01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 389 logements dont 5 953 résidences principales, 67 résidences secondaires et 369 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 953 | 93,2 % |
| Résidences secondaires | 67 | 1,0 % |
| Logements vacants | 369 | 5,8 % |
Le graphique détaille la structure des 6 389 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 290 | 5,0 % |
| 1919-1945 | 412 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 1 396 | 24,0 % |
| 1971-1990 | 1 983 | 34,1 % |
| 1991-2005 | 1 119 | 19,3 % |
| 2006-2019 | 611 | 10,5 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 300 | 5,0 % |
| 2 pièces | 692 | 11,6 % |
| 3 pièces | 1 365 | 22,9 % |
| 4 pièces | 1 217 | 20,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 380 | 40,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 40 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 045 | 6 168 | 6 389 |
| Rés. principales | 5 734 | 5 819 | 5 953 |
| Rés. secondaires | 61 | 84 | 67 |
| Vacants | 250 | 266 | 369 |
Pour référence, Garches (9 km) affiche 53,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 935 | 66,1 % |
| Locataires (privé) | 1 104 | 18,5 % |
| Locataires HLM | 820 | 13,8 % |
| Logés gratuitement | 94 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,1 %, locataires 32,3 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 489 | 58,6 % |
| Fioul | 282 | 4,7 % |
| Électricité | 2 102 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 5 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 75 | 1,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 539 |
| 2 à 4 ans | 1 098 |
| 5 à 9 ans | 1 096 |
| 10 ans ou plus | 3 220 |
| Total ménages | 5 953 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 288 |
| Sous-occupation modérée | 1 388 |
| Sous-occupation accentuée | 1 068 |
| Suroccupation modérée | 538 |
| Suroccupation accentuée | 55 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 760 | 12,8 % |
| 1 voiture | 3 072 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 121 | 35,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 888 | 2 732 | 41 | 115 |
| 1975 | 3 246 | 3 067 | 23 | 156 |
| 1982 | 4 053 | 3 797 | 39 | 217 |
| 1990 | 4 564 | 4 270 | 76 | 218 |
| 1999 | 5 271 | 4 889 | 91 | 291 |
| 2006 | 5 786 | 5 513 | 59 | 214 |
| 2011 | 6 045 | 5 734 | 61 | 250 |
| 2016 | 6 168 | 5 819 | 84 | 266 |
| 2022 | 6 389 | 5 953 | 67 | 369 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 888 à 6 389, soit +121 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 322 | 392 | 327 | 445 | 429 | 211 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 40 | 44 | 47 | 73 | 92 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,6 % |
| Classe B | 25 | 0,8 % |
| Classe C | 1 365 | 41,7 % |
| Classe D | 1 159 | 35,4 % |
| Classe E | 424 | 13,0 % |
| Classe F | 182 | 5,6 % |
| Classe G | 96 | 2,9 % |
La classe C domine avec 42 % des diagnostics, et 43 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 412 | 12,6 % |
| Classe B | 768 | 23,5 % |
| Classe C | 1 084 | 33,1 % |
| Classe D | 627 | 19,2 % |
| Classe E | 208 | 6,4 % |
| Classe F | 132 | 4,0 % |
| Classe G | 39 | 1,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 33 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 295 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 189 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 295 kWh/m²/an, contre 107 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 188 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 9 |
| Classe B | 15 | 10 |
| Classe C | 192 | 1 173 |
| Classe D | 277 | 882 |
| Classe E | 150 | 274 |
| Classe F | 70 | 112 |
| Classe G | 45 | 51 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (228 kWh/m²/an) et appartements en classe C (190).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 44 |
| T2 | 286 |
| T3 | 439 |
| T4 | 259 |
| T5+ | 73 |
Faut-il investir à Montesson en 2026 ?
