Logement & immobilier

Le logement à Narbonne

11100 Aude 57 587 hab.
Fiche complète

L'habitat de Narbonne regroupe 39 343 logements, à dominante collective (60,9 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 75%
Logements vacants 7,5%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

39 343Logements au total
61 %Appartements i
43,3 %Propriétaires
17,3 %Rés. secondaires
21 %Logements sociaux i
7,5 %Logements vacants i-6% vs dept · -6% vs France
+9,8 %Évolution 2016–2022
225 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 39 343 logements dont 29 601 résidences principales, 6 806 résidences secondaires et 2 936 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 39 343 logements: 75 % sont habités en permanence, 17 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements33 07735 81639 343
Rés. principales24 82226 62829 601
Rés. secondaires5 4215 5066 806
Vacants2 8333 6822 936

Pour référence, Montauban (164 km) affiche 48,0 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 43,3 % de propriétaires occupants, 54,8 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (68 %), 24 % pour gaz de ville et 6 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans5 076
2 à 4 ans7 437
5 à 9 ans5 602
10 ans ou plus11 486
Total ménages29 601
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale8 256
Sous-occupation modérée8 384
Sous-occupation accentuée5 389
Suroccupation modérée2 508
Suroccupation accentuée195
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 21 % sans voiture, 56 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 57,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

39 343Logements en 2022
+176 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 14 267 logements, le total atteint 39 343 en 2022 (+176 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 4 913 5 488 5 217 5 481 4 304 2 905
Dont vacants > 2 ans 1 198 1 510 1 503 1 399 1 461 1 576

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
149kWh/m²/an en moyenne
1,7 %Passoires (F+G) i
18 402Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
149 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 270 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 18 402 diagnostics par étiquette énergétique: 52 % en C, 74 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (43 %), et 92 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 194 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 77 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (143 kWh/m²/an); côté appartements, C (151).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-11 kWh/m²/an
Consommation vs France-54 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,1 pts
Passoires vs France-8,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

25,1 %Taux logements sociaux i
7 254Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,03 €Loyer moyen /m² i
2,8 %Taux de vacance i
598dont PLAI i
69dont PLS i
2 463En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1240
T21 124
T32 588
T41 828
T5+394

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Narbonne totalise 39 343 logements: l'habitat principal (75,2 %) y coexiste avec la résidence secondaire (17,3 %) et quelques logements vacants. Le parc est à très forte dominante collective: 61,7 % d'appartements pour seulement 38,3 % de maisons. Pour mémoire, Narbonne est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 5 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 42 km du littoral languedocien, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Le parc HLM pèse 17,7 % de l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 25,1 % (cible 25,0 %).

Construction récente dynamique: 19,4 % des logements de Narbonne ont été bâtis depuis 2006. Le parc de Narbonne se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 149 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 68,3 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.

Progression modérée du parc: +9,8 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 20,7 % sans voiture et 23,3 % avec deux voitures ou plus.

Lue dans son contexte régional, la commune est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — à 5 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 42 km du littoral languedocien — colore l'offre de logements et la demande locale.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Narbonne en 2026 ?

Pôle économique et patrimonial de l'Aude, Narbonne combine une attractivité résidentielle forte, une démographie positive et un tissu de services étendu. Cette centralité territoriale se reflète dans un marché immobilier actif et valorisé, qui connaît toutefois un léger reflux après les années de forte hausse. Analyse des opportunités pour 2026.

2 473 €/m² prix médian
+2,7 % sur un an
1 195 transactions 2026

Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % de l'Aude, Narbonne défend un marché locatif actif malgré une correction récente des prix.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel et d'accepter une rentabilité nette modeste, en jouant sur la sélection du bien et le potentiel de revalorisation à moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement brut de 5,9 % sur les appartements
  • ✓ Dynamique démographique soutenue (+4 % en 5 ans)
  • ✓ Parc immobilier récent et peu de passoires (1,7 %)
  • ⚠ Accessibilité faible pour les primo-accédants locaux
  • ⚠ Correction de -2,5 % après un pic en 2023

