01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 822 logements dont 5 260 résidences principales, 21 résidences secondaires et 541 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 260 | 90,3 % |
| Résidences secondaires | 21 | 0,4 % |
| Logements vacants | 541 | 9,3 % |
Sur les 5 822 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 605 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 1 318 | 25,3 % |
| 1946-1970 | 1 645 | 31,6 % |
| 1971-1990 | 926 | 17,8 % |
| 1991-2005 | 422 | 8,1 % |
| 2006-2019 | 291 | 5,6 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (32 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 93 | 1,8 % |
| 2 pièces | 497 | 9,4 % |
| 3 pièces | 1 059 | 20,1 % |
| 4 pièces | 1 681 | 32,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 931 | 36,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (37 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 550 | 5 746 | 5 822 |
| Rés. principales | 5 151 | 5 209 | 5 260 |
| Rés. secondaires | 5 | 16 | 21 |
| Vacants | 393 | 521 | 541 |
En regard, Vieux-Condé (à 9 km, 10 617 hab.) affiche 52,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 346 | 44,6 % |
| Locataires (privé) | 980 | 18,6 % |
| Locataires HLM | 1 731 | 32,9 % |
| Logés gratuitement | 204 | 3,9 % |
Occupation des résidences principales — 44,6 % appartiennent à leurs occupants, 51,5 % sont louées, avec 33 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 001 | 76,1 % |
| Fioul | 49 | 0,9 % |
| Électricité | 846 | 16,1 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 349 | 6,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par électricité (16 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 502 |
| 2 à 4 ans | 897 |
| 5 à 9 ans | 836 |
| 10 ans ou plus | 3 025 |
| Total ménages | 5 260 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 050 |
| Sous-occupation modérée | 1 408 |
| Sous-occupation accentuée | 1 387 |
| Suroccupation modérée | 229 |
| Suroccupation accentuée | 49 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 231 | 23,4 % |
| 1 voiture | 2 551 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 479 | 28,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 23 % sans voiture, 48 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 52,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 260 | 4 968 | 25 | 267 |
| 1975 | 5 191 | 4 841 | 14 | 336 |
| 1982 | 5 482 | 5 066 | 50 | 366 |
| 1990 | 5 482 | 4 935 | 67 | 480 |
| 1999 | 5 352 | 5 088 | 15 | 249 |
| 2006 | 5 424 | 5 189 | 18 | 216 |
| 2011 | 5 550 | 5 151 | 5 | 393 |
| 2016 | 5 746 | 5 209 | 16 | 521 |
| 2022 | 5 822 | 5 260 | 21 | 541 |
Trajectoire de long terme: 5 260 logements en 1968, 5 822 en 2022 (+11 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 506 | 426 | 392 | 436 | 431 | 346 |
| Dont vacants > 2 ans | 217 | 205 | 185 | 176 | 173 | 211 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 14 | 0,4 % |
| Classe C | 1 389 | 38,4 % |
| Classe D | 1 268 | 35,0 % |
| Classe E | 600 | 16,6 % |
| Classe F | 254 | 7,0 % |
| Classe G | 92 | 2,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 38 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 159 | 4,4 % |
| Classe B | 370 | 10,2 % |
| Classe C | 1 287 | 35,6 % |
| Classe D | 1 033 | 28,5 % |
| Classe E | 495 | 13,7 % |
| Classe F | 236 | 6,5 % |
| Classe G | 39 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 36 %, 50 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 218 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 10 | 4 |
| Classe C | 1 042 | 347 |
| Classe D | 807 | 461 |
| Classe E | 489 | 111 |
| Classe F | 233 | 21 |
| Classe G | 75 | 17 |
Performance comparée: maisons classées C (200), appartements classés D (203), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 17 |
| T2 | 288 |
| T3 | 702 |
| T4 | 917 |
| T5+ | 100 |
Faut-il investir à Raismes en 2026 ?
