01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 804 logements dont 5 405 résidences principales, 45 résidences secondaires et 353 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 405 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 45 | 0,8 % |
| Logements vacants | 353 | 6,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 5 804.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 157 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 428 | 7,9 % |
| 1946-1970 | 1 811 | 33,6 % |
| 1971-1990 | 1 556 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 490 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 946 | 17,6 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (34 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 108 | 2,0 % |
| 2 pièces | 565 | 10,5 % |
| 3 pièces | 1 044 | 19,3 % |
| 4 pièces | 1 316 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 372 | 43,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 44 % du parc, contre 12 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 122 | 5 595 | 5 804 |
| Rés. principales | 4 759 | 5 048 | 5 405 |
| Rés. secondaires | 38 | 29 | 45 |
| Vacants | 325 | 518 | 353 |
La part de propriétaires atteint 44,9 % à Aniche, commune de 9 963 hab. à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 707 | 50,1 % |
| Locataires (privé) | 1 054 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 1 584 | 29,3 % |
| Logés gratuitement | 59 | 1,1 % |
La répartition du parc occupé: 50,1 % de propriétaires, 48,8 % de locataires, dont 29 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 336 | 80,2 % |
| Fioul | 58 | 1,1 % |
| Électricité | 801 | 14,8 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 197 | 3,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (80 %), suivi par électricité (15 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 650 |
| 2 à 4 ans | 1 039 |
| 5 à 9 ans | 1 084 |
| 10 ans ou plus | 2 632 |
| Total ménages | 5 405 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 057 |
| Sous-occupation modérée | 1 414 |
| Sous-occupation accentuée | 1 276 |
| Suroccupation modérée | 167 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 014 | 18,8 % |
| 1 voiture | 2 871 | 53,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 520 | 28,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 53 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 67,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 631 | 3 321 | 8 | 302 |
| 1975 | 4 599 | 4 364 | 21 | 214 |
| 1982 | 4 779 | 4 421 | 21 | 337 |
| 1990 | 4 494 | 4 181 | 41 | 272 |
| 1999 | 4 657 | 4 423 | 27 | 207 |
| 2006 | 4 946 | 4 746 | 52 | 148 |
| 2011 | 5 122 | 4 759 | 38 | 325 |
| 2016 | 5 595 | 5 048 | 29 | 518 |
| 2022 | 5 804 | 5 405 | 45 | 353 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 631 à 5 804, soit +60 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 510 | 432 | 433 | 539 | 410 | 303 |
| Dont vacants > 2 ans | 155 | 147 | 135 | 112 | 99 | 173 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 14 | 0,5 % |
| Classe C | 836 | 30,2 % |
| Classe D | 1 006 | 36,3 % |
| Classe E | 724 | 26,1 % |
| Classe F | 136 | 4,9 % |
| Classe G | 51 | 1,8 % |
Le graphique décompose les 2 769 diagnostics par étiquette énergétique: 36 % en D, 31 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 103 | 3,7 % |
| Classe B | 307 | 11,1 % |
| Classe C | 724 | 26,1 % |
| Classe D | 839 | 30,3 % |
| Classe E | 652 | 23,5 % |
| Classe F | 123 | 4,4 % |
| Classe G | 21 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 41 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 245 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 239 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 245 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 96 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 9 | 5 |
| Classe C | 243 | 593 |
| Classe D | 481 | 525 |
| Classe E | 412 | 312 |
| Classe F | 98 | 38 |
| Classe G | 36 | 15 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (233 kWh/m²/an) et appartements en classe C (188).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 51 |
| T2 | 292 |
| T3 | 662 |
| T4 | 402 |
| T5+ | 195 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marly (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Marly s'élève à 5 804 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,1 %, soit 5 405 logements habités à titre permanent). La maison individuelle reste largement majoritaire (66,6 % du parc contre 33,4 % d'appartements). Marly est dans le maillage des communes des Hauts-de-France, dans un relief de plaine, à 50 m d'altitude en moyenne.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 50,1 % de propriétaires, 48,8 % de locataires. Le parc HLM pèse 29,3 % de l'offre de résidences principales.
Construction récente dynamique: 17,6 % des logements de Marly ont été bâtis depuis 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 209 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (80,2 %).
Le parc de Marly s'est étoffé de +3,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 18,8 % sans voiture et 28,1 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Marly est dans le maillage des communes des Hauts-de-France. La commune est dans un relief de plaine, à 50 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Marly en 2026 ?