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian supérieur de 54 % à la moyenne nationale des villes de taille comparable
  • Première commune de l'Aude par le prix, devant Carcassonne (+43 %)
  • Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles littorales
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Narbonne

Le marché de Narbonne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Narbonne

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,6

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression très élevée (7,6/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
85
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
45
Croissance démographique (5 ans)
61
Densité de population
99
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité faible (1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
12
% de propriétaires
12
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
5,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux bailleurs pour des placements en recettes.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
45
Croissance démographique (5 ans)
61
Capacité touristique / population
44
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
15
3,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (3/10) : le marché locatif est majoritairement annualisé, peu d'effet saisonnier prononcé.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
45
Capacité touristique / population
44
% de logements vacants
42
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2472,1 — Percentile dept : 85/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 45/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 61/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 329,1 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 12/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 32,6 — Percentile dept : 12/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 13,3 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,7 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 45/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 61/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 44/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2472,1 — Percentile dept : 15/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 45/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 44/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 42/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 329,1 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Narbonne : opportunités et risques

Le rendement brut des appartements (5,9 %) apparaît correct dans le contexte régional, mais il est sévèrement rogné par des charges importantes. La taxe foncière, à 61,64 %, représente à elle seule l'équivalent d'environ 1,3 mois de loyer perçu. Une fois intégrés les frais de gestion, la vacance locative et les travaux, le rendement net tombe autour de 2,9 %, selon les indices composites. L'investissement locatif classique n'est donc rentable qu'avec un effet de levier optimisé et un horizon de détention moyen terme.

La stratégie de plus-value immédiate est compromise par la correction en cours. En revanche, le potentiel de revalorisation à moyen terme existe, porté par des indicateurs solides : une démographie positive, un taux d'équipement élevé (3 017 équipements) et une connexion ferroviaire TGV directe. La forte dynamique de construction neuve (2 323 logements autorisés en 5 ans) indique une confiance des promoteurs, mais appelle à la prudence sur les zones en cours d'urbanisation pour éviter la sur-offre.

Le taux de chômage local élevé (18,6 %) limite la solvabilité de la demande locative autonome, rendant le marché partiellement dépendant des arrivées extérieures et des retraités. Investir à Narbonne exige donc de cibler des biens bien situés, proches des services, des transports ou du centre-ville, pour capter cette clientèle mobile et externe.

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Données du marché immobilier à Narbonne

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 2 499 €/m², en recul de -2,5 % sur un an, masque une hausse cumulative de 12 % depuis 2020 selon les données DVF. Cette résilience relative positionne Narbonne comme la commune la plus chère de l'Aude, avec un écart significatif de 30 % par rapport à Carcassonne. L'offre est polarisée entre un parc ancien dans le centre historique et des constructions récentes en périphérie, influençant fortement les prix au mètre carré.

Le volume de transactions, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2022, reste élevé à plus de 1 200 ventes annuelles, signe d'un marché liquide. Cette activité est largement tirée par les appartements, qui représentent les deux tiers des ventes, un phénomène renforcé par la part élevée de résidences secondaires (17,3 %) et la demande locative étudiante ou pré-retraitée.

La faible proportion de passoires thermiques (1,7 %) et la classe énergétique dominante C sont des atouts structurants, limitant le risque de dépréciation réglementaire. Néanmoins, la taxe foncière élevée (61,64 %) et la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la commune imposent une analyse fine des charges et de l'assurabilité des biens.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Narbonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian à Narbonne a progressé de près de 12 %, passant de 2 232 €/m² en 2020 à un pic à 2 563 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un infléchissement de -2,5 %, ramenant la médiane à 2 499 €/m². Cette correction modérée suit la tendance nationale et pourrait constituer un point d'entrée opportun. Les maisons, plus chères (2 644 €/m²), ont mieux résisté que les appartements (2 351 €/m²). Comparé au département, l'écart de prix avec Carcassonne s'est même légèrement accentué, confirmant le statut premium de Narbonne dans l'Aude.