Ancienne cité minière de la Porte du Hainaut, Raismes affiche un marché immobilier aux signaux contrastés. Porté par des prix bas et des rendements attractifs, il se heurte à une fragilité socio-économique marquée et à une démographie en recul. Analysons si ce cocktail peut constituer une opportunité pour l'investisseur averti en 2026.
Avec un rendement locatif brut dépassant les 7 % et un prix médian sous les 1 500 €/m², Raismes offre une opportunité de rendement dans un marché local sous pression économique.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une tolérance au risque, pour cibler un rendement locatif immédiat plutôt qu'une plus-value certaine.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à 7 %
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de la Porte du Hainaut
- ✓ Correction de -3 % après le pic de 2021
- ⚠ Fragilité économique locale très élevée
- ⚠ Démographie en recul constant
- ⚠ Parc ancien avec 9,9 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 463 €/m², Raismes se situe dans le quart inférieur du marché national.
- Son prix dépasse de 26 % celui d'Anzin, mais reste 43 % inférieur à Saint-Saulve dans le même bassin.
- Le rendement locatif brut de 7,2 % sur les appartements surpasse largement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Raismes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Raismes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression modérée (3,9/10) indique un marché ni tendu ni atone. Le prix peut évoluer sans à-coups brutaux.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression modérée (3,9/10) indique un marché ni tendu ni atone. Le prix peut évoluer sans à-coups brutaux.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,5/10) : le prix a dépassé la capacité d'achat local, le marché dépend d'investisseurs ou d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,5/10) : le prix a dépassé la capacité d'achat local, le marché dépend d'investisseurs ou d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,6/10). La demande locative est structurelle, portée par un taux de propriétaires limité (44,6 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,6/10). La demande locative est structurelle, portée par un taux de propriétaires limité (44,6 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,4/10). Le marché est orienté vers la location annuelle, sans surchauffe saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,4/10). Le marché est orienté vers la location annuelle, sans surchauffe saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1485,9 — Percentile dept : 31/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 57/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 34/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 369,7 — Percentile dept : 71/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 44/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,3 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,7 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 55,4 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 34/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1485,9 — Percentile dept : 69/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 369,7 — Percentile dept : 29/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Raismes : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Raismes réside dans son rendement locatif brut, qui dépasse 7 % pour les deux typologies. Cette performance, issue de la Carte des Loyers du ministère, s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative soutenue, alimentée par un taux de propriétaires faible (44,6 %) et une part importante de logements sociaux (40 %).
Néanmoins, le rendement net est rapidement rogné par des charges importantes. La taxe foncière, à 59,77 %, représente à elle seule près d'un mois et demi de loyer. Il faut également anticiper des travaux de rénovation énergétique : 9,9 % du parc est classé passoire (F/G), et la loi climat et résilience imposera leur mise aux normes.
La stratégie la plus adaptée semble être l'investissement locatif classique en logement social ou intermédiaire, visant un cash-flow régulier plutôt qu'une plus-value spéculative. La faible pression touristique (IPTI à 3,4/10) et le recul démographique découragent en revanche les montages en meublé saisonnier ou les paris sur une forte appréciation du bien.
Simuler un investissement immobilier à Raismes
Estimation sur un maison type de 81 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Raismes.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Raismes ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Raismes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 463 €/m² enregistré en 2024, selon les données DGFiP, représente une légère remontée (+3,7 %) après deux années de correction. Cette résilience relative est à nuancer : elle s'appuie sur un volume de transactions correct (139 ventes) mais reste portée par la segment des maisons, dont le prix a moins fluctué que celui des appartements.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Raismes se vend 18 % plus cher que Bruay-sur-l'Escaut mais 43 % moins cher que Saint-Saulve. Cet écart s'explique par des indicateurs différents : Saint-Saulve bénéficie d'une image résidentielle et d'une proximité avec Valenciennes, tandis que Raismes peine à se défaire de son héritage industriel et d'un taux de chômage élevé (23,5 %).