Ville de l'aire urbaine de Valenciennes, Marly bénéficie d'une connectivité immédiate (gare à 2,4 km) et d'une offre de services élevée. Un taux de chômage de 18,9 % et une légère érosion démographique récente complexifient néanmoins son équation immobilière. Faut -il y investir en 2026 ?
Avec une correction de 8,8 % en un an et un rendement brut locatif frôlant les 8 %, Marly offre une fenêtre d'opportunité aux investisseurs patients, en dépit d'un contexte économique local fragile.
Verdict
➤ Investir à Marly en 2026 exige une stratégie locative sélective sur des biens rénovés, avec un horizon de moyen terme pour amortir les risques économiques locaux.
Points clés
- ✓ Correction de -8,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut élevé sur les maisons (7,9 %)
- ✓ Attractivité territoriale et services au-dessus de la moyenne
- ⚠ Taux de chômage élevé (18,9 %) : solvabilité locale limitée
- ⚠ Accessibilité immobilière faible pour les résidents
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global à 1 549 €/m², nettement inférieur à la moyenne nationale.
- Supérieure de 5 à 15 % aux communes voisines comparables comme Aniche ou Escaudain.
- Rendement locatif brut bien supérieur aux grandes métropoles, compensant la plus-value latente plus faible.
Analyse du marché immobilier à Marly
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Marly : opportunités et risques
Investir à Marly en 2026 cible prioritairement la stratégie de location annuelle, portée par un rendement brut attractif de 7,9 % sur les maisons. Ce chiffre, supérieur à la moyenne régionale, compense en partie la faible perspective de plus-value à court terme. L'indice d'opportunité locative élevé (6,4/10) confirme une demande locative soutenue, alimentée par la proximité du bassin d'emploi valenciennois et un parc locatif social saturé.
La réalité des charges ne doit pas être sous-estimée. Une taxe foncière sur le bâti à 50,65 % et un parc où 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G) pèsent sur le rendement net. La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des passoires à horizon 2028, impose une sélection rigoureuse du bâti ou un budget rénovation intégré dès l'acquisition. La part non négligeable de logements construits avant 1945 (10,9 %) renforce ce risque.
La dynamique de construction neuve étant faible (135 logements autorisés sur 5 ans), l'offre locative concurrentielle provient majoritairement du parc existant. Cette stabilité de l'offre est un atout, mais elle place l'investisseur en concurrence avec des propriétaires occupants souvent ancrés depuis longtemps. Une négociation serrée est donc possible sur les biens vacants ou nécessitant des travaux, d'autant que le volume de transactions a baissé de 36 % depuis 2022.
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Données du marché immobilier à Marly
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Marly s'établit à 1 549 € en 2024, selon les dernières données DVF. Cette valeur marque un net repli par rapport au pic de 2022 (1 891 €/m²), inscrivant la commune dans le mouvement de correction qui touche les territoires à économie fragile. La baisse annuelle de 8,8 % offre un point d'entrée réel, même si les prix restent supérieurs de 5 à 15 % à ceux de communes limitrophes comme Aniche ou Escaudain.
La structure du marché est clairement orientée vers la maison individuelle, qui représente 67 % du parc et 89 % des transactions annuelles. Ce profil, combiné à un taux de ménages propriétaires de 50,1 %, dessine un marché familial et relativement stable. La part des logements sociaux (31 %) respecte les obligations SRU et contribue à une mixité sociale, sans pour autant peser sur les prix du parc privé, comme le montre l'écart significatif entre médianes maisons et appartements.
La proximité immédiate de Valenciennes, accessible en moins de 10 minutes, constitue le principal levier attractif. Ce positionnement géographique explique un taux de vacance locative modéré (6,1 %) et un indice d'opportunité locative élevé (6,4/10). Néanmoins, le marché local pâtit d'un taux de chômage élevé (18,9 %) et d'un revenu médian modeste (19 710 €), limitant la dynamique de prix et la demande purement résidentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marly Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Marly a connu une trajectoire en cloche marquée sur les cinq dernières années. Après une hausse soutenue de 2020 à 2022, portant le m² de 1 571 à 1 891 € (+20,4 %), une correction nette s'est amorcée en 2023 pour atteindre 1 549 € en 2024, soit un recul de 21,4 % depuis le pic. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, reflète un ajustement post-inflationniste et une sensibilité du marché local aux fragilités économiques. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où près de 11 % des logements datent d'avant 1945.
