Le marché immobilier de Narbonne affiche un prix médian de 2 499 €/m² en 2024, selon les données DVF/DGFiP. Avec 1 220 transactions annuelles, la ville se caractérise par un volume d'échanges soutenu, porté par une forte proportion d'appartements (67 % des ventes). La légère baisse des prix (-2,5 % sur un an) et la part notable de logements vacants (7,5 %) dessinent un contexte où la négociation peut s'avérer plus accessible pour les acheteurs.
Comment se porte le marché immobilier à Narbonne
Le marché narbonnais est en léger repli, avec une baisse de 2,5 % sur un an. Le prix médian global s'établit à 2 499 €/m², mais les écarts sont marqués : la fourchette centrale (quartiles) va de 1 836 à 3 378 €/m². Les appartements, majoritaires dans les transactions (822 ventes), valent en médiane 2 341 €/m² pour 44 m². Les maisons, moins nombreuses (398 ventes), atteignent 2 743 €/m² pour 90 m² médians. Cette dynamique contrastée reflète une demande orientée vers les petits budgets et les surfaces modérées.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le recul des prix de -2,5% sur un an intervient après une forte hausse liée à l'exode urbain post-Covid et à l'attrait méditerranéen. Cette correction peut signaler un retour à l'équilibre après un pic. Le contexte reste porteur : démographie positive (+4% en 5 ans), construction neuve soutenue (+19% de logements autorisés). Pour un acheteur, c'est potentiellement une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, la valorisation reste solide sur le moyen terme.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Narbonne
Les appartements dominent le marché avec 67 % des 1 220 transactions annuelles, reflétant le profil urbain de cette sous-préfecture. La part de résidences secondaires (17,3 %) et de propriétaires occupants (43,3 %) indique une forte attractivité résidentielle et touristique. Les acheteurs sont souvent des primo-accédants ou des investisseurs attirés par des prix inférieurs à ceux d'Arles (3 145 €/m²) mais supérieurs à Carcassonne (1 747 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt favorable aux acheteurs. La baisse des prix, le taux de vacance de 7,5 % et une construction neuve dynamique (2 323 logements autorisés en 5 ans) accroissent les options. Toutefois, la proximité de la gare TGV (0,7 km) et la croissance démographique (+4 % en 5 ans) soutiennent la demande. La vente peut être plus longue qu'en période de tension, nécessitant une estimation précise pour attirer les acquéreurs.
Dernières ventes enregistrées à Narbonne
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Narbonne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Narbonne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Narbonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Narbonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Les 2 323 logements autorisés sur 5 ans, dont 558 en 2024, traduisent une forte confiance des promoteurs. Cette tendance à la hausse de 19% par rapport à la période précédente répond à la demande générée par la croissance démographique. Elle peut aussi, à terme, modérer la pression sur les prix de l'ancien dans certains segments, offrant plus de choix aux acheteurs.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme méditerranéen. L'automne est propice aux achats, les transactions ralentissant l'été du fait de l'afflux touristique (35 hébergements et 6 campings). Vendre au printemps permet de capter les acquéreurs souhaitant s'installer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Narbonne est connectée à la fibre à 93,5%.
- La ville compte 64 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de 46,1 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Narbonne
- Médiane à 2 499 €/m², en baisse de 2,5% sur un an.
- Prix total type : 103 004 € pour un appart, 246 870 € pour une maison.
- Tendanciellement 2 323 logements neufs autorisés en 5 ans.
- Marge de négociation possible dans un marché en correction.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Narbonne
Quel est le prix au m² à Narbonne ?
Le prix médian immobilier à Narbonne est de 2 499 €/m² en 2024. Il varie de 1 836 €/m² pour le premier quartile à 3 378 €/m² pour le troisième, selon DVF/DGFiP.
Le prix immobilier à Narbonne est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 2,5 % sur un an à Narbonne. Ce repli modéré place la ville dans une phase de marché plus accessible, avec 1 220 transactions enregistrées.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Une maison vaut en moyenne 2 743 €/m² (90 m² médian), soit environ 247 000 €. Un appartement se négocie à 2 341 €/m² (44 m²), pour un budget médian de 103 000 €.
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