Montesson, petite ville résidentielle des Yvelines à 13 km de Paris, séduit par son calme et son accès rapide à la capitale. Avec 14 549 habitants sur 7 km², elle offre un compromis entre ville et campagne. Le marché, orienté à la baisse (-4,7 %), présente des opportunités pour les acheteurs, mais demande de bien choisir son bien dans un parc vieillissant.
Carte du marché immobilier à Montesson
Montesson et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montesson
Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 634 mm de pluie, Montesson offre un climat de plaine tempéré, comparable à l'ouest parisien. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil, sans excès, convient particulièrement aux familles recherchant un environnement stable pour les activités extérieures et aux actifs supportant mal les amplitudes thermiques fortes. La faible altitude de 36 m limite les risques de gel intense.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montesson
6 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (48,8 %) et collectif (51,2 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc montessonnais est équilibré entre maisons individuelles (48,8 %) et appartements, avec une large majorité de propriétaires-occupants (66,1 %). Seulement 1 % de résidences secondaires et 5,8 % de logements vacants indiquent un marché résidentiel stable et peu spéculatif. Cela indique un ancrage familial fort et une relative rareté de l'offre locative libre, ce qui soutient les prix à l'achat mais peut compliquer la recherche d'un bien.
Évolution démographique à Montesson
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Montesson
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montesson
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 23,3 %
- Retraités 21,4 %
- Autres sans activité professionnelle 16,5 %
- Professions intermédiaires 15,7 %
- Employés 13,6 %
- Ouvriers 5,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Montesson
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Montesson
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 811 logements).
- Avant 1919 5,0 % 290 logts
- 1919-1945 7,1 % 412 logts
- 1946-1970 24,0 % 1 396 logts
- 1971-1990 34,1 % 1 983 logts
- 1991-2005 19,3 % 1 119 logts
- 2006-2019 10,5 % 611 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montesson
532 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Montesson
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montesson
Acquérir une maison type de 117 m² (médiane locale) représente un investissement d'environ 635 000 €. Cela équivaut à près de 19 années du revenu médian local (32 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 3 300 €, soit un taux d'effort conséquent pour un ménage aux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Montesson
- Ne pas vérifier si le bien est en zone inondable (PPRI).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien, même avec un DPE C moyen.
- Négocier sans connaître l'écart prix maison/appart (+30 %).
- Oublier que la gare TGV Paris Saint-Lazare est à 13,3 km.
Le saviez-vous ?
- La dette communale par habitant n'est que de 54 €, un niveau très bas.
- La commune dispose de 532 équipements, dont 259 services et 109 en santé.
- L'âge médian est de 42,3 ans, avec 23,9 % de 60 ans et plus.
Performance énergétique du parc à Montesson
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 270 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montesson: la classe C domine, 8,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante à Montesson est C (196 kWh/m²/an), une performance honorable dans l'ancien. Seuls 8,3 % du parc sont des passoires thermiques (classes F/G), un ratio inférieur à la moyenne nationale. Pour les acquéreurs, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Privilégiez néanmoins les biens en classe D ou mieux pour anticiper les futures normes et maîtriser votre facture.
Risques naturels et géorisques à Montesson
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montesson est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, historiquement concernée par 6 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Tout achat en zone inondable implique des contraintes constructives spécifiques, une assurance obligatoire et une possible décote à la revente. Consultez systématiquement le cadastre des risques (Géorisques) avant toute offre.
Cadre de vie à Montesson
Le climat est tempéré (12,9 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (634 mm/an). La commune est bien équipée avec 532 équipements INSEE, dont 76 commerces, 109 services de santé et 32 équipements sportifs. La connexion est excellente (fibre à 99,4 %). La gare de Houilles - Carrières-sur-Seine est à 2,8 km pour rejoindre Paris. Le cadre est cependant soumis à un risque inondation (PPRI de la Seine) et à d'anciennes cavités souterraines. L'environnement est plutôt vert, avec une altitude moyenne de 36 m.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, comptez environ 4 154 €/m², soit 253 000 € pour un T2 de 61 m² médian. Une maison demande un budget plus conséquent : 635 000 € pour 117 m² à 5 432 €/m². Les prix ont baissé de -4,7 % sur un an, donnant un peu de pouvoir de négociation aux acheteurs. Le délai de vente n'est pas instantané, lié à un indice de fluidité des échanges de 4,8/10. Le revenu médian local étant de 32 980 €, l'accession est plus aisée pour les foyers bi-actifs.
À qui s'adresse Montesson ?
Montesson s'adresse principalement aux familles ou aux couples stables, attirés par la dominante de maisons (48,8 %) et les nombreuses écoles. Les primo-accédants peuvent viser les appartements. Les seniors (23,9 % de plus de 60 ans) y trouvent aussi un cadre paisible avec des services de santé proches. La commune convient moins aux chercheurs de vie nocturne animée ou aux profils très dépendants des transports en commun directs (correspondance nécessaire).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Paris via la gare de Houilles (2,8 km)
- Cadre de vie résidentiel et calme, densité modérée
- Bonne couverture en commerces et services de proximité
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique en moyenne (DPE C)
- Environnement bien connecté (fibre, 5G, aéroport à 13,7 km)
− À prendre en compte
- Prix élevés malgré la baisse récente
- Risque inondation (PPRI) et cavités souterraines sur certains secteurs
- Démographie en baisse (-3,1 % en 5 ans), pouvant affecter dynamique
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montesson est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montesson
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne, 634 mm de pluie.
- Parc équilibré : 48,8 % de maisons, 66,1 % de propriétaires.
- DPE majoritaire en classe C, seulement 8,3 % de passoires (F/G).
- Commune sous PPRI de la Seine et de l'Oise.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montesson
Quel budget prévoir pour acheter à Montesson ?
Il faut compter environ 250 000 € pour un appartement type (61 m²) et plus de 630 000 € pour une maison de 117 m². Le prix médian au mètre carré est de 4 583 €, mais avec une large fourchette de 3 880 à 5 460 €/m².
Montesson est-elle adaptée aux familles ?
Oui, son profil démographique (35,9 % de moins de 30 ans), ses 10 établissements scolaires et la part importante de maisons (48,8 %) la rendent attractive pour les familles. Le cadre est calme et bien équipé.
Quels sont les risques naturels à Montesson ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, et recense des cavités souterraines. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. La sismicité est très faible.
Vous envisagez d'acheter à Montesson ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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