Évolution du marché immobilier de Narbonne

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 2 222 €/m² → 2 473 €/m² (+11,3 %), volume annuel actuel 1 195 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 644 €/m²
Surface médiane 89 m²
Transactions 411
Appartements
Prix médian 2 351 €/m²
Surface médiane 48 m²
Transactions 784

Indicateurs clés du marché

+2,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,8 %
Rendement locatif apparts ?
5,6 %
Rendement locatif maisons ?
33,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

235 316 €
Maison 89 m² ?
Mensualité ~1 365 €/mois (20 ans, 3,5 %)
112 848 €
Appartement 48 m² ?
Mensualité ~654 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'une maison type de 90 m² à 2 743 €/m² représente un investissement de près de 247 000 €, soit 12,4 années de revenu médian local. Le loyer mensuel médian espéré est d'environ 1 116 €, générant un rendement brut de 5,4 %. Pour un appartement de 44 m² (103 000 €), le loyer de 506 €/mois offre un rendement brut de 5,9 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 61,64 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,9 %, nécessitant un apport personnel conséquent ou un effort mensuel résiduel pour équilibrer l'opération.

Acheter vs Louer — appartement 48 m²

654 €/mois
Mensualité crédit ?
550 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 104 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

11,9 ans
Pour une maison ?
5,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,5 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,2 - 14,3 €/m²
12,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,4 - 16,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, le marché narbonnais a enregistré 1 195 transactions, un volume en baisse par rapport aux records de 2021-2022 mais qui témoigne d'une liquidité correcte. Les appartements dominent les ventes (784 transactions, 67 % du volume), avec une surface médiane de 44 m², reflétant une demande d'investissement locatif et de pied-à-terre. Les maisons (411 ventes) sont plus spacieuses (90 m² médians). Ce marché mixte, à la fois porté par des investisseurs et des ménages, reste un marché de vendeurs dans les segments les plus demandés (petits appartements bien situés, maisons de ville rénovées).

Répartition des ventes

34,4 % de maisons et 65,6 % d'appartements parmi les 1 195 transactions enregistrées.

Sur 1 195 transactions enregistrées, 34,4 % portent sur des maisons (2 644 €/m²) et 65,6 % sur des appartements (2 351 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 1 195 411 784
Prix médian/m² 2 473 € 2 644 € 2 351 €
Prix moyen/m² 2 719 €
Surface médiane – 89 m² 48 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 1 418 2 222 €
2022 1 480 2 353 €
2023 1 161 2 414 €
2024 1 049 2 407 €
2025 1 195 2 473 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est vigoureuse à Narbonne, avec 2 323 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 19 %. L'année 2024 voit 558 logements programmés. Cette offre nouvelle répond à une pression démographique constante (+4 % en 5 ans) et contribue à moderniser un parc où 19,4 % des logements ont été construits après 2006. Toutefois, ce volume important, s'il se concrétise, devra être absorbé par un marché locatif déjà bien pourvu, nécessitant une vigilance sur les quartiers en développement pour éviter une sur-offre localisée.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 860 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 492 sur 2013 — soit -42,4 %.

Vacance longue durée à Narbonne

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 905 logements vacants au total
1 576 vacants depuis plus de 2 ans 54,3 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Narbonne (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 2 338 logements ont été autorisés à à Narbonne, +18 % par rapport au cycle précédent.

2 338 logements autorisés sur 5 ans
430 en 2025 dernière année connue
+18 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Narbonne

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,2 €/m²
Médian 11,5 €/m²
Haut 14,3 €/m²
Écart de 5,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,4 €/m²
Médian 12,4 €/m²
Haut 16,3 €/m²
Écart de 6,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Narbonne

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (48 m²)
~2 035 €/an
soit ~3,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (89 m²)
~4 067 €/an
soit ~3,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 61,64 % Moyenne dept : 66,80 % -5,16 pt Moyenne France : 43,01 % +18,63 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,99 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

61,36 % 2021
61,42 % 2022
61,53 % 2023
61,64 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (61,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut au net, c'est intégrer toutes les ponctions. À Narbonne, la taxe foncière (61,64 % du bâti) est un premier poste. Viennent s'ajouter les charges de copropriété, la gestion locative (environ 5 à 8% du loyer) et un fonds de travaux. Avec un taux de vacance potentiel (7,5% du parc est vacant), le rendement net de 2,9% pour les appartements est une cible réaliste.

