4 angles pour comprendre le marché immobilier à Melun
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Melun en 2026 ?
Prefecture dynamique de Seine-et-Marne, Melun affiche une croissance demographique soutenue (+15 % en 5 ans) et une excellente desserte ferroviaire. Son marche immobilier, apres une forte hausse, connait aujourd'hui un ajustement. L'analyse des donnees DVF 2024 permet de determiner si cette correction ouvre une fenetre d'opportunite pour l'investisseur.
Melun combine une correction des prix de -6 % et un rendement locatif brut de 7,1 %, un profil rare en proche couronne francilienne.
Verdict
➤ Reserve aux investisseurs locatifs aguerris, capables de supporter une faible liquidite a la revente et de selectionner rigoureusement leur bien.
Points clés
- ✓ Correction recente de -6,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut tres eleve pour les appartements
- ✓ Attractivite territoriale dans le top 20% du departement
- ⚠ Accessibilite catastrophique pour les residents locaux
- ⚠ Taux de chomage local eleve : 15 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chere que 90% des communes comparables en region parisienne
- Inferieure de 25% a la moyenne des grandes villes de Seine-et-Marne
- Rendement locatif superieur de 3 points aux metropoles regionales
Analyse du marché immobilier à Melun
Le marché immobilier de Melun affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Melun
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche actif mais en phase de correction recente, propice aux negociations serrees.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche actif mais en phase de correction recente, propice aux negociations serrees.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Tres faible accessibilite : le marche est porte par des acheteurs exterieurs, avec un risque de liquidite a la revente pour les biens familiaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTres faible accessibilite : le marche est porte par des acheteurs exterieurs, avec un risque de liquidite a la revente pour les biens familiaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative solide, tiree par une demande soutenue et un parc locatif ancien important.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative solide, tiree par une demande soutenue et un parc locatif ancien important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la strategie doit se concentrer sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la strategie doit se concentrer sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2777,7 — Percentile dept : 54/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 94/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5749,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,3 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 72,7 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 94/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2777,7 — Percentile dept : 46/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 13/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5749,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Melun : cadre de vie et logement
Melun, chef-lieu de Seine-et-Marne, combine les avantages d'une ville historique et d'un pôle de transport francilien. Avec un prix médian à 2 762 €/m², elle apparaît comme une alternative plus accessible que ses voisines comme Pontault-Combault (3 709 €/m²). Son cadre de vie, rythmé par la Seine et neuf monuments historiques, et sa desserte ferroviaire exceptionnelle en font un compromis intéressant. Pour qui cet équilibre est-il le plus pertinent ?
Tout savoir pour acheter et vivre à MelunInvestir à Melun : passer à l'action
Les chiffres revelent un potentiel locatif reel, mais son concretisation depend d'une connaissance intime des quartiers et du parc ancien, dont 12,7 % sont des passoires energetiques. Transformer cette analyse en operation rentable exige l'expertise d'un professionnel du terrain.
Un bon rendement locatif a Melun depend d'un bien bien choisi et d'une negociation au juste prix.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Melun grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Melun
- Evolution des prix et dynamique du marche local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Melun
Quel est le prix immobilier moyen a Melun ?
Le prix median a Melun est de 2 762 €/m² en 2024, en baisse de 6,1 % sur un an. Les appartements se negocient autour de 2 735 €/m² et les maisons a 2 990 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Melun ?
La correction recente des prix peut representer un point d'entree interessant pour un investisseur locatif patient. Le rendement brut est eleve (7,1 % pour les appartements), mais la revente pourrait etre difficile a court terme.
Melun est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Melun est significativement moins chere que les communes comparables d'Île-de-France. Son prix au m² est inferieur de 11 % a Corbeil-Essonnes et de 34 % a Pontault-Combault.
Quel rendement locatif esperer a Melun ?
Le rendement locatif brut est estime a 7,1 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Le rendement net, apres charges et taxe fonciere, se situe approximativement autour de 4,1 %.
Quels sont les quartiers a privilegier a Melun ?
Les investisseurs recherchent generalement la proximite de la gare (quartier de la Gare) pour la demande locative, et le centre-ville pour son dynamisme commercial. Une etude fine au niveau de la rue est indispensable, le parc etant heterogene.
Marché immobilier des communes voisines
Melun affiche un prix au m² inferieur de 11 % a Corbeil-Essonnes et de 34 % a Pontault-Combault, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs d'attractivite et de desserte similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Melun.
Communes limitrophes de Melun
Melun est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Melun (2 762 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -10,1 % par rapport dans le Seine-et-Marne.
Le prix médian au m² à Melun est stable entre 2021 et 2025 (+1,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 664 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Typologie urbaine marquée: 82,7 % des transactions de Melun concernent des appartements, autour de 2 720 €/m². Un bien type de 90 m² revient à environ 260 190 €, soit 13,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Melun: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 14,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,1 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 910 logements autorisés, soit 382/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Côté contexte, Melun est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 63 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).