Le prix médian au m² à Villeneuve-Saint-Georges atteint 4 311 € sur 290 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 852 et 18 676 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Villeneuve-Saint-Georges a progressé de +38,8 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. 1 438 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +20,0 % sur le prix médian.
Typologie urbaine marquée: 78,3 % des transactions de Villeneuve-Saint-Georges concernent des appartements, autour de 5 172 €/m². Un bien type de 75 m² revient à environ 274 425 €, soit 16,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Villeneuve-Saint-Georges avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,1 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 1 828 logements autorisés au permis de construire à Villeneuve-Saint-Georges — un rythme moyen de 366 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villeneuve-Saint-Georges est une commune francilienne de la première couronne. Le cadre géographique (à 47 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
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Faut-il investir à Villeneuve-Saint-Georges en 2026 ?
Villeneuve-Saint-Georges, carrefour ferroviaire du Val-de-Marne à 5 km d'Orly, est une ville en pleine ébullition immobilière. Sa population jeune et le développement de nouveaux programmes laissent entrevoir une mutation profonde. Mais cette dynamique, portée par des investisseurs extérieurs, s'appuie sur un territoire où le chômage atteint 15,8 %. Le verdict immobilier en est directement impacté.
Avec une hausse des prix de 20 % en un an, Villeneuve-Saint-Georges affiche la plus forte dynamique du Val-de-Marne, mais sur un socle social fragilisé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de parier sur la dynamique métropolitaine et la rénovation urbaine, en acceptant une forte exposition au risque économique local.
Points clés
- ✓ Hausse record de +20 % en 2024
- ✓ Rendement brut maisons à 5,5 %
- ✓ Dynamique de construction très soutenue
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Taux de chômage à 15,8 %
- ⚠ Parc ancien avec passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne des villes moyennes françaises.
- Plus chère que la plupart de ses voisines comparables en petite couronne.
- Rendement locatif plus élevé que dans les grands centres métropolitains parisiens.
Analyse du marché immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
Le marché immobilier de Villeneuve-Saint-Georges affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Villeneuve-Saint-Georges
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs en 2026.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs en 2026.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : une demande existe, mais le taux de chômage élevé limite la solvabilité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : une demande existe, mais le taux de chômage élevé limite la solvabilité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,9/10) : peu d'intérêt pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,9/10) : peu d'intérêt pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Villeneuve-Saint-Georges : cadre de vie et logement
Villeneuve-Saint-Georges, ville de plus de 36 000 habitants en Val-de-Marne, combine une accessibilité remarquable (gare en centre-ville, Orly à 5 km) et des prix encore inférieurs à ceux de nombreuses communes franciliennes. Son marché est dynamique (+20 % en un an), porté par une population jeune. Acheter ici peut être un pari sur l'avenir, à condition de bien connaître les spécificités locales.
Tout savoir pour acheter et vivre à Villeneuve-Saint-GeorgesInvestir à Villeneuve-Saint-Georges : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose le cadre, mais la réalité du terrain à Villeneuve-Saint-Georges varie radicalement d'un quartier à l'autre. Transformer ces données en acquisition pertinente exige une expertise locale pour identifier les biens à potentiel et évaluer les risques réels, notamment liés à la rénovation.
Les données dessinent un marché tendu. Réussir son investissement demande une connaissance fine des quartiers et des opportunités.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
Quel est le prix moyen d'un appartement à Villeneuve-Saint-Georges ?
En 2024, le prix médian d'un appartement était de 5 172 €/m². Un appartement type de 47 m² représente donc un investissement d'environ 243 000 €, selon les dernières transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Saint-Georges ?
Le marché a connu une forte hausse en 2024 (+20 %). Acheter aujourd'hui, c'est miser sur la poursuite de cette dynamique métropolitaine, tout en intégrant le risque lié à la fragilité économique locale. Une expertise fine du quartier est indispensable.
Villeneuve-Saint-Georges est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui. Son prix médian (4 311 €/m²) est supérieur à celui de Ris-Orangis (+25 %), Vigneux-sur-Seine (+20 %) ou Draveil (+17 %). Cet écart se justifie par une meilleure connexion aux transports et une dynamique de construction neuve plus intense.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut moyen est de 4,1 % pour les appartements et de 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % à 3,4 %.
Quels sont les quartiers à éviter pour investir ?
Il convient d'être vigilant sur les secteurs éloignés de la gare, mal desservis, ou comportant une forte proportion de logements sociaux dégradés. Les quartiers concernés par les plans de prévention des risques d'inondation (PPRI) peuvent aussi présenter des contraintes spécifiques.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à Ris-Orangis ou Vigneux-sur-Seine, où les prix sont inférieurs de 20 % à 25 %, Villeneuve-Saint-Georges affiche une prime de risque et de connectivité, avec une gare RER et la proximité d'Orly qui justifient partiellement son écart de valorisation.
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