Évolution du marché immobilier de Marly
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 549 €/m² de prix médian pour 135 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -6,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 80 m² à Marly, pour un prix total de 116 240 €, génère un loyer mensuel estimé à 760 € (9,5 €/m²/mois). Avec un apport de 20 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité de crédit s'élève à environ 575 €. Le loyer couvre ainsi largement la charge, dégageant un cash-flow mensuel positif d'environ 185 € avant charges et impôts. Ce scénario, viable, masque toutefois la nécessité d'intégrer la taxe foncière (à 50,65 %) et un budget rénovation face à un parc vieillissant. L'effort financier réel reste donc modéré pour un rendement brut de 7,9 %.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 135 transactions ont été enregistrées à Marly, un volume en baisse de 19 % par rapport à 2023 mais conforme à la moyenne pré-pandémique. Le marché est largement dominé par les maisons individuelles (111 ventes, soit 89 % du volume), avec une surface médiane de 80 m². Les appartements, minoritaires (24 ventes), affichent un prix médian plus élevé (1 843 €/m²) sur de petites surfaces (59 m² médians). Ce profil de transactions dessine un marché familial et ancré localement, où la liquidité est assurée pour les biens conventionnels en bon état. La fourchette des prix étroite (1 206-2 000 €/m²) pour 50 % des ventes indique une relative homogénéité de l'offre.
Répartition des ventes
82,2 % de maisons et 17,8 % d'appartements parmi les 135 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (82,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 500 €/m² pour les maisons et 1 843 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 135 | 111 | 24 |
| Prix médian/m² | 1 549 € | 1 500 € | 1 843 € |
| Prix moyen/m² | 1 815 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 183 | 1 661 € |
| 2022 | 156 | 1 590 € |
| 2023 | 154 | 1 613 € |
| 2024 | 124 | 1 453 € |
| 2025 | 135 | 1 549 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Marly est atone. Selon les données SITADEL, seulement 135 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 1 %. Seulement 16 logements ont été autorisés en 2024. Cette faible production, couplée à une évolution démographique légèrement négative (-0,7 % sur 5 ans), écarte tout risque immédiat de sur-offre. Elle souligne en revanche un parc immobilier qui se renouvelle peu, avec seulement 17,6 % de logements construits après 2006. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve est marginale et que la valeur se joue essentiellement sur le parc existant, nécessitant une vigilance accrue sur l'état du bâti.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 166 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 490 autorisations pour 672 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Marly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Marly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 356 logements ont été autorisés à à Marly, +156 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Marly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net à Marly est bien inférieur au brut. Il faut soustraire la taxe foncière, élevée à 50,65 %, la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,1 %), les frais de gestion et d'assurance. Pour une copropriété, ajoutez les charges courantes. En partant d'un rendement brut de 6,7 % pour un appartement, on atteint environ 3,7 % net. Cela signifie qu'avec un bien à 124 313 €, les charges annuelles peuvent avoisiner 3 700 €, absorbant près de la moitié du loyer.
Performance énergétique du parc à Marly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 769 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Marly: classe D en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 208 kWh/m²/an. Seulement 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour un acquéreur. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des passoires en 2028) concerne peu de biens ici. Pour un achat, priorisez tout de même un bien classé au moins D, voire C, pour anticiper les futures normes et maîtriser vos factures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3 ou 4 pièces, type T3/T4, correspondant à la demande familiale majoritaire. Le parc est ancien (seulement 17,6 % construit après 2006), il faut donc être vigilant sur l'état et le DPE. Les appartements, souvent de petite surface (médiane 59 m²), trouvent preneurs mais avec un rendement net plus faible. Le neuf est très rare, avec seulement 16 logements autorisés en 2024.
Quelles zones cibler à Marly ?
Le centre-bourg, bien que limité, concentre les services et peut être prisé. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, majoritaires, offrent une clientèle locative stable. Aucune zone en fort développement n'est signalée, l'activité de construction neuve étant atone (-1 % sur 5 ans). La proximité immédiate de la gare de Valenciennes (2,4 km) est un atout pour valoriser un bien, surtout pour un public actif.
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Risques à connaître avant d'investir à Marly
Le principal risque est la vacance locative, dans une commune où 6,1 % des logements sont vacants et le pouvoir d'achat limité. La qualité énergétique du parc est moyenne (classe D dominante) avec 6,6 % de passoires thermiques (F/G), imposant des travaux à moyen terme. La taxe foncière est élevée (50,65 %), impactant directement le rendement net. Enfin, la dépendance à l'économie locale fragile du Valenciennois constitue un risque structurel.
