01 Le parc de logements
Le parc comprend 64 logements dont 39 résidences principales, 23 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 39 | 60,9 % |
| Résidences secondaires | 23 | 35,9 % |
| Logements vacants | 2 | 3,1 % |
Le graphique détaille la structure des 64 logements: 61 % sont habités en permanence, 36 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 12 | 30,8 % |
| 1919-1945 | 6 | 15,4 % |
| 1946-1970 | 2 | 5,1 % |
| 1971-1990 | 5 | 12,8 % |
| 1991-2005 | 8 | 20,5 % |
| 2006-2019 | 6 | 15,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 2,6 % |
| 3 pièces | 5 | 12,8 % |
| 4 pièces | 15 | 38,5 % |
| 5 pièces ou plus | 18 | 46,2 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 46 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 59 | 62 | 64 |
| Rés. principales | 33 | 32 | 39 |
| Rés. secondaires | 25 | 18 | 23 |
| Vacants | 1 | 12 | 2 |
À 8 km, Mérifons (62 hab.) enregistre 36,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 26 | 66,7 % |
| Locataires (privé) | 13 | 33,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Occupation des résidences principales — 66,7 % appartiennent à leurs occupants, 33,3 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 3 | 7,7 % |
| Électricité | 16 | 41,0 % |
| Autre (bois…) | 20 | 51,3 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par électricité (41 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 8 |
| 10 ans ou plus | 16 |
| Total ménages | 39 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 13 |
| Sous-occupation accentuée | 9 |
| Suroccupation modérée | 4 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 21 | 53,8 % |
| 2 voitures ou plus | 18 | 46,2 % |
Motorisation des ménages: 0 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 46 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 33 | 18 | 10 | 5 |
| 1975 | 32 | 12 | 14 | 6 |
| 1982 | 35 | 14 | 16 | 5 |
| 1990 | 40 | 16 | 18 | 6 |
| 1999 | 39 | 22 | 15 | 2 |
| 2006 | 50 | 27 | 22 | 1 |
| 2011 | 59 | 33 | 25 | 1 |
| 2016 | 62 | 32 | 18 | 12 |
| 2022 | 64 | 39 | 23 | 2 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 33 à 64, soit +94 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 11,8 % |
| Classe C | 10 | 58,8 % |
| Classe D | 2 | 11,8 % |
| Classe E | 1 | 5,9 % |
| Classe F | 2 | 11,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 59 % des diagnostics, et 71 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 70,6 % |
| Classe B | 3 | 17,6 % |
| Classe C | 2 | 11,8 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 71 % des diagnostics et 100 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 346 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 130 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 346 pour ceux 1989-2000.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 2 |
| Classe C | 7 | 3 |
| Classe D | 2 | 0 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (206 kWh/m²/an), les appartements C (129) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montesquieu (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part significative du parc de Montesquieu reste vacante hors saison — 23 résidences secondaires recensées (35,9 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 92,2 % du parc se compose de maisons (59 unités). Ce contexte résidentiel — Montesquieu est dans le tissu communal du Languedoc historique, dans les collines, à une altitude moyenne de 184 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 34 km environ — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Montesquieu: 66,7 % contre 33,3 % de locataires.
Selon l'INSEE, 30,8 % des logements de Montesquieu ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Bonne tenue énergétique du parc de Montesquieu: classe C en tête et consommation moyenne (183 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Les classes F+G pèsent 11,8 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (51,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,2 %). La multi-motorisation est la norme à Montesquieu: 46,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du Languedoc historique. Le parc résidentiel de Montesquieu s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 184 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 34 km environ.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Montesquieu en 2026 ?
Petit village de l'arrière-pays biterrois, Montesquieu affiche une démographie en légère hausse et un parc immobilier dominé par les maisons individuelles. Son marché, très limité en volume, a subi une correction sévère en 2023, créant une situation inédite pour les investisseurs. Analysons si cette baisse constitue une opportunité ou indique un risque accru.
Avec un marché immobilier en forte correction (-50,1 % en un an) et une pression touristique élevée, Montesquieu présente un profil à la fois risqué et potentiellement opportun.
Verdict
➤ Opportunité niche pour investisseur averti, à cibler sur du locatif saisonnier avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction de -50,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Pression touristique élevée : opportunité saisonnière
- ✓ DPE majoritairement performant : parc sain
- ⚠ Volume de transactions très faible : liquidité limitée
- ⚠ Connectivité numérique très basse : frein à l'attractivité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à 60 % des communes françaises
- Prix inférieur de plus de 30 % à la médiane départementale de l'Hérault
- Rendement locatif brut des maisons supérieur aux grandes métropoles
Analyse du marché immobilier à Montesquieu
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Montesquieu
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Score élevé (6,8/10) : la demande locative est soutenue, propice à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableScore élevé (6,8/10) : la demande locative est soutenue, propice à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Score élevé (7,3/10) : la pression touristique est forte, envisagez la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéScore élevé (7,3/10) : la pression touristique est forte, envisagez la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 77/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 84/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 84/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 93/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montesquieu : opportunités et risques
Investir à Montesquieu en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur la location saisonnière. Le rendement brut des maisons (5,6 %) est correct, mais le rendement net estimé à 3,6 % est significativement rogné par la taxe foncière, qui s'élève à 32,94 %. Ce taux, supérieur à la moyenne nationale, grève directement la rentabilité et doit être intégré dans tout calcul prévisionnel sérieux.
