Montesson offre des rendements bruts différenciés : 6 % pour les appartements contre 4,8 % pour les maisons, selon la carte des loyers. Une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 21,06 %), le rendement net estimé tombe à 4,2 % et 3,4 %. Ces taux sont à comparer avec la moyenne régionale et doivent être pondérés par les risques locaux, comme la baisse démographique et un parc parfois énergivore.
Indices immobiliers de Montesson
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (5,5/10) indique un marché toujours tendu, porté par la demande extérieure malgré la baisse démographique.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (5,5/10) indique un marché toujours tendu, porté par la demande extérieure malgré la baisse démographique.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative limitée (3,4/10) : la demande locative n'est pas suffisamment dynamique pour garantir une rotation rapide des biens.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative limitée (3,4/10) : la demande locative n'est pas suffisamment dynamique pour garantir une rotation rapide des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique quasi inexistante (1,8/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique quasi inexistante (1,8/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montesson ?
Investir à Montesson en 2026 impose de cibler avec précision le segment locatif des appartements, seul à offrir un rendement brut notable (6,0 %). Ce chiffre, supérieur à la moyenne régionale, masque néanmoins une réalité moins favorable. La taxe fonciàre, à 21,06 %, et les charges de gestion rognent le rendement net, estimé autour de 4,2 %. Par ailleurs, le risque locatif est modéré par un taux de vacance structurel de 5,8 % et un parc locatif social déjà important (15 %), limitant la pression sur le privé.
La stratégie de plus-value apparaît complexe à court et moyen terme. La baisse démographique et le ralentissement de la construction neuve (-44 % de permis) ne créent pas les conditions d'une appréciation rapide des prix. L'investisseur doit viser le long terme, en tablant sur la pérennité de l'attractivité résidentielle de la boucle de Seine et sur la rénovation énergétique du parc. Notons que 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque à écarter lors de l'acquisition.
Enfin, l'accessibilité financière, notée 2,4/10, est un signal d'alarme. Avec 19,3 années de revenu nécessaires pour acheter une maison, le marché local est hors de portée. L'investissement locatif y est donc essentiellement porté par des capitaux extérieurs, ce qui peut accentuer la volatilité en période de crise de liquidité. La sélection du bien et sa localisation exacte, notamment par rapport aux services et transports, seront déterminantes.
Profil locatif à Montesson
La demande locative est principalement familiale ou de couples, attirés par le cadre résidentiel et les 10 établissements scolaires. Les jeunes actifs travaillant à Paris sont aussi cibles, grâce à la proximité de la gare (Houilles à 2,8 km). Le taux de chômage local de 7,6 % et le revenu médian de 32 980 € limitent cependant la solvabilité pour les loyers les plus élevés. Peu d'étudiants ou de touristes (seulement 1 hébergement touristique) : le marché est très résidentiel.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande familiale locale et offrent le meilleur rendement brut (6 %). L'ancien constitue l'essentiel du parc (seulement 10,5 % construit après 2006). Attention au DPE : la classe C domine, mais 8,3 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire majeur avec les lois Climat. Le neuf est rare (82 logements autorisés en 2024).
Quelles zones cibler à Montesson ?
Toute la commune est attractive du fait de sa petite taille (7 km²) et de sa bonne desserte. Les secteurs les plus proches de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine et du centre-bourg, avec ses 76 commerces, seront les plus faciles à louer. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, le rythme de construction neuve étant en fort recul (-44 %). La vigilance sur le risque inondation (PPRI de la Seine) est nécessaire pour certains biens.
Performance énergétique du parc à Montesson
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 147 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montesson: la classe C domine, 8,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante à Montesson est C (196 kWh/m²/an), une performance honorable dans l'ancien. Seuls 8,3 % du parc sont des passoires thermiques (classes F/G), un ratio inférieur à la moyenne nationale. Pour les acquéreurs, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Privilégiez néanmoins les biens en classe D ou mieux pour anticiper les futures normes et maîtriser votre facture.