Performance énergétique du parc à Narbonne

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 402 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Narbonne: classe C en tête, 1,7 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 1,7 % F + G
Conso moyenne 149 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

La classe énergétique C domine à Narbonne, avec une consommation moyenne de 149 kWh/m²/an. Le parc est plutôt performant, avec seulement 1,7% de passoires thermiques (F/G), bien en deçà des moyennes nationales. Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025, 2028).

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements anciens de petite surface (44 m² médians) sont les plus liquides, avec un loyer de 11,5 €/m²/mois. Le neuf, qui représente 19,4 % du parc construit après 2006, peut offrir un DPE performant (classe dominante C) et séduire une clientèle exigeante. Les maisons, qui constituent 38,6 % du parc, conviennent à la location familiale longue durée mais exigent un apport plus important.

Quelles zones cibler à Narbonne ?

Le centre historique, bien desservi et animé, permet de louer à des étudiants ou touristes. Les quartiers proches de la gare TGV (0,7 km) sont stratégiques pour les actifs mobiles. La périphérie et les communes de l'agglomération Grand Narbonne attirent les familles. Attention aux zones couvertes par des Plans de Prévention des Risques (PPRI), qui peuvent impacter l'assurance et l'attractivité.

Calculateur de rendement à Narbonne

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Narbonne

Le risque de vacance locative est réel (8 % estimé), exacerbé par la saisonnalité touristique et un taux de chômage élevé (18,6 %). La dépendance au tourisme rend le revenu locatif volatile. La taxe foncière est un poids important (61,64 %). Enfin, seulement 1,7 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), mais la rénovation énergétique reste un enjeu pour les biens anciens.

Erreurs à éviter quand on investit à Narbonne

  • Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
  • Négliger le taux de vacance (7,5%) dans les calculs.
  • Surévaluer les loyers en périphérie du centre-ville.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit un rythme méditerranéen. L'automne est propice aux achats, les transactions ralentissant l'été du fait de l'afflux touristique (35 hébergements et 6 campings). Vendre au printemps permet de capter les acquéreurs souhaitant s'installer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.

Le saviez-vous ?

  • Narbonne est connectée à la fibre à 93,5%.
  • La ville compte 64 monuments historiques protégés.
  • L'âge médian de 46,1 ans y est supérieur à la moyenne nationale.

S'installer à Narbonne : cadre de vie et logement

Avec près de 58 000 habitants, Narbonne offre le cadre de vie complet d'une petite ville méridionale, entre patrimoine romain, canal de la Robine classé à l'UNESCO et proximité des plages. La commune dispose d'une offre de services très dense (1 425 services et 739 équipements de santé), garantissant une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente (fibre à 93,5 %, gare TGV), un atout majeur pour les télétravailleurs.

Le territoire est néanmoins marqué par un indice de vieillissement élevé (214,7) et une part importante de plus de 60 ans (32,6 %), ce qui influe sur le rythme de vie et la demande en services. La présence de plusieurs campings et hébergements touristiques rappelle l'attrait du littoral audois, sans pour autant générer une pression touristique excessive sur le marché immobilier résidentiel, comme en témoigne l'indice IPTI faible (3/10).

Carte du marché immobilier à Narbonne

Narbonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Narbonne

15,9 °C
Température moyenne ?
600 mm
Précipitations ?
12 j
Jours de gel/an ?

Le climat méditerranéen marqué (15,9°C de moyenne, 600 mm de précipitations) structure le mode de vie. Les hivers doux et l'ensoleillement attirent une population active télétravaillant ou retraitée, ce qui explique en partie les 17,3% de résidences secondaires. C'est un atout pour les projets de vie tournés vers l'extérieur.

À qui s'adresse Narbonne ?

La ville convient aux retraités (32,6 % de 60 ans et plus) cherchant un climat doux et un patrimoine culturel. Les familles y trouvent des services (63 établissements scolaires) et un parc de maisons substantiel (38,6 % du parc). Les primo-accédants et investisseurs peuvent se tourner vers les nombreux appartements. L'accès rapide à l'autoroute A9 et à l'aéroport de Béziers (31,8 km) attire aussi les actifs mobiles.

