En 2024, le marché immobilier melunais affiche un prix médian de 2 762 €/m², en repli de 6,1 % sur un an. Cette baisse, dans un contexte national de correction, offre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs. Avec 466 transactions annuelles, la ville reste un pôle d'échanges actif en Seine-et-Marne. Comprendre cette dynamique est essentiel pour se positionner, que ce soit pour acheter au bon moment ou vendre au plus juste.
Comment se porte le marché immobilier à Melun
Le marché melunais est marqué par une correction nette, avec une baisse des prix de 6,1 % sur un an (source DVF/DGFiP 2024). Cette tendance suit le mouvement national de rééquilibrage entre vendeurs et acheteurs. Le volume de transactions (466 ventes) reste significatif, montrant une liquidité certaine. La fourchette de prix est large (de 2 185 à 3 564 €/m²), reflétant une diversité de biens et de quartiers. Cette dispersion des valeurs invite à une analyse fine par typologie et localisation pour saisir les opportunités.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -6,1 % sur un an du prix médian reflète un marché en correction après des années de hausse, un phénomène national accentué localement par un taux de chômage de 15 %. Cette correction peut représenter une opportunité d'achat pour les profils financièrement solides, dans une ville dont la population a cru de +15,1 % en 5 ans. Pour un vendeur, elle impose un prix de mise en marché réaliste et un bien irréprochable pour se démarquer. Le timing est désormais plus favorable à l'acheteur qui a un apport.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Melun
Le parc immobilier de Melun est majoritairement constitué d'appartements (73 % des ventes en 2024), logique pour une ville dense (5 749 hab./km²). Ces biens se négocient en moyenne à 2 735 €/m² pour une surface médiane de 50 m². Les maisons, plus rares (17 % des ventes), atteignent 2 990 €/m² (surface médiane 83 m²). Le taux de propriétaires (27,3 %) étant faible, le marché est essentiellement porté par des primo-accédants et des investisseurs, avec une part non négligeable de logements sociaux (39 %).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché tend actuellement à basculer en faveur des acheteurs, porté par la baisse des prix et un taux de logements vacants relativement élevé (9,9 %). Néanmoins, le dynamisme démographique (+15,1 % en 5 ans) soutient la demande structurelle. La proximité de la gare de Melun (1,4 km), nœud de transport crucial, constitue un atout majeur pour la valorisation des biens. Une vente nécessite donc un prix réaliste et une mise en valeur des atouts de connectivité pour attirer les profils franciliens.
Vacance longue durée à Melun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Melun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 910 logements ont été autorisés à à Melun, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les 1 791 logements autorisés sur 5 ans montrent une dynamique de construction soutenue, bien que la tendance soit au ralentissement (-36 %). Ce volume important maintient une offre neuve attractive, notamment en logements sociaux (39 % du parc). Pour l'acheteur, cela offre des alternatives modernes et mieux isolées. Pour l'investisseur en ancien, cela signifie une concurrence locative accrue avec des biens aux charges énergétiques bien inférieures à la moyenne du parc existant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché melunais suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril après l'hiver, et un ralentissement estival marqué en juillet-août. Vendre au printemps permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en décembre-janvier peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année pour s'en décharger.
Le saviez-vous ?
- Melun compte 9 monuments historiques protégés, dont la préfecture.
- La fibre est déployée à 87,1 % des logements, score numérique de 9/100.
- La dette communale s'élève à 2 257 € par habitant.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Melun
- Prix médian en baisse de -6,1 % sur un an à 2 762 €/m².
- Écart de 255 €/m² entre maisons (2 990 €) et appartements (2 735 €).
- Un bien type coûte 136 750 € (appart) ou 248 170 € (maison).
- Revenu médian local de 19 260 €, 13e sur 14 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Melun
Quel est le prix au m² à Melun en 2024 ?
Le prix médian global à Melun est de 2 762 €/m², selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient à 2 735 €/m² et les maisons à 2 990 €/m².
Le prix immobilier à Melun est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 6,1 % sur un an à Melun. Cette correction suit la tendance nationale et modère le marché après des années de forte croissance.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Melun ?
Le délai de vente dépend du prix et de la qualité du bien. Dans un marché devenu plus compétitif avec 9,9 % de logements vacants, une estimation précise est cruciale pour éviter une stagnation.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Melun ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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