Le risque principal est la liquidité du marché, tant à l'achat qu'à la revente. Avec seulement 3 ventes par an en moyenne, trouver le bon bien au bon prix demande du temps, et le revendre pourrait s'avérer long. De plus, la connectivité numérique très faible (score 3/100) est un frein majeur pour attirer une clientèle de télétravailleurs ou de locataires longue durée, limitant les débouchés locatifs.
La stratégie la plus adaptée semble être l'acquisition d'une maison avec caractère, visant une clientèle touristique attirée par l'arrière-pays héraultais. Il faut cependant anticiper des périodes de vacance et un besoin de gestion active. L'absence totale de construction neuve garantit l'absence de sur-offre concurrentielle, mais ne dynamise pas non plus l'attractivité globale du village.
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Données du marché immobilier à Montesquieu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montesquieu, à l'image de sa démographie, est de très petite taille. Les données DVF 2023, avec seulement trois transactions, révèlent une instabilité statistique forte, matérialisée par une chute du prix médian de plus de 50 % en un an. Cette correction spectaculaire doit être lue comme un réajustement après un pic peut-être artificiel, plutôt que comme un effondrement structurel. Néanmoins, elle crée un environnement de négociation favorable pour un investisseur patient.
Le parc, composé à 93,7 % de maisons et comptant 35,9 % de résidences secondaires, dessine un territoire entre habitat permanent et tourisme résidentiel. Cette dualité est la clé de lecture principale : elle explique à la fois le score élevé de pression touristique (IPTI 7,3/10) et la relative faiblesse des services quotidiens (ICS 3,8/10). L'attractivité repose donc sur un cadre de vie rural préservé, à 25 km de la gare TGV de Béziers, et non sur une dynamique économique locale.
La santé environnementale du parc est un point positif, avec une classe DPE dominante C et seulement 11,8 % de passoires thermiques. Toutefois, la part non négligeable de logements anciens (46,2 % d'avant 1945) impose une vigilance sur l'état des biens et le coût potentiel des rénovations, surtout avec l'application progressive de la loi Climat et Résilience.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montesquieu Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montesquieu est marquée par une correction brutale de -50,1 % entre 2022 et 2023, selon les données DGFiP. Le prix médian est passé de 3 857 €/m² à 1 793 €/m². Cette chute doit être nuancée par l'extrême faiblesse du volume (4 ventes en 2023 contre 5 en 2022), où la vente d'un bien atypique ou dégradé peut fausser la médiane. Néanmoins, ce mouvement contraste fortement avec la tendance départementale généralement plus stable, indiquant un marché local très volatil et peu liquide. Pour un acheteur en 2026, cette instabilité historique implique une négociation agressive et une attention particulière à la valeur réelle du bien, au-delà des moyennes.
Évolution du marché immobilier de Montesquieu
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 793 €/m² de prix médian pour 4 transactions; l'évolution depuis 2022 ressort à -33,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base du prix médian 2023, l'acquisition d'une maison de 60 m² à Montesquieu représente un investissement de 115 380 €. Avec un apport de 20 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 530 €. Le loyer médian estimé pour une maison (9 €/m²/mois) rapporterait 540 € brut mensuels, couvrant à peine la mensualité. Le rendement brut de 5,6 % est correct, mais il est amputé par la taxe foncière (32,94 %) et les charges, ramenant le net à environ 3,6 %. L'effort financier mensuel net serait donc quasi nul, mais la viabilité du montage repose entièrement sur la constance de la location et l'absence de vacance locative.