Erreurs à éviter quand on investit à Marly
- Oublier la taxe foncière à 50,65 %, qui pèse lourd sur la rentabilité.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner 6,1 % de vacance potentielle.
- Négliger l'état du DPE, même si les passoires sont rares (6,6 %).
- Surestimer les loyers : le marché est cadré par un revenu médian modeste.
Quand acheter ou vendre ?
À Marly, le marché suit le rythme national : printemps actif, été calme. La rentrée scolaire est un moment fort, particulièrement pour les familles attirées par les 7 établissements scolaires. Évitez de mettre en vente en novembre-décembre, période de faible activité. Pour un achat, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Marly compte 329 équipements pour moins de 12 000 habitants.
- L'âge médian est de 39,8 ns, plus jeune que la moyenne régionale.
- Seulement 0,8 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Marly : cadre de vie et logement
S'installer à Marly, c'est bénéficier des services d'une petite ville bien équipée, intégrée à la CA Valenciennes Métropole. La commune dispose de 329 équipements, avec une densité notable en commerces (35) et services de santé (115), assurant une autonomie au quotidien. La connexion fibre à 92,5 % des logements et la présence de la 5G facilitent le télétravail, tandis que la gare de Valenciennes à 2,4 km ouvre sur les réseaux régionaux et TGV.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par des fragilités environnementales et sociales. L'indice de santé environnementale est faible (1,6/10) et la commune est concernée par des plans de prévention des risques (PPR) liés aux mouvements de terrain et à la Rhonelle. Le profil démographique, avec un âge médian de 39,8 ans et 26,3 % de plus de 60 ans, reflète un territoire mature, où la dynamique jeune (37,5 % de moins de 30 ans) peine à compenser un vieillissement accentué (indice à 136,7).
Carte du marché immobilier à Marly
Marly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marly
Avec une température moyenne de 11,0°C et 692 mm de pluie par an, le climat de Marly est tempéré et humide, typique du Nord. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les états modérés. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans excès. La proximité de Valenciennes, à 2,4 km, offre un abri contre les intempéries grâce à ses commerces et équipements couverts. Un atout pour les familles actives qui privilégient la praticité au grand ensoleillement.
À qui s'adresse Marly ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles ouvrières/employées recherchant une maison individuelle à prix contenu, à 10 minutes de Valenciennes. Les profils retraités y sont aussi présents (26,3 % de 60 ans et plus). En revanche, les chercheurs de standing ou d'animation urbaine trouveront l'offre limitée. La ville est peu adaptée aux investisseurs recherchant une forte plus-value à court terme.
Avantages et limites à Marly
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible pour une maison individuelle.
- Proximité immédiate de Valenciennes (emplois, gare, commerces).
- Cadre de vie familial, avec 67,4 % de maisons et de nombreux équipements.
- Très bon réseau de transports et de fibre (92,5 % éligible).
- Dynamisme démographique modeste mais positif sur 10 ans (+5,8 %).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,9 %), indicateur de fragilité économique.
- Présence de risques naturels (inondation, radon) soumis à PPR.
- Parc de logements assez ancien et performance énergétique moyenne.
Composition du parc immobilier à Marly
5 804 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 867 maisons et 1 873 appartements à à Marly.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Marly est majoritairement constitué de maisons individuelles (67,4 %), signe d'un habitat familial et ancré. Le taux de propriétaires (50,1 %) et le faible pourcentage de résidences secondaires (0,8 %) indiquent un marché stable, peu spéculatif, où l'on achète pour y vivre. La part de logements sociaux (31,0 %) est significative et influe sur la mixité et la dynamique des prix. Le taux de vacance (6,1 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale suggère une rotation normale, sans tension excessive.
Ancienneté du parc à Marly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 386 logements).
- Avant 1919 2,9 % 157 logts
- 1919-1945 7,9 % 428 logts
- 1946-1970 33,6 % 1 811 logts
- 1971-1990 28,9 % 1 556 logts
- 1991-2005 9,1 % 490 logts
- 2006-2019 17,6 % 946 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marly
329 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Marly est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPR MVT VALENCIENNOIS) et ruissellement (PPRN-I-Rhonelle). La commune a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon est présent à un niveau moyen et la sismicité est modérée. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le potentiel de travaux, mais ne bloquent pas systématiquement un projet bien informé.
Cas pratique : un achat type à Marly
Une maison de 80 m² à Marly coûte environ 116 240 € (1 453 €/m²). Cela représente près de 6 années du revenu médian local (19 710 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 104 616 € sur 20 ans à 4 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 635 €. Ce budget est accessible pour un foyer bimoteur aux revenus stables, notamment avec les aides locales potentielles.
