Logement & immobilier

Le logement à Rillieux-la-Pape

69140 Rhône 31 389 hab.
Fiche complète

L'habitat de Rillieux-la-Pape regroupe 13 396 logements, à dominante collective (75,0 % d'appartements, 3,9 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 7,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

13 396Logements au total
76 %Appartements i
41,3 %Propriétaires
0,6 %Rés. secondaires
52 %Logements sociaux i
7,6 %Logements vacants i-1% vs dept · -5% vs France
+8,6 %Évolution 2016–2022
893 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 396 logements dont 12 300 résidences principales, 80 résidences secondaires et 1 016 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 13 396 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 37 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 07312 33813 396
Rés. principales11 60211 69212 300
Rés. secondaires315280
Vacants4405951 016

À Mâcon (56 km, 35 177 hab.), la part de propriétaires s'élève à 32,3 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 41,3 % appartiennent à leurs occupants, 57,5 % sont louées, avec 45 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 83 %. électricité pèse 10 %, fioul 3 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 005
2 à 4 ans2 204
5 à 9 ans2 363
10 ans ou plus6 727
Total ménages12 300
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 186
Sous-occupation modérée3 445
Sous-occupation accentuée2 432
Suroccupation modérée1 164
Suroccupation accentuée188
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 21 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 43,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 396Logements en 2022
+150 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 351 logements, le total atteint 13 396 en 2022 (+150 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 514 618 430 533 558 367
Dont vacants > 2 ans 74 83 74 70 98 119

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
189kWh/m²/an en moyenne
2,3 %Passoires (F+G) i
10 155Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
189 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 830 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (46 %), 41 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (50 %), 79 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 256 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 102 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (216 kWh/m²/an) et appartements en classe D (187).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-6 kWh/m²/an
Consommation vs France-14 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,7 pts
Passoires vs France-7,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

54,8 %Taux logements sociaux i
6 538Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,05 €Loyer moyen /m² i
3,6 %Taux de vacance i
91dont PLAI i
212dont PLS i
5 025En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1162
T2906
T32 129
T42 138
T5+785

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

D'après l'INSEE (2022), Rillieux-la-Pape dispose de 13 396 logements, dont 91,8 % sont des résidences principales. Le parc est à très forte dominante collective: 75,7 % d'appartements pour seulement 24,3 % de maisons. À l'échelle locale, Rillieux-la-Pape est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 365 m — contexte utile pour lire le parc.

Parc à orientation locative marquée: 57,5 % de locataires, 41,3 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 45,3 % dans l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 54,8 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.

Le parc de Rillieux-la-Pape combine un noyau ancien (1,8 %) et une couronne plus récente (13,8 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 189 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (83,4 %).

Hausse mesurée du nombre de logements: +8,6 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,0 % de ménages sans voiture, 27,8 % à au moins deux voitures.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 365 m — colore l'offre de logements et la demande locale.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Rillieux-la-Pape en 2026 ?

En première couronne de Lyon, Rillieux-La-Pape combine une accessibilité métropolitaine via la gare de Crépieux-la-Pape et une démographie dynamique. Pourtant, son marché immobilier révèle des tensions entre un potentiel locatif indéniable et des indicateurs sociaux en retrait. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.

3 125 €/m² prix médian
-2,2 % sur un an
246 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,3 % pour les appartements, la commune affiche un potentiel locatif rare dans la métropole lyonnaise, malgré une fragilité économique marquée.

Verdict

➤ Investir ici impose de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant un risque locatif accru lié à la fragilité économique locale.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (7,3 %)
  • ✓ Dynamique démographique positive (+3,2 %)
  • ✓ Prix en correction (-7,2 %) offre un point d'entrée
  • ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,5/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants (IAI 1/10)
  • ⚠ Parc locatif social dominant (52 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian supérieur à 77 % des communes françaises.
  • Se positionne dans le haut du classement des villes moyennes du Rhône pour la pression immobilière.
  • Rendement locatif nettement supérieur aux grandes métropoles comme Lyon, mais avec un risque socio-économique plus marqué.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Rillieux-la-Pape

Le marché immobilier de Rillieux-la-Pape affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Rillieux-la-Pape

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,2

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
44
Années de revenu pour acheter 70 m²
85
% de résidences secondaires
3
Croissance démographique (5 ans)
52
Densité de population
93
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat médiane locale.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
16
% de propriétaires
6
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,6

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande existe, notamment pour les petits logements.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
95
% résidences secondaires (demande saisonnière)
3
Croissance démographique (5 ans)
52
Capacité touristique / population
0
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
56
1,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Aucune pression touristique : stratégie de location saisonnière à écarter.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
3
Capacité touristique / population
0
% de logements vacants
61
Faible densité (proxy isolement touristique)
7

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3054,5 — Percentile dept : 44/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 85/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 52/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2092,6 — Percentile dept : 93/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 16/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 38,0 — Percentile dept : 6/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 41,6 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 95/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 52/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3054,5 — Percentile dept : 56/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 3/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 61/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2092,6 — Percentile dept : 7/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Rillieux-la-Pape : opportunités et risques

Investir à Rillieux-La-Pape en 2026 se justifie prioritairement pour la location annuelle d'appartements, portée par un rendement brut parmi les plus élevés de la région (7,3 %). La correction des prix de -7,2 % sur un an offre un point d'entrée plus favorable qu'en période de hausse. Il est crucial de sélectionner des biens bien connectés, notamment près de la gare de Crépieux-la-Pape (1,7 km) ou des axes vers Lyon, pour capter la demande des actifs métropolitains.

La taxe foncière, à 34,53 %, et un taux de vacance locative estimé à 8 % grèvent cependant significativement le rendement net, ramené autour de 4,6 %. Par ailleurs, la forte part de passoires thermiques (2,3 % de F/G) n'est pas un risque majeur immédiat, mais la dynamique de rénovation est à anticiper pour rester conforme à la loi Climat. La construction neuve soutenue (1 278 logements autorisés en 5 ans) montre une volonté de renouvellement du parc.

En revanche, les stratégies de plus-value à court ou moyen terme semblent compromises par la correction en cours et la fragilité économique locale (IFE 7,5/10). De même, la location saisonnière n'est pas pertinente, l'indice de pression touristique étant très faible (1,6/10). L'investisseur doit donc privilégier une approche cash-flow positive sur le moyen terme, avec une gestion locative proactive pour limiter les risques liés à la précarité d'une partie de la demande.

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Données du marché immobilier à Rillieux-la-Pape

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian du mètre carré à Rillieux-La-Pape s'établit à 3 186 € en 2024, selon les transactions DVF. Cette valeur le place au-dessus de la médiane nationale, mais en net recul par rapport au pic de 2022 (-15 %). Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée une fenêtre d'opportunité, particulièrement sur le segment des appartements dont le prix médian n'est que de 2 537 €/m².

La structure du marché est duale. D'un côté, les maisons, représentant un quart du parc, maintiennent des prix élevés (3 867 €/m²) pour un rendement locatif faible (4,4 %). De l'autre, les appartements, plus nombreux, affichent une rentabilité brute attractive de 7,3 %, tirée par des loyers moyens de 15,3 €/m²/mois. Cette dichotomie reflète une demande locative soutenue par une population jeune (41 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires occupant inférieur à 42 %.

Néanmoins, le contexte territorial, marqué par un taux de chômage de 15,6 % et une forte proportion de logements sociaux (52 %), impose une lecture nuancée de ce rendement. La demande locative est présente, mais son profil et sa solvabilité peuvent varier significativement d'un quartier à l'autre, impactant la qualité de la rentabilité nette.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Rillieux-la-Pape Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Rillieux-La-Pape, d'après les données DVF, suit un cycle marqué. Après une forte hausse culminant à 3 761 €/m² en 2022, le marché a entamé une correction, avec un prix médian retombé à 3 125 €/m² en 2024 (-7,2 % sur un an). Cette baisse ramène les niveaux proches de ceux de 2021, effaçant une partie des gains de la période de frénésie. Les maisons, plus chères, ont mieux résisté que les appartements, dont le prix médian s'établit à 2 537 €/m². Comparée à la moyenne du Rhône, la commune reste dans le haut de la fourchette pour les villes de sa catégorie, mais la correction récente offre un point d'entrée plus accessible qu'il y a deux ans.

Évolution du marché immobilier de Rillieux-la-Pape

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 153 €/m² à 3 125 €/m² (-0,9 %), pour 246 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 867 €/m²
Surface médiane 104 m²
Transactions 87
Appartements
Prix médian 2 537 €/m²
Surface médiane 71 m²
Transactions 159

Indicateurs clés du marché

-2,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
4,5 %
Rendement locatif maisons ?
65,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

402 168 €
Maison 104 m² ?
Mensualité ~2 332 €/mois (20 ans, 3,5 %)
180 127 €
Appartement 71 m² ?
Mensualité ~1 045 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 71 m²

1 045 €/mois
Mensualité crédit ?
1 085 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 40 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

20,1 ans
Pour une maison ?
9,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

15,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,3 - 19,0 €/m²
14,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,4 - 22,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 246 transactions en 2024, le volume d'activité à Rillieux-La-Pape est en légère reprise par rapport à 2023 (222), mais loin du pic de 382 ventes enregistré en 2022. Le marché est clairement orienté vers les appartements (159 ventes) plutôt que les maisons (87). Le prix moyen global (3 978 €/m²) dépasse significativement le médian (3 186 €/m²), signe que des biens haut de gamme tirent la moyenne vers le haut. Cette structure des ventes, couplée à une fourchette de prix très large (de 1 941 à 4 049 €/m²), indique un marché segmenté. Le caractère est aujourd'hui favorable à l'acheteur sur les segments standards, avec des marges de négociation possibles.

Répartition des ventes

35,4 % de maisons et 64,6 % d'appartements parmi les 246 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 35,4 % de maisons et 64,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 246 87 159
Prix médian/m² 3 125 € 3 867 € 2 537 €
Prix moyen/m² 3 208 €
Surface médiane – 104 m² 71 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 295 3 153 €
2022 333 3 559 €
2023 198 3 204 €
2024 203 3 195 €
2025 246 3 125 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Rillieux-La-Pape est soutenue, avec 1 278 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 22 %. Cette vitalité, alimentée par la pression démographique (+3,2 % en 5 ans), témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune. Cependant, avec déjà 52 % de logements sociaux et un taux de vacance de 7,6 %, l'arrivée de nouveaux programmes doit être scrutée pour éviter un déséquilibre offre/demande sur certains segments. Les zones en développement, notamment près des axes de transport comme la gare de Crépieux-la-Pape, concentrent l'essentiel des projets neufs.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 6 434 logements ont été autorisés et 4 252 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 66 %.

Vacance longue durée à Rillieux-la-Pape

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

367 logements vacants au total
119 vacants depuis plus de 2 ans 32,4 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Rillieux-la-Pape (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 1 543 logements ont été autorisés à à Rillieux-la-Pape, +81 % par rapport au cycle précédent.

1 543 logements autorisés sur 5 ans
410 en 2025 dernière année connue
+81 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Rillieux-la-Pape

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,3 €/m²
Médian 15,3 €/m²
Haut 19,0 €/m²
Écart de 6,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,4 €/m²
Médian 14,6 €/m²
Haut 22,7 €/m²
Écart de 13,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Rillieux-la-Pape

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (71 m²)
~2 249 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (104 m²)
~3 147 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 34,53 % Moyenne dept : 33,78 % +0,75 pt Moyenne France : 43,01 % -8,48 pt
Taxe d'habitation (rappel) 32,01 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

29,83 % 2021
29,99 % 2022
29,96 % 2023
34,53 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (34,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 7,3 % pour les appartements se réduit à environ 4,6 % net. Cette décote de près de 2,7 points intègre la taxe foncière, élevée à 34,53 % à Rillieux, les charges de copropriété, la gestion locative et une provision pour travaux. Dans un parc où 52 % des logements sont sociaux, la concurrence locative privée est réelle. Prévoir aussi la vacance, même si le dynamisme démographique (+3,2 % en 5 ans) soutient la demande. Un calcul précis exige de connaître l'état exact du bien pour anticiper les réhabilitations énergétiques.

Performance énergétique du parc à Rillieux-la-Pape

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 155 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Rillieux-la-Pape: classe D en tête, 2,3 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 2,3 % F + G
Conso moyenne 189 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Le parc est dominé par la classe D (189 kWh/m²/an). Seulement 2,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion faible qui limite le risque réglementaire immédiat de mise en location. Cependant, la future loi Climat étendra les interdictions. Acheter un bien en classe E ou inférieure impose de budgétiser des travaux de rénovation avant 2034 pour le louer, et avant 2028 pour les plus énergivores. Un DPE récent est indispensable pour évaluer ce poste de dépenses.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, adaptés à la demande majoritaire. Le parc est récent (13,8 % construits après 2006), mais attention aux passoires thermiques (2,3 % classées F/G) soumises à l'interdiction de location. L'ancien rénové peut offrir un bon compromis rentabilité/qualité. Les maisons, moins liquides, visent un rendement brut inférieur (4,4 %).

Quelles zones cibler à Rillieux-la-Pape ?

La proximité de la gare de Crépieux-la-Pape (1,7 km) et des axes vers Lyon (A46) est un atout majeur pour la valorisation locative. Le centre-bourg et ses services (1 146 équipements) attirent également. Les quartiers en renouvellement, bénéficiant des 1 278 logements autorisés récemment, peuvent présenter un potentiel, sous réserve d'étudier la future offre concurrente.

Calculateur de rendement à Rillieux-la-Pape

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Rillieux-la-Pape

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7,6 % et une économie locale fragile. La dépendance au marché lyonnais est double : elle attire des locataires, mais expose aux fluctuations de l'emploi métropolitain. Enfin, la taxe foncière (34,53 %) et les travaux de mise aux normes DPE (classe D dominante) pèsent sur la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Rillieux-la-Pape

Pour un appartement type de 71 m² (d'une valeur de 179 062 €), le loyer médian attendu est d'environ 1 086 € par mois (15,3 €/m²). Avec un rendement brut de 7,3 %, l'effort net mensuel après charges et impôt (en prenant le rendement net de 4,6 %) serait d'environ 400 €, couvrant une part significative du crédit si les taux sont bas.

Erreurs à éviter quand on investit à Rillieux-la-Pape

  • Oublier la taxe foncière à 34,53 %, qui pèse lourd sur la rentabilité.
  • Négliger la forte part de logements sociaux (52 %) dans la concurrence locative.
  • Surestimer les loyers sans vérifier les prix pratiqués par rue.
  • Investir sans consulter le zonage des PPR inondation.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché lyonnais connaît un regain d'activité en septembre-octobre après la pause estivale, et au printemps. À Rillieux-La-Pape, vendre en début d'année peut être stratégique pour éviter la concurrence des nouveaux programmes. L'achat en fin d'année permet parfois de négocier avec des vendeurs pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.

Le saviez-vous ?

  • 41,2 % de la population a moins de 30 ans, une ville jeune.
  • La commune n'a que 0,6 % de résidences secondaires.
  • On y trouve 5 équipements touristiques seulement.

S'installer à Rillieux-la-Pape : cadre de vie et logement

S'installer à Rillieux-La-Pape, c'est bénéficier des services d'une ville de plus de 30 000 habitants intégrée à la Métropole de Lyon. La commune est bien équipée avec plus de 1 146 équipements recensés par l'INSEE, dont 332 en santé et 117 commerces, assurant une autonomie quotidienne. La connexion numérique est excellente (fibre à 99,6 %), un atout pour les télétravailleurs.

Le cadre de vie est néanmoins marqué par des contraintes environnementales. La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPRT, PPRI) concernant notamment les inondations, ce qui peut impacter l'assurabilité de certains biens. Le parc de logements, plutôt récent (14 % construit après 2006), offre un confort moderne, mais la part de logements sociaux et le taux de vacance relativement élevé (7,6 %) contribuent à une mixité sociale complexe et à une hétérogénéité des quartiers.

Carte du marché immobilier à Rillieux-la-Pape

Rillieux-la-Pape et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Rillieux-la-Pape

12,1 °C
Température moyenne ?
842 mm
Précipitations ?
51 j
Jours de gel/an ?

Un climat semi-continental avec 12,1 °C de moyenne annuelle et 842 mm de pluie, répartis sur l'année. Les hivers sont frais sans excès, les étés chauds. Ce profil, similaire à celui de l'agglomération lyonnaise, convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans contraintes extrêmes. L'altitude de 266 m limite les brouillards persistants. Idéal pour ceux qui fuient la rudesse montagnarde ou l'humidité océanique, mais apprécient un vrai changement saisonnier pour leur jardin ou leurs balcons.

À qui s'adresse Rillieux-la-Pape ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant à Lyon, séduits par la proximité et les prix. Les familles y trouvent des services scolaires, mais la part de maisons individuelles (24,4 %) est limitée. Les retraités (22,3 % de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité de certains quartiers et la desserte médicale (332 équipements de santé).

Avantages et limites à Rillieux-la-Pape

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Lyon (7,2 km de la Part-Dieu)
  • Desserte TGV et transports en commun à moins de 2 km
  • Couverture fibre quasi-totale (99,6 %) et 5G
  • Dynamisme démographique (+3,2% en 5 ans)
  • Offre scolaire et de services de proximité complète

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (15,6%), au-dessus de la moyenne
  • Exposition à certains risques naturels (inondations, 18 recensés)
  • Parc immobilier ancien en majorité (classe D dominante)

Composition du parc immobilier à Rillieux-la-Pape

13 396 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

10 049 appartements pour 3 251 maisons: le parc à Rillieux-la-Pape relève d'un tissu urbain collectif.

91,8 % Résidences principales 12 300 logements
0,6 % Résidences secondaires 80 logements
7,6 % Logements vacants 1 016 logements
41,3 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est majoritairement collectif (75,6 % d'appartements) et social (52 %). Seulement 41,3 % des habitants sont propriétaires, indiquant un marché locatif très présent et une population potentiellement moins ancrée. La part de maisons individuelles (24,4 %) est limitée, ce qui en fait un bien plus rare et convoité. Un taux de vacance de 7,6 % indique des possibles difficultés de commercialisation pour certains segments. Ce mélange dessine un marché hétérogène, où l'offre et la demande varient fortement selon le quartier et le type de bien.

Ancienneté du parc à Rillieux-la-Pape

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 141 logements).

  • Avant 1919 1,8 % 214 logts
  • 1919-1945 4,1 % 495 logts
  • 1946-1970 36,7 % 4 460 logts
  • 1971-1990 34,8 % 4 228 logts
  • 1991-2005 8,8 % 1 067 logts
  • 2006-2019 13,8 % 1 677 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Rillieux-la-Pape

1 146 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

117 Commerces
506 Services
332 Santé
58 Sports et loisirs
30 Enseignement
5 Tourisme
98 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Rillieux-la-Pape

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 18 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 10 catastrophes naturelles déclarées

La commune est couverte par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation du ravin et du Rhône amont, ainsi qu'un PPRT. La sismicité est faible et le radon négligeable. Concrètement, cela signifie que certaines parcelles, notamment près des cours d'eau, peuvent être soumises à des contraintes constructives (interdictions, obligations techniques). Vérifier le zonage du bien sur le site Géorisques est une étape obligatoire avant toute offre, car il peut impacter l'assurance et la valorisation du bien.

Cas pratique : un achat type à Rillieux-la-Pape

Une maison de 100 m² coûte environ 394 800 €. Cela représente près de 20 années du revenu médian local (19 980 €). Avec un apport de 10 % (39 480 €) et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 150 €, un effort important pour un foyer local.

Erreurs à éviter quand on achète à Rillieux-la-Pape

  • Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, crucial pour le budget travaux.
  • Oublier de consulter les PPR actifs sur le site Géorisques.
  • Négocier sans connaître l'écart de prix maison/appartement.
  • Choisir un bien loin des 117 commerces sans voiture.

Points clés à retenir à Rillieux-la-Pape

  • Prix médian à 3 186 €/m², en baisse de 7,2 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 7,3 % pour les appartements.
  • Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
  • Seulement 24,4 % de maisons individuelles dans le parc.
  • Écart majeur entre maisons (3 867 €/m²) et appartements (2 537 €/m²).
  • Rendement net d'environ 4,6 % après charges et taxe foncière.
  • Parc à 75,6 % d'appartements, les maisons sont rares.
  • 2,3 % de passoires thermiques, un risque réglementaire limité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rillieux-la-Pape ?

À Rillieux-La-Pape, l'écart de prix entre maisons (3 867 €/m²) et appartements (2 537 €/m²) est le premier facteur. Pour un appartement, la proximité de la gare de Crépieux-la-Pape (1,7 km) ou des 30 établissements scolaires peut valoriser. Pour une maison, la taille du terrain et la vue priment. L'état général et le DPE sont cruciaux : un bien rénové énergétiquement se vendra mieux face à un parc ancien (seulement 13,8 % construits après 2006). Enfin, dans une ville avec 18 risques naturels recensés, l'absence de contrainte PPR est un atout majeur.

Estimation indicative d'une maison à Rillieux-la-Pape

Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

325 000 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Surévaluer conduit à une stagnation (7,6 % de logements vacants témoignent de possibles difficultés de vente), sous-évaluer cède de la valeur. L'analyse des 18 risques naturels recensés et de la taxe foncière (34,53 %) entre aussi en ligne de compte pour un acheteur averti. Se baser sur une méthode algorithmique récente, ancrée dans le territoire, permet de se positionner au juste prix.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils automatiques utilisent des moyennes, peu pertinentes pour une commune au parc très dual (social/privé). Un expert local sait qu'un appartement près du parc Chevire peut valoir 15 % de plus qu'un équivalent près d'un grand ensemble. Il évalue l'impact réel d'un DPE D sur la négociation, ou l'attractivité d'une rénovation récente. Il connaît aussi la demande spécifique pour les rares maisons. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert de base solide pour négocier avec les acheteurs sérieux, nombreux dans une ville où le taux d'emploi est de 58,9 %.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian au m² sans distinguer maison et appartement.
  • Oublier de valoriser la proximité de la gare de Crépieux-la-Pape.
  • Négliger l'impact d'un DPE D sur la valorisation face au neuf.
  • Surestimer un bien situé en zone inondable (PPRI actif).

Investir à Rillieux-la-Pape : passer à l'action

Le rendement élevé des appartements est un signal fort, mais il est atténué par la fragilité économique locale. Identifier le bon bien et négocier le juste prix requièrent une connaissance intime des micro-secteurs de la commune.

Les chiffres posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine des quartiers.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Rillieux-la-Pape

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Rillieux-La-Pape ?

    Le prix médian global est de 3 186 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 3 867 €/m² et les appartements à 2 537 €/m², selon les données DVF.

    Le marché est-il en baisse à Rillieux-La-Pape ?

    Oui, le prix médian a baissé de 7,2 % entre 2023 et 2024, revenant au niveau de 2021. Cette correction fait suite à un pic de prix atteint en 2022.

    Rillieux-La-Pape est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?

    Le rendement locatif brut pour les appartements est de 7,3 %, ce qui est très attractif. Cependant, la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,6 %) et la forte proportion de logements sociaux (52 %) impliquent une gestion rigoureuse et un risque locatif plus élevé.

    Quels sont les quartiers les plus recherchés à Rillieux-La-Pape ?

    Les secteurs les plus prisés sont généralement ceux bien desservis par les transports, comme les alentours de la gare de Crépieux-la-Pape, et les zones avec une offre commerciale et de services dense, notamment près du centre-ville.

    Comment évolue la construction neuve à Rillieux-La-Pape ?

    La construction est dynamique avec 1 278 logements autorisés sur les 5 dernières années. La tendance est à la hausse (+22 %), principalement portée par des programmes d'appartements, répondant à la croissance démographique.

    Marché immobilier des communes voisines

    Rillieux-La-Pape présente un écart de valorisation significatif avec des communes similaires comme Saint-Chamond (-27 %) ou Mâcon (-34 %), mais son rendement locatif brut supérieur à 7 % offre un effet de levier attractif pour les investisseurs aguerris.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rillieux-la-Pape.

    Communes limitrophes de Rillieux-la-Pape

    Rillieux-la-Pape est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 125 €/m² Prix médian à Rillieux-la-Pape
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 3 125 €/m² en médiane, Rillieux-la-Pape s'inscrit dans la moyenne du Rhône (3 604 €/m²) et reste +23,2 % au regard de la médiane nationale.

    Sur la période 2021-2025, le prix médian de Rillieux-la-Pape varie peu (-0,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 275 transactions (source DGFiP/DVF).

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Rillieux-la-Pape — maisons à 3 867 €/m² pour 104 m² en surface médiane, appartements à 2 537 €/m² pour 71 m². Le bien médian (104 m² à 402 168 €) équivaut à 20,1 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Rillieux-la-Pape: 15,3 €/m²/mois pour un appartement, 14,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Les flux de permis restent élevés: 1 543 logements autorisés et 823 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (91 % des autorisations sur 2021-2025).

    Côté contexte, Rillieux-la-Pape est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (en contexte de collines, à une altitude moyenne de 365 m) nuance l'analyse du marché.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Rillieux-la-Pape

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    Communes voisines

    Villeurbanne 69100 163 684 hab. 6,1 km Vaulx-en-Velin 69120 53 069 hab. 4,8 km Sathonay-Camp 69580 7 019 hab. 1,9 km Sathonay-Village 69580 2 412 hab. 1,9 km