Acheter vs Louer — maison 78 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 793 € | 1 793 € |
| Prix moyen/m² | 1 824 € | |
| Surface médiane | – | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 4 | 2 689 € |
| 2023 | 3 | 1 922 € |
| 2024 | 2 | 2 423 € |
| 2025 | 4 | 1 793 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montesquieu est à l'arrêt complet, avec zéro logement autorisé en 2024 et une tendance en baisse de 100 % sur les cinq dernières années, d'après les données SITADEL. Cette absence totale de nouvelle offre reflète à la fois les contraintes d'urbanisme dans une petite commune et une attractivité limitée pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre nul, mais aussi un parc vieillissant (46,2 % construit avant 1945) qui peut nécessiter des travaux. La pression démographique légèrement positive (+2,7 % sur 5 ans) ne suffit pas à impulser un renouvellement du parc, ce qui maintient le marché dans un état statique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 logements ont été autorisés et 2 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Construction neuve à Montesquieu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à à Montesquieu, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montesquieu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montesquieu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. À Montesquieu, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,94 % du revenu cadastral. Pour un bien loué 500 € par mois, cela représente plusieurs centaines d'euros annuels. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer si mandaté), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien par an), et une provision pour vacance, surtout avec 35,9 % de résidences secondaires qui réduisent le pool de locataires permanents.
Performance énergétique du parc à Montesquieu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montesquieu: la classe C domine, 11,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (183 kWh/m²/an) révèle un parc plutôt performant pour un village rural, avec seulement 11,8 % de passoires thermiques (F/G). C'est un atout face aux échéances réglementaires : les logements classés F ou G seront interdits à la location à partir de 2025. Pour un acheteur, un bien déjà en classe C ou mieux limite les risques de travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux.
Calculateur de rendement à Montesquieu
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Cas pratique : un investissement type à Montesquieu
Pour une maison type de 60 m² à Montesquieu, au prix médian de 1 923 €/m², l'investissement est d'environ 115 380 €. Avec un loyer estimé à 9 €/m²/mois, soit 540 €, le rendement brut est de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'un mois de vacance, le rendement net tombe autour de 3,6 %, générant un cash-flow mensuel positif mais modeste.
Erreurs à éviter quand on investit à Montesquieu
- Négliger la taxe foncière, élevée à 32,94 % du revenu cadastral.
- Surestimer les loyers dans une commune de 75 habitants.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien à 46 % pré-1945.
- Ne pas vérifier le DPE, 11,8 % des logements sont des passoires F/G.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Montesquieu, orienté résidences secondaires (35,9 %), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acheteurs prospectent pour l'été. Vendre durant cette période peut être avantageux. L'automne est aussi propice après la saison touristique. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement est de 272,7 % (près de 3 seniors pour 1 jeune).
- La commune ne compte que 4 équipements services et loisirs (BPE INSEE).
- Le score numérique global de la commune est très faible, à 3 sur 100.
S'installer à Montesquieu : cadre de vie et logement
S'installer à Montesquieu, c'est opter pour un mode de vie rural et tranquille, au sein d'un territoire où la nature et le calme prédominent. La commune ne compte que 4 équipements de proximité, essentiellement des services de base et des activités de sports et loisirs, ce qui implique une dépendance aux bourgs voisins pour les courses et les soins. Le cadre est cependant préservé, avec un risque sismique faible et un climat méditerranéen agréable (15,1 °C de moyenne).
Le profil démographique est marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 53,7 ans. Cette donnée, couplée au taux élevé de résidences secondaires, donne à la commune une animation variable selon les saisons. Les nouveaux résidents doivent donc être autonomes et apprécier cette quiétude. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Peyne) sur certaines zones appelle à une vérification attentive du certificat d'urbanisme et des assurances pour tout projet d'acquisition.
Carte du marché immobilier à Montesquieu
Montesquieu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montesquieu
Le climat de Montesquieu, avec une température moyenne de 15,1 °C et des précipitations annuelles de 976 mm, est typique de l'arrière-pays héraultais : doux l'hiver, chaud et sec l'été. Ce profil, moins caniculaire que le littoral, convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, souvent des actifs ou retraités aimant la nature. L'altitude de 251 m offre un air plus frais que dans la plaine de Béziers, à 25 km.
Composition du parc immobilier à Montesquieu
64 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,7 % du parc à Montesquieu, 6,3 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement constitué de maisons individuelles (93,7 %), signe d'un marché tourné vers l'habitat pavillonnaire. La part élevée de résidences secondaires (35,9 %) indique une forte attractivité pour les citadins en recherche de résidence de week-end ou de vacances. Avec 66,7 % de propriétaires occupants, le noyau villageois est stable. Le faible taux de vacance (3,1 %) suggère un marché tendu où les biens disponibles partent vite.
Ancienneté du parc à Montesquieu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 39 logements).
- Avant 1919 30,8 % 12 logts
- 1919-1945 15,4 % 6 logts
- 1946-1970 5,1 % 2 logts
- 1971-1990 12,8 % 5 logts
- 1991-2005 20,5 % 8 logts
- 2006-2019 15,4 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montesquieu
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montesquieu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur la Peyne. La sismicité est faible et le radon d'un niveau moyen. Huit risques naturels sont recensés, avec quatre arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Avant tout achat, il est impératif de consulter le cadastre des risques (Géorisques) et de vérifier si le bien est en zone exposée, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Montesquieu
Pour une maison de 100 m² à Montesquieu, le budget d'acquisition hors frais est d'environ 192 300 €. Avec un apport de 10 % (19 230 €) et un crédit sur 20 ans à un taux supposé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 960 €. Cette estimation ne tient pas compte du revenu médian local, non disponible, mais donne un ordre de grandeur de l'effort d'accession.