À 2,8 km de la gare de Houilles, Montesson incarne la ville résidentielle de la boucle de Seine. Son marché immobilier, traditionnellement porté par les familles, doit désormais composer avec une baisse de sa population et un renchérissement qui l'éloigne des primo-accédants locaux. Le verdict qui suit décrypte cette équation complexe pour l'investisseur 2026.
Un marché en correction de -4,7 % en 2024, qui offre un point d'entrée plus accessible que des voisines prestigieuses comme Garches mais pâtit d'un déclin démographique.
Verdict
➤ Investir à Montesson en 2026 ne se justifie que pour un profil spécifique, en visant un appartement avec un rendement brut correct, en acceptant une stratégie de long terme dans un marché atone.
Points clés
- ✓ Correction récente des prix : opportunité de négociation
- ✓ Rendement brut des appartements à 6 % : correct en Île-de-France
- ✓ Cohésion sociale et services élevés (ICS : 7,4/10)
- ⚠ Déclin démographique continu (-3,1 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL : 3,4/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 583 €/m², Montesson se situe au-dessus de la médiane nationale, confirmant son statut résidentiel francilien.
- Dans les Yvelines, la commune affiche des indicateurs plus solides que la moyenne départementale pour la qualité des services et la cohésion sociale.
- Son rendement locatif brut (6 %) dépasse celui des grandes métropoles régionales, mais l'effort d'accession reste lourd pour les primo-accédants.
Analyse du marché immobilier à Montesson
Le marché immobilier de Montesson affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Montesson
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (5,5/10) indique un marché toujours tendu, porté par la demande extérieure malgré la baisse démographique.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (5,5/10) indique un marché toujours tendu, porté par la demande extérieure malgré la baisse démographique.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,2
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative limitée (3,4/10) : la demande locative n'est pas suffisamment dynamique pour garantir une rotation rapide des biens.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative limitée (3,4/10) : la demande locative n'est pas suffisamment dynamique pour garantir une rotation rapide des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique quasi inexistante (1,8/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique quasi inexistante (1,8/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4671,3 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 77/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 14/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2078,4 — Percentile dept : 86/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,6 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 21/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 33,9 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4671,3 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2078,4 — Percentile dept : 14/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montesson : opportunités et risques
Investir à Montesson en 2026 impose de cibler avec précision le segment locatif des appartements, seul à offrir un rendement brut notable (6,0 %). Ce chiffre, supérieur à la moyenne régionale, masque néanmoins une réalité moins favorable. La taxe fonciàre, à 21,06 %, et les charges de gestion rognent le rendement net, estimé autour de 4,2 %. Par ailleurs, le risque locatif est modéré par un taux de vacance structurel de 5,8 % et un parc locatif social déjà important (15 %), limitant la pression sur le privé.
La stratégie de plus-value apparaît complexe à court et moyen terme. La baisse démographique et le ralentissement de la construction neuve (-44 % de permis) ne créent pas les conditions d'une appréciation rapide des prix. L'investisseur doit viser le long terme, en tablant sur la pérennité de l'attractivité résidentielle de la boucle de Seine et sur la rénovation énergétique du parc. Notons que 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque à écarter lors de l'acquisition.
Enfin, l'accessibilité financière, notée 2,4/10, est un signal d'alarme. Avec 19,3 années de revenu nécessaires pour acheter une maison, le marché local est hors de portée. L'investissement locatif y est donc essentiellement porté par des capitaux extérieurs, ce qui peut accentuer la volatilité en période de crise de liquidité. La sélection du bien et sa localisation exacte, notamment par rapport aux services et transports, seront déterminantes.
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Données du marché immobilier à Montesson
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montesson, après une période de vive tension entre 2020 et 2022, est entré dans une phase de rééquilibrage. Les données DVF 2024 enregistrent une baisse du prix médian de 4,7 % sur un an, ramenant le mâtériel à un niveau proche de celui de 2020. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes comparables, s'explique par la conjugaison de la hausse des taux et d'une évolution démographique négative (-3,1 % en 5 ans) qui affaiblit la demande de fond.
