01 Le parc de logements
Le parc comprend 87 logements dont 13 résidences principales, 74 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 | 14,9 % |
| Résidences secondaires | 74 | 85,1 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 15 % d'habitat permanent, 85 % de résidences secondaires et 0 % de logements inoccupés sur un total de 87.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 | 30,8 % |
| 1919-1945 | 7 | 53,8 % |
| 1946-1970 | 1 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 0 | 0,0 % |
| 1991-2005 | 1 | 7,7 % |
| 2006-2019 | 0 | 0,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 54 % des logements relèvent de la période 1919-1945, le segment d'avant 1919 restant à 31 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 7,1 % |
| 2 pièces | 3 | 21,4 % |
| 3 pièces | 2 | 14,3 % |
| 4 pièces | 3 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 5 | 35,7 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 29 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 81 | 82 | 87 |
| Rés. principales | 16 | 12 | 13 |
| Rés. secondaires | 60 | 68 | 74 |
| Vacants | 5 | 2 | 0 |
Sansa, commune de taille similaire à 23 km, affiche 27,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 | 84,6 % |
| Locataires (privé) | 1 | 7,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 7,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 85,7 %, locataires 7,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 1 | 7,7 % |
| Électricité | 1 | 7,7 % |
| Autre (bois…) | 11 | 84,6 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 85 %. fioul pèse 8 %, électricité 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 4 |
| 5 à 9 ans | 1 |
| 10 ans ou plus | 7 |
| Total ménages | 13 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 0 |
| Sous-occupation accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 3 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 23,1 % |
| 1 voiture | 6 | 46,2 % |
| 2 voitures ou plus | 4 | 30,8 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 31 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 30,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 58 | 31 | 6 | 21 |
| 1975 | 51 | 27 | 22 | 2 |
| 1982 | 59 | 22 | 25 | 12 |
| 1990 | 62 | 23 | 35 | 4 |
| 1999 | 67 | 13 | 45 | 9 |
| 2006 | 76 | 18 | 58 | 0 |
| 2011 | 81 | 16 | 60 | 5 |
| 2016 | 82 | 12 | 68 | 2 |
| 2022 | 87 | 13 | 74 | 0 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 58 à 87, soit +50 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 20,0 % |
| Classe D | 2 | 40,0 % |
| Classe E | 1 | 20,0 % |
| Classe F | 1 | 20,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 5 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en D, 20 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 20,0 % |
| Classe B | 3 | 60,0 % |
| Classe C | 1 | 20,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (60 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 242 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 242 (avant 1948).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marsa (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Marsa présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 85,1 % de résidences secondaires, soit 74 logements sur 87 au total. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (100,0 %). Le cadre local de Marsa est caractéristique des communes languedociennes, à une altitude moyenne de 420 m, sur un relief marqué.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 85,7 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 30,8 % du parc remonte à avant 1919. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (242 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 20,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (84,6 %).
Croissance modérée du parc de Marsa entre 2016 et 2022 (+6,1 %). La motorisation des ménages est classique: 23,1 % sans voiture et 30,8 % avec deux voitures ou plus.
Marsa appartient au tissu caractéristique des communes languedociennes, repère pour lire son marché résidentiel. Côté topographie, Marsa se trouve à une altitude moyenne de 420 m, sur un relief marqué, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 13 résidences principales de Marsa et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Marsa en 2026 ?
Marsa affiche des prix parmi les plus accessibles du Aude.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 21,7 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Aude
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -46,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Marsa
Le rendement locatif brut estimé atteint 21,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Marsa : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Marsa
Estimation sur un maison type de 21 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Marsa.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Marsa ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Marsa
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marsa s'établit à 548 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Marsa fait partie du quart des communes les moins chères du Aude.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 69,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 21,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marsa Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marsa
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2024: 1 048 €/m² → 548 €/m² (-47,7 %), volume annuel actuel 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 21 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 548 € | 548 € |
| Prix moyen/m² | 548 € | |
| Surface médiane | – | 21 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 048 € |
| 2023 | 2 | 1 017 € |
| 2024 | 2 | 548 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Marsa (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Marsa: 0 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-100 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marsa
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marsa
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (69,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Marsa
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Marsa: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Marsa
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marsa : cadre de vie et logement
Marsa, commune de 24 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 783 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marsa
Marsa et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marsa
Composition du parc immobilier à Marsa
87 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Marsa: 100,0 % de maisons, 0,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Marsa
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 logements).
- Avant 1919 30,8 % 4 logts
- 1919-1945 53,8 % 7 logts
- 1946-1970 7,7 % 1 logts
- 1991-2005 7,7 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marsa
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Marsa
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marsa
Pour une maison de 21 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
11 508 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Marsa : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marsa grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Marsa
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Marsa
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Marsa
Quel est le prix de l'immobilier à Marsa ?
Le prix médian au m² à Marsa est de 548 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 21 m² (surface médiane locale), compter environ 12 000 €.
Comment Marsa se situe-t-elle dans le Aude ?
Marsa figure parmi les communes les plus abordables du Aude, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Marsa ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marsa est de 21,7 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Marsa est-il énergétiquement dégradé ?
20,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Marsa affiche un prix médian de 548 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Marsa compte parmi les 3 % les plus abordables de l'Aude.
Repli du prix médian: -47,7 % entre 2021 et 2024 à Marsa. Au total, 6 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -46,1 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 548 €/m² pour 21 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,6 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (21,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 85,1 % de résidences secondaires, Marsa est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Marsa est caractéristique des communes languedociennes. Contexte physique: à une altitude moyenne de 420 m, sur un relief marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.