificités mâconnaises comme la taxe foncière (46,88 %) ou l'attrait des biens rénovés, vous permet de fixer un prix juste et attractif. Cela optimise vos chances de vendre dans des délais raisonnables, surtout si votre bien présente des atouts face aux 789 nouveaux logements autorisés ces cinq dernières années.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un calcul automatique basé sur le prix médian (1 948 €/m²) ignore les nuances entre les micro-quartiers, comme la différence de prix entre le secteur de la gare TGV et le centre ancien. Un expert local connaît la valeur ajoutée d'une terrasse avec vue ou l'impact d'une copropriété tendue. Il évalue l'état réel, intégrant les travaux de mise aux normes. Son estimation crédibilise votre prix auprès des acheteurs et des banques, facilitant une négociation rapide avec des acquéreurs sérieux, essentiel dans un marché où 661 entreprises se créent chaque année.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix moyen au m² de la ville.
  • Oublier de valoriser une rénovation énergétique.
  • Ne pas tenir compte de la vue ou de l'exposition.
  • Comparer un bien rénové avec un bien à refaire.

Investir à Mâcon : passer à l'action

L'analyse des données DVF révèle des tendances, mais ne remplace pas la connaissance intime des rues et des immeubles. Pour transformer ce potentiel en investissement rentable, le choix du bien et la négociation sont décisifs. Un professionnel local est indispensable pour identifier les pépites et éviter les écueils.

Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise fine du terrain.

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  • Analyse basée sur les 606 ventes récentes
  • Connaissance fine des prix par quartier
  • Mise en relation avec un pro local

Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mâcon

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Mâcon

    Quel est le prix immobilier moyen à Mâcon ?

    Le prix médian global à Mâcon s'établit à 1 948 €/m² en 2024. Les appartements se négocient en médiane à 1 772 €/m², et les maisons à 2 329 €/m².

    Est-ce le bon moment pour investir à Mâcon ?

    Le marché, après une forte hausse, entre en phase de stabilisation. Le moment est opportun pour les investisseurs locatifs visant un rendement brut correct (7 % en appartement), avec une sélection exigeante du bien.

    Mâcon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Mâcon est nettement moins chère que ses voisines comparables : -21 % par rapport à Bourg-en-Bresse et -51 % par rapport à Villefranche-sur-Saône, selon les données DVF 2024.

    Quel rendement locatif espérer à Mâcon ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 7,0 % pour un appartement et de 5,2 % pour une maison. Le loyer médian pour un appartement est de 10,7 €/m²/mois.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Mâcon ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, de la gare et des nombreux services pour maximiser l'attractivité locative. Les zones en renouvellement, où la construction neuve est active, offrent aussi des opportunités.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix au m² inférieur de 21 % à Bourg-en-Bresse et de 51 % à Villefranche-sur-Saône, Mâcon présente un effet de levier significatif pour des indicateurs locatifs similaires, créant une marge de plus-value attractive.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mâcon.

    Communes limitrophes de Mâcon

    Mâcon est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 895 €/m² Prix médian à Mâcon
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 486 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 895 €/m² à Mâcon, niveau conforme à la médiane départementale.

    Sur la période 2021-2025, le prix médian de Mâcon a progressé de +24,4 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 2 836 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,5 %.

    Marché à dominante collective à Mâcon: 77,0 % d'appartements dans les transactions, à 1 772 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 223 584 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Mâcon: 640 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 128 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier de Mâcon s'interprète dans un contexte plus large — Mâcon est au cœur du tissu bourguignon, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Mâcon

    Classement remarquable Population Top 239 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Mâcon

    Communes voisines

    Charnay-Lès-Mâcon 71850 8 227 hab. 2,9 km Replonges 01750 3 956 hab. 3,8 km Saint-Laurent-sur-Saône 01750 1 810 hab. 0,8 km Sancé 71000 2 151 hab. 4,2 km