Le contexte territorial, marqué par une baisse démographique et une fragilité économique forte (indice IFE à 7,9/10), pèse structurellement sur la dynamique des prix. Le marché est ainsi tiraillé entre un point d'entrée bas attractif pour les investisseurs et une faible appétence des acheteurs occupants, ce qui limite la pression à la hausse.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Raismes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Raismes a connu une hausse de près de 25 %, culminant à 1 512 €/m² en 2021. Une correction de -5 % a suivi, stabilisant les prix autour de 1 430-1 463 €/m². Cette trajectoire est typique des marchés populaires ayant surfé sur la vague des taux bas avant un réajustement. Comparé aux voisines, Raismes reste dans le bas de la fourchette, mais a mieux résisté qu'Anzin. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation post-pic offre un point d'entrée moins spéculatif, avec une marge de manœuvre en négociation sur les biens les moins bien placés. La divergence entre maisons et appartements (ce dernier segment étant plus cher et volatile) demande une attention particulière selon la stratégie.
Évolution du marché immobilier de Raismes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 375 €/m² à 1 463 €/m² (+6,4 %), pour 139 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison médiane (83 m² à 113 295 €) avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 530 €. Le loyer médian estimé (8,5 €/m²/mois) couvrirait environ 113 % de cette échéance, dégageant un cash-flow positif dès la première année avant charges et impôts. Pour un appartement type (55 m² à 104 885 €), la couverture loyer/mensualité est encore plus forte, autour de 130 %. Ces simulations brutes, issues des données DVF et de la carte des loyers, montrent une viabilité financière immédiate attractive. Néanmoins, elles ne tiennent pas compte de la taxe foncière élevée (59,77 %) ni des travaux de rénovation potentiels sur un parc ancien à 37 % antérieur à 1945.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 139 ventes enregistrées en 2024, l'activité transactionnelle à Raismes est soutenue, bien qu'en deçà des volumes de 2021-2022. Le marché est très largement dominé par les maisons individuelles (114 transactions contre 31 pour les appartements), reflétant la structure du parc (80,9 % de maisons). Les prix moyens des dernières ventes (1 925 €/m²) dépassent les médians, indiquant que les biens les mieux situés ou en meilleur état tirent le marché. Le caractère du marché est plutôt acheteur, avec une offre suffisante et des délais de vente pouvant être étirés, surtout pour les biens énergivores. Le profil typique des biens vendus est une maison de 3-4 pièces, construite dans l'entre-deux-guerres ou après-guerre, nécessitant souvent des travaux de mise aux normes.
Répartition des ventes
82,0 % de maisons et 18,0 % d'appartements parmi les 139 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 82,0 % des mutations, pour un prix médian de 1 410 €/m² (maisons) contre 1 792 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 139 | 114 | 25 |
| Prix médian/m² | 1 463 € | 1 410 € | 1 792 € |
| Prix moyen/m² | 1 646 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 149 | 1 375 € |
| 2022 | 137 | 1 267 € |
| 2023 | 99 | 1 318 € |
| 2024 | 115 | 1 382 € |
| 2025 | 139 | 1 463 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Raismes est atone. Seulement 38 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 65 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement brutal reflète à la fois la faible attractivité démographique de la commune (population en baisse de -2,2 % en 5 ans) et la difficulté à mobiliser des terrains ou des promoteurs. Cette faible offre neuve limite le risque de surproduction à court terme et peut soutenir la valeur du parc existant, mais elle est aussi un signal inquiétant sur la vitalité économique et l'attractivité résidentielle du territoire. Les zones en cours d'urbanisation sont marginales, et l'offre se concentre sur la réhabilitation ou la rénovation de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
454 logements autorisés cumulés, 308 commencés: la dynamique récente affiche 76 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Raismes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Raismes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 71 logements ont été autorisés à à Raismes, -34 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Raismes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Raismes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché chute considérablement une fois les charges réelles intégrées. À Raismes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,77 %, ce qui est un facteur majeur d'écart. Ajoutez à cela la provision pour vacance locative (un taux de 9,3 % de logements vacants), les frais de gestion et les travaux d'entretien dans un parc où 36,9 % des biens sont antérieurs à 1945. Le rendement net devient alors plus modeste.