Avantages et limites à Narbonne

✓ Points forts

  • Climat méditerranéen avec 15,9°C de température moyenne annuelle.
  • Patrimoine historique riche avec 64 monuments protégés.
  • Très bonne accessibilité : gare TGV dans la ville, autoroute A9 proche.
  • Pôle de services complet : 3 017 équipements (santé, commerce, éducation).
  • Parc immobilier majoritairement énergétiquement correct (DPE classe C dominante).

− À prendre en compte

  • Exposition à des risques naturels (inondations, radon) avec plusieurs PPR actifs.
  • Taux de chômage élevé (18,6 %), impactant le dynamisme économique local.
  • Fiscalité locale élevée (taxe foncière sur le bâti à 61,64 %).

Composition du parc immobilier à Narbonne

39 343 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 15 070 maisons et 23 960 appartements à à Narbonne.

75,2 % Résidences principales 29 601 logements
17,3 % Résidences secondaires 6 806 logements
7,5 % Logements vacants 2 936 logements
43,3 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc se compose à 38,6% de maisons et 61,4% d'appartements, avec une forte proportion de propriétaires (43,3%). Ce taux, associé à un parc locatif social de 21%, dessine un marché stable, peu spéculatif. La part significative de résidences secondaires (17,3%) et de logements vacants (7,5%) indique néanmoins une certaine fluidité et des opportunités de rénovation.

Ancienneté du parc à Narbonne

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 069 logements).

  • Avant 1919 7,5 % 2 167 logts
  • 1919-1945 7,8 % 2 259 logts
  • 1946-1970 21,5 % 6 261 logts
  • 1971-1990 27,6 % 8 030 logts
  • 1991-2005 16,2 % 4 712 logts
  • 2006-2019 19,4 % 5 640 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Narbonne

3 017 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

573 Commerces
1 425 Services
739 Santé
110 Sports et loisirs
75 Enseignement
55 Tourisme
40 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Narbonne

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 19 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 31 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire est concerné par trois Plans de Prévention des Risques (PPRI, PPRL), principalement liés aux inondations. Une sismicité faible et un potentiel radon moyen complètent le tableau. Consulter le zonage du cadastre et les arrêtés (31 catastrophes naturelles historiques recensées) est indispensable avant tout achat, notamment en zone basse.

Cas pratique : un achat type à Narbonne

Une maison de 90 m² (proche du prix médian total) coûte environ 246 870 €. Cela représente plus de 12 années du revenu médian local (19 850 €). Avec un apport de 10%, un emprunt sur 20 ans génère une mensualité hors assurance d'environ 1 050 €. L'accès à la propriété demeure un effort conséquent pour un ménage local.

Erreurs à éviter quand on achète à Narbonne

  • Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR).
  • Faire une offre sans avoir obtenu le DPE du bien.
  • Sous-estimer le coût de la climatisation en été.
  • Oublier que 19,4% du parc est récent (après 2006).

Points clés à retenir à Narbonne

  • Médiane à 2 499 €/m², en baisse de 2,5% sur un an.
  • Rendement brut locatif : 5,9% pour les appartements.
  • Climat méditerranéen avec 15,9°C de moyenne annuelle.
  • Prix total type : 103 004 € pour un appart, 246 870 € pour une maison.
  • Taxe foncière bâti élevée, à 61,64%.
  • Parc immobilier performant : seulement 1,7% de passoires.
  • La proximité de la gare TGV est un fort valorisant.
  • Tendanciellement 2 323 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Narbonne ?

La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, d'autant que le parc est globalement performant. La proximité de la gare TGV (0,7 km) ou du centre historique valorise fortement un bien. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général sont déterminants. À l'inverse, un appartement mal orienté ou dans une copropriété aux comptes tendus verra son prix au m² (2 351 € en médian) se déprécier. L'âge du bien compte : 15,2% du parc date d'avant 1945, ce qui peut être un atout patrimonial ou une contrainte.