La structure des transactions révèle un marché segmenté. Les maisons individuelles, qui représentent près de la moitié du parc, conservent une valeur élevée (5 302 €/m² médian) grâce à leur rareté relative et à leur attractivité pour les familles. À l'inverse, le segment des appartements, plus exposé à la concurrence et à la demande locative, est le plus touché par la baisse, avec un prix médian en retrait de 20 % par rapport au pic de 2021.
Cette dynamique doit être lue au regard de la situation géographique. La proximité de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine (2,8 km) maintient une attractivité pour les navetteurs, mais le tissu économique local, avec un taux de chômage de 7,6 %, ne génère pas une demande autonome suffisante. Le marché reste donc très dépendant des acheteurs et investisseurs extérieurs, sensibles aux évolutions du marché francilien dans son ensemble.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montesson Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Montesson a connu un pic en 2021 à 5 183 €/m², suivi d'une correction progressive pour revenir à 4 583 €/m² en 2024, soit un recul de 11,6 % en trois ans. Cette tendance à la baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, traduit un marché qui se normalise après la surchauffe post-Covid. Les maisons, dont le prix médian s'établit à 5 302 €/m², résistent mieux que les appartements (4 160 €/m²), soulignant la préférence persistante pour l'habitat individuel dans ce secteur. Pour un acheteur en 2026, cette évolution ouvre des marges de négociation, particulièrement sur les biens qui nécessitent des travaux, dans un contexte où la demande est moins pressante.
Évolution du marché immobilier de Montesson
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montesson évolue de -5,7 %, passant de 5 097 à 4 808 €/m²; 185 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 117 m² représente un investissement de 635 544 €. Avec un loyer médian de 21,8 €/m²/mois, le rendement brut plafonne à 4,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 21,06 %, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine 3,4 %. Un ménage au revenu médian local (32 980 €) devrait consacrer 19,3 années de revenus pour acheter cette maison, un effort colossal. Pour l'appartement type (61 m², 253 394 €), le rendement brut de 6,0 % est plus attractif, mais l'effort résiduel après loyer perçu reste significatif, nécessitant une trésorerie solide de la part de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 126 ventes en 2024, le volume d'activité à Montesson a été divisé par deux par rapport au pic de 2022 (251 transactions). Cette baisse de volume indique un marché moins liquide, qui bascule en faveur de l'acheteur. La répartition (51 maisons, 75 appartements) confirme l'importance du collectif, souvent plus accessible. Les biens vendus sont de taille moyenne (117 m² pour les maisons, 61 m² pour les appartements), correspondant à un profil d'occupants en famille ou d'investisseurs recherchant des actifs locatifs de taille raisonnable. Le temps de vente tend à s'allonger, offrant des opportunités de négociation sur les biens mal positionnés.
Répartition des ventes
49,2 % de maisons et 50,8 % d'appartements parmi les 185 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (50,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 302 €/m² pour les maisons et 4 160 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 185 | 91 | 94 |
| Prix médian/m² | 4 808 € | 5 302 € | 4 160 € |
| Prix moyen/m² | 5 170 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 231 | 5 097 € |
| 2022 | 239 | 4 899 € |
| 2023 | 146 | 4 736 € |
| 2024 | 124 | 4 578 € |
| 2025 | 185 | 4 808 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montesson marque un net ralentissement. Seuls 305 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 44 % par rapport à la période précédente. Cette faible production, couplée à un déclin démographique, limite les risques de sur-offre à court terme mais interroge sur l'attractivité future du territoire pour les promoteurs. Les 82 logements autorisés en 2024 concernent vraisemblablement des opérations de densification ponctuelles. Pour l'investisseur, cela signifie un parc qui vieillit progressivement et une faible pression concurrentielle de la part du neuf, mais aussi un signal mitigé sur la vitalité économique de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 768 logements ont été autorisés et 1 440 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Montesson
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montesson (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 333 logements autorisés à à Montesson, dont 46 en 2025 (-23 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Montesson
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montesson
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (21,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des prélèvements incompressibles. À Montesson, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 21,06 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour charges de copropriété et gestion, et provisionnez 5 % pour vacance locative et travaux. C'est cet ensemble qui explique l'écart entre le rendement brut de 6,0 % pour les appartements et le rendement net approximatif de 4,2 %. Une analyse fine est cruciale.