Performance énergétique du parc à Raismes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 619 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Raismes: classe C en tête, 9,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante est de classe C, soit 202 kWh/m²/an, une note honorable dans l'ancien. Néanmoins, 9,9 % du parc reste classé F ou G (passoires thermiques). Ces biens sont concernés par les interdictions de location de la loi Climat : les logements classés G dès 2025, les F en 2028. Pour un investissement locatif ou une acquisition à rénover, cette donnée est critique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui constituent l'essentiel du parc (80,9 %) et de la demande locative, avec un rendement net légèrement supérieur. Les T2/T3 dans des maisons de ville rénovées sont des valeurs sûres. Attention au parc ancien : 36,9 % des logements sont antérieurs à 1945, et 9,9 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque majeur face aux nouvelles réglementations. Le neuf est rare (5,6 % du parc construit après 2006) et les autorisations de construction sont en net recul (-65 %).
Quelles zones cibler à Raismes ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des 301 équipements de services (commerces, santé, écoles) et de la gare. Les quartiers pavillonnaires plus éloignés peuvent convenir pour des locations familiales. Il n'y a pas de zone en fort développement neuf identifiée, la dynamique de construction étant atone. La présence de trois monuments historiques protégés peut offrir un cachet à certains secteurs, mais sans garantie de surcote locative significative.
Calculateur de rendement à Raismes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Raismes
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 9,3 %, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 23,5 %, fragilise la solvabilité des locataires. Le profil énergétique du parc est un enjeu critique : près de 10 % des logements sont des passoires, imposant des travaux de rénovation coûteux à moyen terme. Enfin, la baisse démographique (-3,8 % en 10 ans) pourrait à terme réduire la demande.
Erreurs à éviter quand on investit à Raismes
- Oublier la taxe foncière élevée (59,77 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance (9,3 %) pour estimer les revenus.
- Surévaluer les loyers dans un marché où 40 % du parc est social.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux pour le DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Raismes suit le rythme national, avec une accélération au printemps et un ralentissement estival. La rentrée de septembre peut être un bon moment pour acheter, certains vendeurs étant motivés avant la perception de la taxe foncière. Vendre au printemps maximise la visibilité sur les plateformes. Aucune saison touristique ne vient perturber ce calendrier classique.
Le saviez-vous ?
- Raismes compte 3 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La commune dispose de sa propre gare, à moins de 500 mètres du centre.
- L'indice de vieillissement est de 120,8, soit plus de seniors que de jeunes.
S'installer à Raismes : cadre de vie et logement
Avec 301 équipements recensés par l'INSEE, dont 41 commerces et 86 services de santé, Raismes offre une gamme de services correcte pour une commune de cette taille. La présence d'une gare (0,3 km) et la proximité de l'aéroport de Valenciennes-Denain (7,9 km) constituent des atouts pour la mobilité. Le cadre de vie est cependant marqué par les séquelles de la désindustrialisation, avec un paysage encore largement façonné par son passé minier.
Le parc de logements, à 80,9 % de maisons individuelles, offre un profil familial, mais son ancienneté (36,9 % antérieur à 1945) implique souvent des travaux. La commune est bien connectée (fibre à 80,5 %) et dispose de trois monuments historiques, témoins d'un patrimoine à valoriser. Le profil démographique, avec 38,6 % de moins de 30 ans, indique une population relativement jeune, mais le revenu médian de 17 870 €/an place la commune dans le bas du classement départemental.