Construction neuve à Montesson (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 305 logements autorisés à à Montesson, dont 82 en 2024 (-44 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La dynamique de construction neuve à Montesson montre un net ralentissement : 305 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 44 %. Seulement 82 permis ont été délivrés en 2024. Cela indique une offre limitée de neuf dans les années à venir, ce qui, combiné à la faible part de logements vacants (5,8 %), devrait soutenir le parc existant et limiter le risque de sur-offre. C'est un signal de tension persistante sur l'offre.
Fourchettes de loyers à Montesson
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montesson
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (21,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des prélèvements incompressibles. À Montesson, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 21,06 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour charges de copropriété et gestion, et provisionnez 5 % pour vacance locative et travaux. C'est cet ensemble qui explique l'écart entre le rendement brut de 6,0 % pour les appartements et le rendement net approximatif de 4,2 %. Une analyse fine est cruciale.
Calculateur de rendement à Montesson
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montesson ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montesson
Pour un appartement de 60 m² à Montesson, l'investissement médian se situe autour de 250 000 €. Avec un loyer de 20,6 €/m², vous percevrez environ 1 236 € par mois. Le rendement brut avoisine les 5,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Montesson
- Oublier la taxe foncière élevée (21,06 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer le loyer face à une offre locative rare mais concurrencée.
- Négliger le DPE : 8,3 % du parc est en passoire thermique (F/G).
- Faire abstraction du risque inondation (PPRI actif).
Le saviez-vous ?
- La dette communale par habitant n'est que de 54 €, un niveau très bas.
- La commune dispose de 532 équipements, dont 259 services et 109 en santé.
- L'âge médian est de 42,3 ans, avec 23,9 % de 60 ans et plus.
Risques à connaître avant d'investir à Montesson
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 5,8 %. La baisse continue de la population (-4,2 % en 10 ans) pourrait amplifier ce phénomène. Le risque réglementaire lié au DPE est critique pour 8,3 % du parc. Enfin, la taxe foncière (21,06 % en 2024) pèse sur le rendement net. La dépendance à l'économie francilienne, via un taux d'emploi de 71,4 %, constitue aussi un aléa conjoncturel.
Simulation financière — appartement type 61 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer potentiel. À Montesson, le loyer médian des appartements atteint 20,6 €/m². L'écart entre les deux chiffres révèle votre effort résiduel mensuel, soit la trésorerie à compléter après encaissement du loyer. Pour un investissement équilibré, visez un loyer qui couvre au moins 80 % de la mensualité, ce qui reste délicat avec les taux actuels et un prix médian de 4 154 €/m² pour les appartements.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente des prix : opportunité de négociation
- Rendement brut des appartements à 6 % : correct en Île-de-France
- Cohésion sociale et services élevés (ICS : 7,4/10)
− Points d'attention
- Déclin démographique continu (-3,1 % en 5 ans)
- Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- Opportunité locative limitée (IOL : 3,4/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement bien placé et performant énergétiquement pour viser le rendement net de 4,2 %. À éviter : les maisons à la rentabilité faible (3,4 % net) et les biens classés F ou G, dont la valeur va se dégrader.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montesson
- Rendement brut appartements : 6,0 %, maisons : 4,8 %.
- Rendement net estimé après charges : 4,2 % et 3,4 %.
- Loyer appartement : 20,6 €/m², maison : 21,8 €/m².
- Taxe foncière sur le bâti à 21,06 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montesson
Est-il rentable d'investir à Montesson ?
La rentabilité nette estimée est de 4,2 % pour un appartement et 3,4 % pour une maison, après charges. C'est un rendement correct en Île-de-France, mais il faut impérativement éviter les passoires thermiques (8,3 % du parc) et bien choisir son emplacement.
Quel loyer peut-on attendre à Montesson ?
Le loyer médian estimé est de 20,6 €/m²/mois pour un appartement et 21,8 €/m²/mois pour une maison. Pour un T2 de 50 m², cela représente un loyer d'environ 1 030 € par mois.
Quels sont les risques pour un investisseur à Montesson ?
Les principaux risques sont la vacance locative (logements vacants à 5,8 %), la baisse de la population, et les obligations de rénovation énergétique pour les passoires thermiques. La taxe foncière est également élevée (21,06 %).
Vous envisagez d'investir à Montesson ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Montesson
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.