Performance énergétique du parc à Montesson
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 270 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montesson: la classe C domine, 8,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante à Montesson est C (196 kWh/m²/an), une performance honorable dans l'ancien. Seuls 8,3 % du parc sont des passoires thermiques (classes F/G), un ratio inférieur à la moyenne nationale. Pour les acquéreurs, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Privilégiez néanmoins les biens en classe D ou mieux pour anticiper les futures normes et maîtriser votre facture.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande familiale locale et offrent le meilleur rendement brut (6 %). L'ancien constitue l'essentiel du parc (seulement 10,5 % construit après 2006). Attention au DPE : la classe C domine, mais 8,3 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire majeur avec les lois Climat. Le neuf est rare (82 logements autorisés en 2024).
Quelles zones cibler à Montesson ?
Toute la commune est attractive du fait de sa petite taille (7 km²) et de sa bonne desserte. Les secteurs les plus proches de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine et du centre-bourg, avec ses 76 commerces, seront les plus faciles à louer. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, le rythme de construction neuve étant en fort recul (-44 %). La vigilance sur le risque inondation (PPRI de la Seine) est nécessaire pour certains biens.
Calculateur de rendement à Montesson
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montesson
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 5,8 %. La baisse continue de la population (-4,2 % en 10 ans) pourrait amplifier ce phénomène. Le risque réglementaire lié au DPE est critique pour 8,3 % du parc. Enfin, la taxe foncière (21,06 % en 2024) pèse sur le rendement net. La dépendance à l'économie francilienne, via un taux d'emploi de 71,4 %, constitue aussi un aléa conjoncturel.
Cas pratique : un investissement type à Montesson
Pour un appartement de 60 m² à Montesson, l'investissement médian se situe autour de 250 000 €. Avec un loyer de 20,6 €/m², vous percevrez environ 1 236 € par mois. Le rendement brut avoisine les 5,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Montesson
- Oublier la taxe foncière élevée (21,06 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer le loyer face à une offre locative rare mais concurrencée.
- Négliger le DPE : 8,3 % du parc est en passoire thermique (F/G).
- Faire abstraction du risque inondation (PPRI actif).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier montessonnais suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi un moment actif. Vendre au printemps maximise la visibilité sur les plateformes. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs plus pressés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- La dette communale par habitant n'est que de 54 €, un niveau très bas.
- La commune dispose de 532 équipements, dont 259 services et 109 en santé.
- L'âge médian est de 42,3 ans, avec 23,9 % de 60 ans et plus.
S'installer à Montesson : cadre de vie et logement
S'installer à Montesson, c'est opter pour le calme d'une ville résidentielle tout en bénéficiant d'une desserte correcte via la gare de Houilles à moins de 3 km. La commune offre un très haut niveau d'équipements et de services, avec un indice ICS à 7,4/10. Les 532 équipements recensés par l'INSEE, dont 76 commerces et 109 établissements de santé, assurent une autonomie quotidienne appréciable. La connectivité numérique est excellente, avec une couverture fibre de 99,4 %.
Le profil démographique, avec un âge médian de 42,3 ans et un indice de vieillissement de 132,5, indique une population vieillissante, typique des communes résidentielles aisées de la région. Le cadre de vie est cependant marqué par un risque naturel à prendre en compte : la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cet aspect doit impérativement être intégré à la recherche d'un bien.