Carte du marché immobilier à Raismes
Raismes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Raismes
Avec une température moyenne annuelle de 11,0°C et 692 mm de précipitations, le climat de Raismes est tempéré mais humide, typique du Nord. Les hivers sont frais sans être extrêmes, avec un ensoleillement modéré. Ce profil conviendra aux acheteurs qui ne recherchent pas un ensoleillement méditerranéen mais apprécient la fraîcheur estivale relative et la verdure qu'entretiennent ces précipitations.
À qui s'adresse Raismes ?
Raismes s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par la possibilité d'acquérir une maison individuelle à un coût maîtrisé. Les retraités locaux peuvent y trouver un cadre paisible. En revanche, les profils recherchant une dynamique économique forte, une vie nocturne animée ou un marché immobilier à forte plus-value seront déçus. La commune convient à ceux qui ont un ancrage local ou professionnel dans le bassin de Valenciennes.
Avantages et limites à Raismes
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible pour une maison individuelle
- Desserte ferroviaire locale pratique (gare à 0,3 km)
- Nombreux équipements et services de proximité (301 au total)
- Environnement verdoyant avec une densité modérée (370 hab/km²)
- Parc immobilier majoritairement en maisons (81 %), idéal pour les familles
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (23,5 %) et revenu médian faible
- Démographie en déclin (-3,8 % en 10 ans)
- Exposition à certains risques naturels (radon, sismicité modérée)
Composition du parc immobilier à Raismes
5 822 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
4 647 maisons pour 1 098 appartements: le parc à Raismes est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (80,9 %), un trait marquant de l'habitat local. La part de propriétaires-occupants (44,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (0,4 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, avec une certaine stabilité. Cependant, un taux de vacance de 9,3 % et 40 % de logements sociaux dessinent un paysage plus complexe, avec des segments de marché distincts.
Ancienneté du parc à Raismes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 207 logements).
- Avant 1919 11,6 % 605 logts
- 1919-1945 25,3 % 1 318 logts
- 1946-1970 31,6 % 1 645 logts
- 1971-1990 17,8 % 926 logts
- 1991-2005 8,1 % 422 logts
- 2006-2019 5,6 % 291 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Raismes
301 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Raismes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal des risques naturels recense 5 aléas, avec une sismicité modérée et un niveau de radon moyen. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces éléments n'interdisent pas la construction mais peuvent imposer des études de sol spécifiques ou des normes parasismiques renforcées, influant sur le coût et l'assurabilité du bien. Consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) avant toute offre.
Erreurs à éviter quand on achète à Raismes
- Se fier uniquement au prix au m² médian, très variable selon l'état.
- Omettre de vérifier le classement DPE avant une offre d'achat.
- Négliger la consultation de l'état des risques (ESRIS).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (36,9 % avant 1945).
Points clés à retenir à Raismes
- Prix médian au m² : 1 463 €, en hausse de 3,7 % en un an.
- Rendement brut locatif élevé, autour de 7,5 %.
- Climat tempéré avec 11°C de moyenne et 692 mm de pluie.
- Marché très orienté maison individuelle (80,9 %).
- Écart important entre maisons (1 410 €/m²) et appartements (1 792 €/m²).
- Taxe foncière conséquente à 59,77 % sur le bâti.
- DPE : la classe C domine, mais 9,9 % sont des passoires.
- Un bien type coûte environ 6 fois le revenu médian local.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Raismes ?
À Raismes, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état et de sa performance énergétique, avec 9,9 % de passoires thermiques à valoriser négativement. Pour une maison, la taille du terrain et la proximité des 301 équipements de proximité (commerces, écoles) pèsent. Pour un appartement, l'étage et la présence d'ascenseur sont marginaux dans un parc de maisons. La connexion fibre (80,5 % couvert) devient un critère attendu. L'exposition compte moins que l'isolation face au climat local.