Erreurs à éviter quand on achète à Marly
- Ne pas vérifier si le bien est dans une zone PPR (inondation ou ruissellement).
- Acheter sans estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Ignorer la forte proportion de logements sociaux (31 %) dans le quartier.
- Oublier que le prix des appartements est volatil car le parc est petit (31 %).
Points clés à retenir à Marly
- Prix médian à 1 549 €/m², en baisse de 8,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 6,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,0°C de moyenne et 692 mm de pluie.
- Écart important entre appartements (1 843 €/m²) et maisons (1 500 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 50,65 %, réduisant le rendement net.
- Parc immobilier stable, avec 50,1 % de propriétaires occupants.
- La valeur est très sensible à la performance énergétique (DPE).
- Seulement 135 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marly ?
À Marly, la valeur d'un bien dépend fortement de son état énergétique (classe DPE) et de sa surface habitable. La proximité immédiate des 35 commerces, des écoles ou de la gare de Valenciennes (2,4 km) ajoute une prime de 5 à 10 %. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont critiques. Les appartements, plus rares (31 % du parc), voient leur prix au m² (1 843 €) tiré par la demande locative. Un bien rénové, bien orienté et situé à moins de 10 minutes à pied des équipements se vendra plus vite et mieux.
Estimation indicative d'une maison à Marly
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
127 018 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse et compétitif, une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Une surévaluation peut conduire à une vacance prolongée, d'autant que 6,1 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche. En intégrant les spécificités de votre bien (typologie, état, localisation exacte, exposition aux risques naturels) et les dernières transactions comparables, vous pouvez vous positionner juste pour attirer les acheteurs, nombreux à être sensibles au prix dans ce segment de marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, comme 1 486 €/m² à Marly. Un professionnel local sait que ce prix masque des écarts entre le centre ancien et les quartiers pavillonnaires récents. Il évalue l'impact concret d'un DPE E versus D, ou la plus-value d'une rénovation de toiture. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, souvent issus de la CA Valenciennes Métropole, qui connaissent les micro-marchés. Il garantit une mise en prix réaliste, évitant une surévaluation qui mène à l'enchérissement ou une sous-évaluation qui laisse de l'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² (1 486 €) comme valeur unique, sans nuance.
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare de Valenciennes (2,4 km).
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-8,8 %).
Investir à Marly : passer à l'action
Identifier une opportunité à Marly suppose de conjuguer les données macro avec une connaissance fine des micro-secteurs et du parc existant. Notre analyse territoriale croisée avec l'expertise d'un réseau local vous donne les clés pour transformer ce diagnostic en opération réussie.
Vous avez les données DVF. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre stratégie d'investissement à Marly.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marly grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 135 ventes récentes à Marly
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Marly
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marly
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Marly ?
En 2024, le prix médian global est de 1 549 €/m². Pour une maison type de 80 m², il faut compter environ 116 240 €, et pour un appartement de 59 m², environ 124 313 €.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Marly ?
Le marché est en correction (-8,8 % sur un an), ce qui ouvre des opportunités de négociation. C'est un bon moment pour les investisseurs en location, moins pour les primo-accédants locaux en raison d'un taux de chômage élevé.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marly ?
Le rendement brut locatif est estimé à 6,7 % pour un appartement et 7,9 % pour une maison. Après charges (taxe foncière à 50,65 %, gestion), le rendement net approche les 4,4 % pour une maison.
Marly est-elle plus chère que ses voisines comme Raismes ou Somain ?
Oui, Marly est environ 8 % plus chère que Raismes et 5 % plus chère que Somain. Cet écart s'explique par sa proximité immédiate de Valenciennes et son offre de services plus dense.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Marly ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,9 %), la présence de passoires thermiques (6,6 % du parc) et des risques naturels (mouvements de terrain, inondations) couverts par des PPR actifs.
Marché immobilier des communes voisines
Marly affiche un écart de valorisation significatif avec des communes aux indicateurs similaires comme Aniche (-15 %) ou Escaudain (-13 %), créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marly.
Communes limitrophes de Marly
Marly est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Marly se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 549 € sur la base de 135 transactions enregistrées en 2026.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Marly se replie de -6,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 752 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +6,6 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 82,2 % des ventes concernent des maisons, à 1 500 €/m² en médiane. Un bien type de 82 m² revient à environ 123 000 €, soit 6,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Marly: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 71 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Marly est dans le maillage des communes des Hauts-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 50 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).