Carte du marché immobilier à Montesson
Montesson et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montesson
Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 634 mm de pluie, Montesson offre un climat de plaine tempéré, comparable à l'ouest parisien. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil, sans excès, convient particulièrement aux familles recherchant un environnement stable pour les activités extérieures et aux actifs supportant mal les amplitudes thermiques fortes. La faible altitude de 36 m limite les risques de gel intense.
À qui s'adresse Montesson ?
Montesson s'adresse principalement aux familles ou aux couples stables, attirés par la dominante de maisons (48,8 %) et les nombreuses écoles. Les primo-accédants peuvent viser les appartements. Les seniors (23,9 % de plus de 60 ans) y trouvent aussi un cadre paisible avec des services de santé proches. La commune convient moins aux chercheurs de vie nocturne animée ou aux profils très dépendants des transports en commun directs (correspondance nécessaire).
Avantages et limites à Montesson
✓ Points forts
- Proximité de Paris via la gare de Houilles (2,8 km)
- Cadre de vie résidentiel et calme, densité modérée
- Bonne couverture en commerces et services de proximité
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique en moyenne (DPE C)
- Environnement bien connecté (fibre, 5G, aéroport à 13,7 km)
− À prendre en compte
- Prix élevés malgré la baisse récente
- Risque inondation (PPRI) et cavités souterraines sur certains secteurs
- Démographie en baisse (-3,1 % en 5 ans), pouvant affecter dynamique
Composition du parc immobilier à Montesson
6 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (48,8 %) et collectif (51,2 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc montessonnais est équilibré entre maisons individuelles (48,8 %) et appartements, avec une large majorité de propriétaires-occupants (66,1 %). Seulement 1 % de résidences secondaires et 5,8 % de logements vacants indiquent un marché résidentiel stable et peu spéculatif. Cela indique un ancrage familial fort et une relative rareté de l'offre locative libre, ce qui soutient les prix à l'achat mais peut compliquer la recherche d'un bien.
Ancienneté du parc à Montesson
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 811 logements).
- Avant 1919 5,0 % 290 logts
- 1919-1945 7,1 % 412 logts
- 1946-1970 24,0 % 1 396 logts
- 1971-1990 34,1 % 1 983 logts
- 1991-2005 19,3 % 1 119 logts
- 2006-2019 10,5 % 611 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montesson
532 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montesson
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montesson est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, historiquement concernée par 6 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Tout achat en zone inondable implique des contraintes constructives spécifiques, une assurance obligatoire et une possible décote à la revente. Consultez systématiquement le cadastre des risques (Géorisques) avant toute offre.
Cas pratique : un achat type à Montesson
Acquérir une maison type de 117 m² (médiane locale) représente un investissement d'environ 635 000 €. Cela équivaut à près de 19 années du revenu médian local (32 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 3 300 €, soit un taux d'effort conséquent pour un ménage aux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Montesson
- Ne pas vérifier si le bien est en zone inondable (PPRI).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien, même avec un DPE C moyen.
- Négocier sans connaître l'écart prix maison/appart (+30 %).
- Oublier que la gare TGV Paris Saint-Lazare est à 13,3 km.
Points clés à retenir à Montesson
- Prix médian : 4 583 €/m², en baisse de 4,7 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 6,0 %, maisons : 4,8 %.
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne, 634 mm de pluie.
- Écart maison/appart : +30 % pour les maisons.
- Rendement net estimé après charges : 4,2 % et 3,4 %.
- Parc équilibré : 48,8 % de maisons, 66,1 % de propriétaires.
- Facteur valeur clé : proximité gare Houilles (2,8 km).
- Prix total type : 635 544 € pour une maison, 253 394 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montesson ?
À Montesson, la valeur dépend d'abord de la typologie : l'écart entre maison (5 302 €/m²) et appartement (4 160 €/m²) est marqué. Pour un même type, la proximité de la gare de Houilles-Carrières (2,8 km) ou des 10 établissements scolaires peut faire varier le prix de 5 à 10 %. Un jardin exposé sud, un bon DPE (classe B ou C) et l'absence de travaux urgents sont des premiums. À l'inverse, un rez-de-chaussée ou une vue dégradée pénalisent la cote.
Estimation indicative d'une maison à Montesson
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
528 880 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance commerciale prolongée, et une sous-évaluation qui vous prive de milliers d'euros. À Montesson, où le marché est devenu plus sélectif (indice de fluidité à 4,8/10), le premier prix affiché est crucial. Les acheteurs comparent avec les communes voisines comme Fontenay-Le-Fleury (4 208 €/m²) ou Triel-sur-Seine (3 555 €/m²). Seule une expertise basée sur les transactions récentes, la localisation exacte et les caractéristiques du bien (surface, état, DPE) permet de se positionner stratégiquement pour une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne se basent sur des moyennes par typologie, insuffisantes pour capturer les nuances locales. Un professionnel connaît la valeur différentielle entre le quartier de la gare et les coteaux, l'impact d'une rénovation récente ou d'une copropriété saine. Il évaluera l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes. Son estimation crédible sert aussi de levier de négociation avec les acheteurs, en justifiant votre prix de vente par des éléments concrets et comparables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon la zone.
- Oublier de valoriser un bon DPE face à la réglementation future.
- Ne pas actualiser son prix face à la baisse de 4,7 % sur un an.
- Surestimer l'impact de la fibre, déjà déployée à 99,4 %.
Investir à Montesson : passer à l'action
Interpréter la baisse des prix comme une opportunité ou un signal d'alarme demande une expertise fine du tissu local. Notre réseau de professionnels connaît les nuances entre les quartiers et les typologies de biens pour vous aider à transformer cette analyse en décision éclairée.
Les données posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité réelle dépend d'une analyse micro-locale et d'une négociation serrée.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montesson grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 126 ventes récentes à Montesson
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montesson
Quel est le prix immobilier moyen à Montesson ?
Le prix médian global à Montesson s'élève à 4 583 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 5 302 €/m² et les appartements à 4 160 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Montesson ?
Le marché est en correction (-4,7 % en un an), ce qui peut ouvrir des opportunités de négociation. L'investissement locatif en appartement, avec un rendement brut de 6 %, reste pertinent sur le long terme, malgré un contexte démographique défavorable.
Montesson est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montesson est 8 % moins chère que Fontenay-Le-Fleury mais 104 % moins chère que Garches. Elle occupe une position intermédiaire dans la hiérarchie immobilière locale des Yvelines.
Quel rendement locatif espérer à Montesson ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,0 % pour un appartement et 4,8 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net approche respectivement 4,2 % et 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Montesson ?
Outre la baisse démographique, il faut tenir compte du risque d'inondation (PPRI actif) et de la présence de cavités souterraines. Environ 8,3 % du parc est également classé en passoire thermique (F/G).
Marché immobilier des communes voisines
Montesson affiche un prix au m² inférieur de 18 % à Fontenay-Le-Fleury pour des indicateurs similaires, mais l'écart de valorisation avec Garches (+104 %) reflète une différence de prestige et de dynamique économique qui limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montesson.
Communes limitrophes de Montesson
Montesson est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Montesson s'établit à 4 808 €, +89,6 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Repli du prix médian: -5,7 % entre 2021 et 2025 à Montesson. Sur l'ensemble de la période, 925 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,0 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 5 302 €/m² (surface médiane 110 m²) et celui des appartements à 4 160 €/m² (60 m²). Un bien type de 110 m² revient à environ 583 220 €, soit 17,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 20,6 € (appartements) et 21,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 333 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montesson est une commune périurbaine francilienne. Contexte physique: à basse altitude (29 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).