Estimation indicative d'une maison à Raismes
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
118 503 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée dans un marché où 9,3 % des logements sont déjà vacants. Un prix trop bas signifie une moins-value immédiate. Seule une analyse fine intégrant les spécificités locales (proximité de la gare, état DPE, typologie du bâti) permet de fixer le bon prix. Avec une taxe foncière sur le bâti à 59,77 % et un rendement net locatif autour de 3,8 %, les investisseurs sont attentifs au ratio prix/qualité. Une estimation professionnelle vous donne un levier de négociation solide.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas la différence entre une maison rénovée près de la gare (à 0,3 km) et une passoire thermique en zone moins desservie. Un professionnel local évalue l'état réel, connaît la demande pour les 80,9 % de maisons, et sait négocier avec les acheteurs sérieux. Son expertise est cruciale pour valoriser un DPE rénové ou un jardin dans une commune où 33 km² offrent des situations très variées.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer sa maison avec des appartements, deux marchés distincts.
- Ne pas ajuster le prix selon la performance énergétique (DPE).
- Ignorer l'impact des 40 % de logements sociaux sur les prix.
- Oublier de valoriser la proximité des 301 équipements.
Investir à Raismes : passer à l'action
Un rendement brut élevé ne suffit pas à garantir la réussite d'un investissement. À Raismes, la sélection du bien, son état énergétique et son secteur sont décisifs. Une expertise locale est indispensable pour naviguer dans ce marché spécifique.
Les données posent un diagnostic clair. Le passage à l'acte dépend d'une connaissance fine des secteurs et du parc.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Raismes à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 139 ventes récentes à Raismes
- Projections de rendement et d'évolution des prix
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Raismes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Raismes
Quel est le prix moyen d'une maison à Raismes ?
Le prix médian d'une maison à Raismes est de 1 410 €/m², pour une surface médiane de 83 m². Le prix total d'une maison type avoisine donc les 113 000 €, selon les données DVF 2024.
Raismes est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Raismes est dans une fourchette basse. Son prix au mètre carré est 26 % plus élevé qu'Anzin, mais 43 % moins cher qu'à Saint-Saulve, commune résidentielle mieux cotée du même bassin de vie.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Raismes ?
Le rendement locatif brut est attractif, autour de 7,2 % pour un appartement et 7,5 % pour une maison. Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée, se situe plutôt autour de 3,7-3,8 %.
Faut-il craindre beaucoup de passoires thermiques à Raismes ?
Oui, c'est un point de vigilance. Près de 10 % du parc est classé F ou G (passoire). La rénovation énergétique sera un poste de dépense incontournable pour de nombreux acquéreurs, sous peine de ne plus pouvoir louer ces biens à horizon 2028.
Le marché immobilier de Raismes est-il dynamique ?
L'activité transactionnelle est correcte avec 139 ventes en 2024, mais en baisse par rapport au pic de 2021 (192 ventes). Le marché des maisons, très majoritaire, reste le plus actif. Les prix sont stables depuis la correction post-2021.
Marché immobilier des communes voisines
Raismes affiche un écart de valorisation significatif avec Saint-Saulve (-43 %), tout en présentant des indicateurs locatifs similaires, un levier intéressant pour un investisseur recherchant un point d'entrée bas.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Raismes.
Communes limitrophes de Raismes
Raismes est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Raismes se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 463 € sur la base de 139 transactions enregistrées en 2026.
Hausse contenue du prix médian: +6,4 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 639 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +5,9 %.
La maison individuelle domine les ventes de Raismes (82,0 % des transactions), à un prix médian de 1 410 €/m². Le bien médian (81 m² à 114 210 €) équivaut à 6,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Raismes: 11,4 €/m²/mois pour un appartement, 8,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (7,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Raismes (0,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est peu intense à Raismes — 71 logements autorisés entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Raismes est dans le maillage des communes des Hauts-de-France. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 50 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.