01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 277 logements dont 21 132 résidences principales, 471 résidences secondaires et 1 674 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 21 132 | 90,8 % |
| Résidences secondaires | 471 | 2,0 % |
| Logements vacants | 1 674 | 7,2 % |
Parmi les 23 277 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 412 | 6,7 % |
| 1919-1945 | 1 308 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 8 028 | 38,2 % |
| 1971-1990 | 5 566 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 2 429 | 11,6 % |
| 2006-2019 | 2 258 | 10,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 562 | 7,4 % |
| 2 pièces | 3 145 | 14,9 % |
| 3 pièces | 6 240 | 29,5 % |
| 4 pièces | 5 533 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 4 652 | 22,0 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 22 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 20 698 | 21 798 | 23 277 |
| Rés. principales | 19 159 | 19 680 | 21 132 |
| Rés. secondaires | 278 | 497 | 471 |
| Vacants | 1 261 | 1 621 | 1 674 |
En comparaison, Roanne (à 66 km) enregistre 32,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 587 | 54,8 % |
| Locataires (privé) | 5 997 | 28,4 % |
| Locataires HLM | 3 124 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 424 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 54,8 % de propriétaires occupants, 43,2 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 15 485 | 73,3 % |
| Fioul | 830 | 3,9 % |
| Électricité | 4 515 | 21,4 % |
| Gaz bouteille | 67 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 234 | 1,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 73 %. électricité pèse 21 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 571 |
| 2 à 4 ans | 4 627 |
| 5 à 9 ans | 3 947 |
| 10 ans ou plus | 9 986 |
| Total ménages | 21 132 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 488 |
| Sous-occupation modérée | 6 375 |
| Sous-occupation accentuée | 3 992 |
| Suroccupation modérée | 2 124 |
| Suroccupation accentuée | 87 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 388 | 20,8 % |
| 1 voiture | 11 732 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 5 012 | 23,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 56 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 936 | 11 937 | 226 | 773 |
| 1975 | 16 122 | 14 922 | 235 | 965 |
| 1982 | 17 031 | 15 763 | 367 | 901 |
| 1990 | 18 059 | 16 744 | 476 | 839 |
| 1999 | 19 504 | 17 933 | 400 | 1 171 |
| 2006 | 20 116 | 18 980 | 245 | 892 |
| 2011 | 20 698 | 19 159 | 278 | 1 261 |
| 2016 | 21 798 | 19 680 | 497 | 1 621 |
| 2022 | 23 277 | 21 132 | 471 | 1 674 |
Trajectoire de long terme: 12 936 logements en 1968, 23 277 en 2022 (+80 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 571 | 1 571 | 1 382 | 1 464 | 1 616 | 943 |
| Dont vacants > 2 ans | 165 | 174 | 161 | 142 | 214 | 321 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 0,1 % |
| Classe B | 564 | 4,7 % |
| Classe C | 4 854 | 40,1 % |
| Classe D | 4 333 | 35,8 % |
| Classe E | 1 647 | 13,6 % |
| Classe F | 465 | 3,8 % |
| Classe G | 241 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 12 118 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 023 | 16,7 % |
| Classe B | 2 160 | 17,8 % |
| Classe C | 3 866 | 31,9 % |
| Classe D | 2 664 | 22,0 % |
| Classe E | 991 | 8,2 % |
| Classe F | 334 | 2,8 % |
| Classe G | 80 | 0,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 248 kWh/m²/an, contre 106 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 142 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 4 |
| Classe B | 28 | 536 |
| Classe C | 155 | 4 699 |
| Classe D | 268 | 4 065 |
| Classe E | 164 | 1 483 |
| Classe F | 107 | 358 |
| Classe G | 72 | 169 |
Performance comparée: maisons classées D (242), appartements classés C (187), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 277 |
| T2 | 946 |
| T3 | 1 376 |
| T4 | 1 069 |
| T5+ | 331 |
Faut-il investir à Caluire-et-Cuire en 2026 ?
Caluire-et-Cuire, ville résidentielle de la première couronne lyonnaise, bénéficie d'une desserte exceptionnelle et d'un large panel de services. Son marché immobilier, longtemps très dynamique, montre des signes d'inflexion. Analysons si cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur en 2026.
À 3 968 €/m² après une correction de -5,1 %, cette ville résidentielle de la métropole lyonnaise offre un point d'entrée revisité pour un marché historiquement tendu.
Verdict
➤ Un marché résidentiel solide pour l'investisseur patient, à privilégier en stratégie de rendement locatif moyen terme sur des biens rénovés.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,1 % sur un an
- ✓ Attractivité territoriale et confort de services élevés
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,0 % pour les appartements
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs locaux
- ⚠ Part non négligeable de passoires thermiques (5,9 %)
- ⚠ Taxe foncière impactant le rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 17 % à la moyenne nationale estimée.
- Marché 39 % plus cher que la médiane des communes comparables du département.
- Rendement locatif brut plus élevé qu'en hypercentre lyonnais, mais inférieur à certaines villes de la première couronne.
Analyse du marché immobilier à Caluire-et-Cuire
Le marché immobilier de Caluire-et-Cuire affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Caluire-et-Cuire
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression de demande élevée. Préparez-vous à une concurrence sur les biens bien placés, notamment près des transports.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression de demande élevée. Préparez-vous à une concurrence sur les biens bien placés, notamment près des transports.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité. Les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité. Les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée. La demande locative existe mais le rendement net est limité par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée. La demande locative existe mais le rendement net est limité par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible. Ne misez pas sur une rentabilité via la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible. Ne misez pas sur une rentabilité via la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4217,9 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 39/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4359,7 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,8 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,4 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,2 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 39/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 34/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4217,9 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 38/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 34/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4359,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Caluire-et-Cuire : opportunités et risques
Investir à Caluire-et-Cuire en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 5,0 % apparaît correct, mais il doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 37,08 %, qui rogne significativement la rentabilité nette. L'indice d'opportunité locative (IOL) modéré (4,8/10) confirme que la rentabilité n'est pas exceptionnelle et dépendra d'une sélection rigoureuse du bien et d'une gestion optimisée des charges.
Un point de vigilance concret réside dans le parc énergétique : 5,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens interdits à la location progressivement, représentant un risque pour les investisseurs qui n'anticiperaient pas des travaux de rénovation. Privilégier des biens déjà aux normes (classe C dominante) ou budgétiser une rénovation énergétique est devenu impératif.
La stratégie de plus-value à long terme semble moins évidente suite à la correction des prix. Elle ne pourra reposer que sur une valorisation par la rénovation ou sur l'acquisition dans des secteurs en requalification. La faible pression touristique (IPTI à 3/10) et la part minime de résidences secondaires (2,0 %) écartent quant à elles toute logique de location saisonnière comme levier de rendement.
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Données du marché immobilier à Caluire-et-Cuire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global s'établit à 3 968 €/m² en 2024, en recul de 5,1 % sur un an. Cette baisse, la plus marquée sur les cinq dernières années, intervient après une période de stagnation et indique un ajustement du marché. La fourchette des prix (3 358 - 5 302 €/m²) reste large, révélant une segmentation accrue entre les appartements standards et les biens les plus qualitatifs, souvent des maisons ou des appartements avec avantages spécifiques.
La proximité immédiate des gares TGV de Lyon Part-Dieu et de Lyon-Vaise, citée dans le contexte territorial, constitue un atout structurel pour l'attractivité locative. Néanmoins, cette desserte exceptionnelle est déjà largement intégrée dans les prix, limitant la marge de progression à court terme. D'après les transactions DVF, le marché est porté par une demande locative solide, mais l'offre locative sociale représente 18 % du parc, jouant un rôle régulateur sur les loyers du parc privé.
Enfin, le parc de logements, dominé à 54,8 % par des propriétaires occupants, présente une certaine stabilité. Toutefois, la part de logements vacants (7,2 %) et le taux de renouvellement des entreprises (15,5 %) suggèrent un territoire dynamique mais où la rotation des biens peut être sélective, exigeant une étude fine du quartier et de la typologie du bien convoité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caluire-et-Cuire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Caluire-et-Cuire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Caluire-et-Cuire évolue de -7,7 %, passant de 4 300 à 3 968 €/m²; 659 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les prix médians et loyers moyens 2024, révèlent un effort financier net modéré pour l'investisseur. Pour un appartement type, le loyer couvre une large partie de la mensualité d'emprunt, laissant un reste à charge mensuel d'environ 180 €. Le rendement brut de 5,0 % est correct en contexte métropolitain, mais il est important de le recalculer au net après déduction de la taxe foncière (37,08 %), des charges de gestion et des périodes de vacance. L'achat d'une maison représente un effort bien plus conséquent, avec un rendement locatif brut nettement inférieur (3,3 %).
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
12,7 % de maisons et 87,3 % d'appartements parmi les 659 transactions enregistrées.
12,7 % maisons, 87,3 % appartements sur 659 ventes: le collectif pèse 87,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 659 | 84 | 575 |
| Prix médian/m² | 3 968 € | 5 614 € | 3 848 € |
| Prix moyen/m² | 4 535 € | ||
| Surface médiane | – | 122 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 863 | 4 300 € |
| 2022 | 761 | 4 291 € |
| 2023 | 547 | 4 250 € |
| 2024 | 560 | 3 889 € |
| 2025 | 659 | 3 968 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Caluire-et-Cuire marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 73 logements ont été autorisés en 2024, représentant une tendance à la baisse de -49 % sur les cinq dernières années. Cette faible production nouvelle, dans un contexte de croissance démographique (+1,8 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et contribue à soutenir la valeur du parc existant. Elle indique aussi que les opportunités d'investissement dans le neuf seront rares, orientant les acquéreurs vers l'ancien, avec les enjeux de rénovation que cela peut comporter.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 370 logements ont été autorisés et 4 784 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 75 %.
Vacance longue durée à Caluire-et-Cuire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Caluire-et-Cuire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 152 logements autorisés à à Caluire-et-Cuire, dont 536 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caluire-et-Cuire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caluire-et-Cuire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements doit être immédiatement amputé de la taxe foncière, fixée à 37,08 % à Caluire-et-Cuire en 2024. Ajoutez environ 15 % pour les charges de copropriété (courantes dans un parc où 85 % sont des appartements), 5 % pour la gestion locative et provisionnez 10 % pour les travaux et la vacance. Cela rapproche le rendement net réel du 3,1 % estimé, voire moins pour un bien nécessitant des rénovations énergétiques.
Performance énergétique du parc à Caluire-et-Cuire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 118 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Caluire-et-Cuire: la classe C domine, 5,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 5,9 % des logements sont classés F ou G, un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce bon score global réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les passoires). Cependant, tout bien classé D ou pire devra faire l’objet d’une audit énergétique dès 2024 pour toute mise en vente, un point à vérifier systématiquement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, correspondant à la surface médiane de vente (67 m²) et à la demande majoritaire. L'ancien domine le parc (13 % d'avant 1945), mais attention au DPE : seuls 5,9 % sont des passoires (F/G), et la classe dominante est C (191 kWh/m²/an). Le neuf, en raréfaction (-49 % d'autorisations), peut viser une clientèle plus aisée.
Quelles zones cibler à Caluire-et-Cuire ?
La centralité et la connexion aux transports sont les principaux leviers de valorisation. Les secteurs proches des gares (Vaise, accès à Part-Dieu) et des commerces (184 commerces recensés) sont les plus demandés. La proximité du parc de la Tête d'Or (Lyon) est également un atout. Les zones soumises aux PPRI (inondation) peuvent présenter des contraintes d'assurance et de valorisation.
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Risques à connaître avant d'investir à Caluire-et-Cuire
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, bien que le taux de logements vacants communal soit de 7,2 %. La dépendance à l'économie lyonnaise est forte. La taxe foncière (37,08 %) pèse sur la rentabilité. Enfin, la réglementation énergétique (loi Climat) impose des travaux de rénovation pour les logements les moins performants à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Caluire-et-Cuire
Pour un appartement type de 60 m² à Caluire-et-Cuire, le prix d'achat médian s'établit à 230 520 €. Loué 15,9 €/m², il génère un loyer mensuel de 954 €, soit un rendement brut de 5,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 3,1 %, dégageant un cash-flow mensuel faible, voire négatif si le taux d'emprunt dépasse 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Caluire-et-Cuire
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 37,08 %.
- Surestimer les loyers face au revenu médian de 27 370 €.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc vieillissant.
- Choisir un bien mal desservi, loin des gares ou du métro.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché caluirard suit la saisonnalité lyonnaise : une reprise nette en mars, un pic d'activité au printemps et un second souffle en septembre après la pause estivale. La vente en automne permet une bonne visibilité avant les fêtes. Pour les acheteurs, janvier-février peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. La date de la taxe foncière (octobre) peut aussi motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- 97,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Caluirards est de 42,6 ans.
S'installer à Caluire-et-Cuire : cadre de vie et logement
S'installer à Caluire-et-Cuire, c'est opter pour le confort d'une ville bien équipée intégrée à la métropole lyonnaise. Avec plus de 1 520 équipements recensés, dont 184 commerces et 613 structures de santé, la commune offre une autonomie quotidienne remarquable. La connectivité est excellente, avec une couverture fibre de 97,9 % et un très haut débit généralisé, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels. La commune est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) liés au Rhône et à la Saône, ainsi qu'à un ravin. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité sur certains secteurs, une vérification en amont de tout projet d'achat est donc cruciale. Le climat, avec des précipitations annuelles de 842 mm, est typique du sillon rhodanien.
Carte du marché immobilier à Caluire-et-Cuire
Caluire-et-Cuire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caluire-et-Cuire
Le climat de Caluire-et-Cuire, avec une température moyenne de 12,1 °C et 842 mm de précipitations annuelles, est typique du couloir rhodanien. Les hivers y sont modérés et les étés chauds, sans excès. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les rigueurs montagnardes ni la forte chaleur méditerranéenne. L'altitude moyenne de 228 m limite aussi les phénomènes de brumes persistantes.
À qui s'adresse Caluire-et-Cuire ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant à Lyon, aux petites familles attirées par les écoles (30 établissements) et aux ménages souhaitant rester proches de la ville sans y résider. L'âge médian de 42,6 ans et la part importante de moins de 30 ans (33,9 %) confirment ce profil plutôt jeune et actif. Les retraités (28,3 % des habitants) y trouvent également des services de santé développés.
Avantages et limites à Caluire-et-Cuire
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Lyon et excellente desserte transports
- Très bon niveau d'équipements et de services (santé, commerces, écoles)
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe DPE C dominante)
- Dynamisme démographique et économique (taux d'emploi 72,5 %)
- Environnement numérique performant (fibre, 5G)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée et prix au m² conséquents
- Exposition à certains risques naturels (inondation, radon moyen)
- Marché des maisons très restreint et premium (14,6 % du parc seulement)
- Taxe foncière au-dessus de la moyenne nationale (37,08 %)
Composition du parc immobilier à Caluire-et-Cuire
23 277 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (85,4 %) sur un total de 23 277 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier caluirard est massivement composé d'appartements (85 %), avec seulement 14,6 % de maisons. Cette rareté explique en partie l'écart de prix au m² entre les deux typologies. La forte proportion de propriétaires (54,8 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,0 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Le taux de logements vacants (7,2 %) reste proche de la moyenne métropolitaine, indiquant une fluidité correcte.
Ancienneté du parc à Caluire-et-Cuire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 001 logements).
- Avant 1919 6,7 % 1 412 logts
- 1919-1945 6,2 % 1 308 logts
- 1946-1970 38,2 % 8 028 logts
- 1971-1990 26,5 % 5 566 logts
- 1991-2005 11,6 % 2 429 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 258 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Caluire-et-Cuire
1 520 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Caluire-et-Cuire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié concerne les inondations, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs sur la commune, notamment pour les ravins et les secteurs Rhône et Saône. Le radon présente un niveau moyen et la sismicité est faible. Ces contraintes impliquent de consulter systématiquement le cadastre des zones inondables et de vérifier l'éligibilité à l'assurance avant tout achat, notamment pour les biens proches des cours d'eau ou en fond de vallon.
Erreurs à éviter quand on achète à Caluire-et-Cuire
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Ne pas consulter le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Surévaluer son budget sans compter les charges de copropriété.
- Négliger l'exposition et la vue, critères valorisants majeurs.
Points clés à retenir à Caluire-et-Cuire
- Prix médian à 3 968 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable avec 54,8 % de propriétaires occupants.
- Écart majeur entre appartements (3 848 €/m²) et maisons (5 614 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 37,08 % du revenu cadastral.
- Très bon réseau de transports (2 gares à moins de 5 km).
- La proximité d'une gare peut majorer la valeur de 10 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Caluire-et-Cuire ?
À Caluire-et-Cuire, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise et de sa vue. La proximité des gares (Part-Dieu à 4,3 km, Vaise à 3,5 km) peut ajouter jusqu'à 10 % de valeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un logement classé C se vendra plus facilement qu'un D. Pour un appartement, l'étage et l'exposition sud sont déterminants. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est un atout majeur dans cette commune dense où les espaces extérieurs sont rares.
Estimation indicative d'une maison à Caluire-et-Cuire
Pour une maison de 122 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
484 096 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction, une estimation au juste prix est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. À Caluire-et-Cuire, où le prix médian est de 4 109 €/m², une erreur de 10 % représente plus de 40 000 € sur un appartement type. Seule une analyse fine des comparables de vente récents, croisée avec les spécificités locales (PPRI, demande locative), permet de se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Caluire, comme l'écart de valeur entre le plateau et les bords de Saône. Il évalue l'impact concret d'une vue dégagée ou de la proximité d'une des 30 écoles. Il intègre aussi l'état réel du bien et les travaux à prévoir, éléments ignorés des algorithmes basés sur le m² moyen. Enfin, son estimation sert de base de négociation crédible auprès des acquéreurs, souvent issus de la Métropole de Lyon et bien informés. Il peut ainsi justifier un prix au-dessus de la médiane pour un bien exceptionnel.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très variable.
- Oublier de valoriser un balcon ou une terrasse privative.
- Ne pas actualiser le prix selon la dernière baisse du marché.
- Négliger l'impact d'une mauvaise isolation sur la valeur.
Investir à Caluire-et-Cuire : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se joue à l'échelle de la rue et de ses caractéristiques. Pour transformer cette analyse en achat judicieux, une connaissance fine des micro-secteurs de Caluire-et-Cuire est indispensable.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite de votre opération dépendra du bien précis et de son quartier.
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- Analyse basée sur les 616 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caluire-et-Cuire
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Caluire-et-Cuire ?
En 2024, le prix médian global est de 3 968 €/m². Les appartements se négocient autour de 3 848 €/m² et les maisons à 5 614 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour acheter à Caluire-et-Cuire ?
Le marché connaît une correction de -5,1 % en 2024. Cette baisse peut représenter un point d'entrée plus favorable, mais l'accessibilité reste difficile pour les budgets locaux moyens.
Caluire-et-Cuire est-elle plus chère que Villefranche-sur-Saône ?
Oui, le prix au mètre carré à Caluire-et-Cuire est environ 28 % plus élevé qu'à Villefranche-sur-Saône (2 951 €/m²), en raison de sa proximité immédiate avec Lyon.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Caluire-et-Cuire ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,0 % pour les appartements. Compte tenu des charges (taxe foncière à 37,08 %), le rendement net estimé avoisine les 3,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Caluire-et-Cuire ?
Les secteurs les plus proches des gares (Part-Dieu, Vaise) et des commerces de proximité offrent la meilleure liquidité locative. Il est conseillé de vérifier les zonages des plans de prévention des risques inondation (PPRI).
Marché immobilier des communes voisines
Caluire-et-Cuire affiche un prix au mètre carré 75 % plus élevé que Roanne et 28 % de plus que Villefranche-sur-Saône, un écart qui reflète son intégration métropolitaine mais réduit l'effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caluire-et-Cuire.
Communes limitrophes de Caluire-et-Cuire
Caluire-et-Cuire est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Caluire-et-Cuire: 3 968 €/m² en médiane, +56,5 % par rapport à la moyenne nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Caluire-et-Cuire a enregistré une baisse de -7,7 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 3 390 transactions sont recensées par les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Caluire-et-Cuire (87,3 % des ventes), avec un prix médian de 3 848 €/m². Un bien type de 122 m² revient à environ 684 908 €, soit 25,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,9 € (appartements) et 16,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,0 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 152 logements autorisés au permis de construire à Caluire-et-Cuire — un rythme moyen de 230 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 85 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Caluire-et-Cuire est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Sur le plan physique, la commune est perchée à 365 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).