Estimation indicative d'une maison à Narbonne

Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

220 097 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché en baisse de 2,5 %, surévaluer son bien peut entraîner une vacance prolongée. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte financière. Les 7,5 % de logements vacants indiquent que certains biens peinent à trouver acquéreur. Une estimation professionnelle, croisant les données des ventes récentes (DVF), la localisation exacte et les spécificités (année de construction, état), permet de se positionner stratégiquement pour une vente dans des délais raisonnables. C'est le premier pas pour maximiser votre retour sur investissement.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme applique une moyenne (2 499 €/m²) qui masque les écarts entre quartiers. Un professionnel local intègre la valeur d'une vue dégagée, la qualité d'une rénovation ou la dynamique précise d'une rue. Il connaît les acheteurs types, que ce soient les retraités attirés par le climat ou les actifs travaillant à la gare TGV. Son estimation, fondée sur des transactions réelles et non des annonces, est la seule crédible pour négocier avec des acquéreurs sérieux.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian au m² comme valeur exacte.
  • Omettre l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Ne pas tenir compte des 64 monuments historiques protégés.
  • Ignorer la dynamique du quartier, plus forte que la commune.

Investir à Narbonne : passer à l'action

Un investissement réussi à Narbonne dépend d'une connaissance fine des micro-quartiers, de l'état du parc et de la fiscalité locale. Notre réseau de professionnels aguerris vous aide à transformer cette analyse de marché en acquisition stratégique, en identifiant les biens à potentiel et en négociant le juste prix.

Les données posent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Narbonne se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Narbonne

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Narbonne ?

    Le prix médian global est de 2 499 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 644 €/m² et les appartements à 2 351 €/m², selon les données DVF.

    Le marché immobilier à Narbonne est-il en baisse ?

    Après un pic en 2023, le prix médian a reculé de -2,5 % en 2024. Cette correction modérée suit la tendance nationale et peut représenter une opportunité d'entrée.

    Narbonne est-elle plus chère que Carcassonne ?

    Oui, significativement. Le prix médian à Narbonne (2 499 €/m²) est environ 30 % plus élevé qu'à Carcassonne (1 747 €/m²), reflétant son statut de pôle économique principal de l'Aude.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Narbonne ?

    Le rendement brut moyen est de 5,9 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net est estimé autour de 2,9 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Narbonne ?

    Plusieurs quartiers sont concernés par des Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Il est crucial de consulter le cadastre des risques et de vérifier l'assurabilité du bien avant tout achat.

    Marché immobilier des communes voisines

    Narbonne affiche un écart de valorisation significatif avec Arles (+26 %) mais se positionne en premium face à Carcassonne (-30 %), offrant un effet de levier sur des indicateurs économiques et démographiques pourtant proches.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Narbonne.

    Communes limitrophes de Narbonne

    Narbonne est entourée de 16 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 473 €/m² Prix médian à Narbonne
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 2 473 €/m² en médiane, Narbonne s'inscrit dans la moyenne de l'Aude (1 869 €/m²) et reste -2,5 % au regard de la médiane nationale.

    Hausse contenue du prix médian: +11,3 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 6 303 transactions (source DGFiP/DVF).

    Marché mixte à Narbonne: maisons à 2 644 €/m² et appartements à 2 351 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Narbonne, un logement de 89 m² (235 316 €) représente 11,9 années de ressources brutes.

    Loyers observés à Narbonne: 11,5 €/m²/mois pour un appartement, 12,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Narbonne compte 17,3 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.

    Entre 2021 et 2025, 2 338 logements autorisés au permis de construire à Narbonne — un rythme moyen de 468 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.

    Côté contexte, Narbonne est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 42 km du littoral languedocien, à 5 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Narbonne

    Classement remarquable Superficie Top 47 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Narbonne

    Communes voisines

    Port-La-Nouvelle 11210 5 852 hab. 18,5 km Coursan 11110 5 737 hab. 7,0 km Vinassan 11110 2 662 hab. 6,1 km Montredon-Des-Corbières 11100 1 485 hab. 6,5 km