Erreurs à éviter quand on achète à Montesquieu
- Ne pas consulter le PPR Inondation de la Peyne avant l'offre.
- Surestimer la disponibilité des artisans pour des rénovations.
- Oublier de tester la qualité de la connexion internet (score numérique 3/100).
- Négocier sans connaître les prix très volatils sur faible volume.
Points clés à retenir à Montesquieu
- Prix médian des maisons à 1 793 €/m² (DVF 2023).
- Rendement net locatif estimé à 3,6 % pour une maison.
- Climat doux avec 15,1 °C de moyenne annuelle.
- Marché de niche avec seulement 64 logements au total.
- Correction annuelle marquée de -50,1 % sur un faible volume.
- Taxe foncière sur le bâti à 32,94 % (taux 2024).
- Population en croissance (+17,2 % en 10 ans).
- 35,9 % de résidences secondaires, profil d'acheteur spécifique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montesquieu ?
À Montesquieu, trois facteurs impactent fortement la valeur. Premièrement, l'état et le DPE : un bien rénové en classe B/C se vendra avec une prime face aux passoires. Deuxièmement, la surface de terrain et la vue, très prisées pour les résidences secondaires. Troisièmement, la proximité des commodités et des axes de transport. Un bien proche de la D13, offrant un accès rapide à la gare de Magalas (11,2 km), aura plus de valeur qu'un bien isolé. L'exposition sud et la présence d'un puits ou d'un forage sont aussi des atouts concrets.
Estimation indicative d'une maison à Montesquieu
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
139 854 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-détails qui font la différence sur un marché de seulement 64 logements. Il sait évaluer l'impact réel d'un PPR Inondation sur la valeur d'une parcelle, ou la demande spécifique pour les maisons avec piscine auprès des acheteurs de résidences secondaires, qui représentent 35,9 % du parc. Son réseau lui permet de cibler les profils sérieux, souvent extérieurs à la région. Une estimation automatique ne peut pas saisir l'état réel de la toiture ou le potentiel d'une cave voûtée, éléments pourtant cruciaux dans la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix médian au m² sans pondérer l'état du bien.
- Oublier la plus-value des vues et du terrain dans ce cadre rural.
- Ne pas considérer la demande pour résidences secondaires (35,9 %).
- Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation depuis 2023.
Investir à Montesquieu : passer à l'action
Investir dans une commune de 75 habitants demande une connaissance fine du terrain et des mécanismes locaux. Les données DVF posent un cadre, mais la valeur réelle d'un bien et sa rentabilité potentielle se décident au cas par cas, avec un professionnel qui maîtrise les spécificités de Montesquieu et de ses hameaux.
Les données révèlent un potentiel, mais le faible volume de transactions exige une expertise locale pointue.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montesquieu grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montesquieu
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montesquieu
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montesquieu
Quel est le prix immobilier moyen à Montesquieu ?
En 2023, le prix médian était de 1 793 € par mètre carré, selon les données DVF. Cette moyenne, en forte baisse par rapport à 2022, concerne uniquement les maisons, le marché des appartements étant inexistant.
Est-ce le bon moment pour investir à Montesquieu ?
La chute de 50 % des prix en 2023 peut représenter un point d'entrée, mais le marché est très étroit (4 ventes/an). C'est une opportunité pour un investisseur acceptant un risque de liquidité, visant plutôt la location saisonnière.
Montesquieu est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montesquieu est nettement moins chère que les communes littorales de l'Hérault. Son prix au m² est inférieur d'environ 30 % à la médiane départementale, offrant un effet de levier intéressant.
Quel rendement locatif espérer à Montesquieu ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 5,6 %, selon la carte des loyers. Après charges et taxe foncière (32,94 %), le rendement net tombe aux alentours de 3,6 %.
Quels sont les quartiers ou hameaux à privilégier ?
La commune étant très petite, l'offre est diffuse. Il convient de privilégier les biens bien exposés, hors des zones identifiées par le PPR Inondation, et avec un bon accès et une connexion internet satisfaisante, ce qui reste rare.
Communes limitrophes de Montesquieu
Montesquieu est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 4 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 793 €/m² à Montesquieu, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2022 et 2025, le marché immobilier de Montesquieu a enregistré une baisse de -33,3 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 13 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -26,0 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 793 €/m² pour une surface médiane de 78 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,0 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc local comporte 35,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Le marché immobilier de Montesquieu s'interprète dans un contexte plus large — Montesquieu est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 34 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 184 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.