Avec 2 230 €/m² en médiane, Montauban s'inscrit dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (1 981 €/m²) et reste -12,1 % au regard de la médiane nationale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 786 à 2 740 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Montauban a enregistré une hausse de +15,8 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 5 921 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 50,6 % de maisons et 49,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Montauban, un logement de 105 m² (242 865 €) représente 11,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Montauban: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 1 990 logements autorisés au permis de construire à Montauban — un rythme moyen de 398 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Montauban est une commune de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 102 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Montauban en 2026 ?
Préfecture du Tarn-et-Garonne, Montauban attire par son dynamisme démographique (+8,7 % en 10 ans) et son offre de services étendue. Avec un marché immobilier qui a progressé de 15,8 % depuis 2020, la ville présente un profil intéressant pour l'investisseur. Voici notre analyse.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes françaises, Montauban offre un marché liquide mais dont la hausse des prix a dépassé la capacité d'achat locale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif en appartement et de compter sur la dynamique démographique, tout en intégrant un risque économique local.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée et équipements nombreux
- ✓ Marché liquide avec plus de 1 000 transactions annuelles
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les appartements (6,4 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (12,6 %) fragilisant la demande locale
- ⚠ Correction récente des prix après le pic de 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 230 €/m²) la place en dessous de la moyenne des grandes villes françaises.
- Montauban est la commune la plus chère du Tarn-et-Garonne, sans commune comparable dans le département.
- Son prix au mètre carré reste 23 % inférieur à celui de Narbonne, une ville de profil similaire en Occitanie.
Analyse du marché immobilier à Montauban
Le marché de Montauban est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montauban
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7/10) indique un marché actif où la demande dépasse souvent l'offre, favorisant la liquidité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7/10) indique un marché actif où la demande dépasse souvent l'offre, favorisant la liquidité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix ont décollé loin du revenu médian local, créant une dépendance aux capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix ont décollé loin du revenu médian local, créant une dépendance aux capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,1/10) confirme un marché locatif actif, avec un rendement brut correct pour les appartements.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,1/10) confirme un marché locatif actif, avec un rendement brut correct pour les appartements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,1/10) écarte Montauban des stratégies de location saisonnière pure.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,1/10) écarte Montauban des stratégies de location saisonnière pure.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Montauban : cadre de vie et logement
Avec 62 945 habitants et une croissance démographique de +3,3 % en cinq ans, Montauban séduit par son équilibre. Chef-lieu du Tarn-et-Garonne, la ville allie patrimoine historique (43 monuments classés), accessibilité (gare TGV à 0,9 km) et un marché immobilier encore abordable comparé au littoral. Le parc, dominé par des maisons individuelles (55,9 %) de classe énergétique C en moyenne, répond surtout aux attentes des familles et des stables.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontaubanInvestir à Montauban : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montauban
Quel est le prix immobilier moyen à Montauban ?
Le prix médian global est de 2 230 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 2 313 €/m² et un appartement 2 126 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 786 et 2 740 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montauban ?
Le marché est en phase de stabilisation après une forte hausse, offrant des opportunités pour un investissement locatif à moyen terme, notamment en appartement. La forte attractivité de la ville et la liquidité du marché sont des atouts, mais l'accessibilité pour les locaux est très faible.
Montauban est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montauban est 12 % plus chère qu'Albi, mais 23 % moins chère que Narbonne. Elle se positionne ainsi comme un marché intermédiaire en Occitanie, plus accessible que les villes du littoral ou proches de Toulouse.
Quel rendement locatif espérer à Montauban ?
Le rendement locatif brut est de 6,4 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 69,15 %, gestion, vacance), le rendement net approximatif est d'environ 3,0 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montauban ?
Le centre historique, autour de la place Nationale et de la cathédrale, est très recherché. Les quartiers proches de la gare TGV et les zones résidentielles récentes en périphérie, bien desservies et équipées, sont aussi pertinents pour l'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Montauban présente un écart de valorisation significatif avec des communes comparables comme Narbonne (+23 %) ou Arles (+41 %), offrant un point d'entrée plus bas pour des indicateurs de ville-préfecture attractifs, ce qui crée une marge de plus-value à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montauban.
Communes limitrophes de Montauban
Montauban est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :