Côté prix, Paris 4e est un marché d'exception — 12 736 €/m² sur 512 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Paris. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 10 631 à 14 890 €/m².
Le prix médian au m² dans le 4e arrondissement de Paris diminue de -7,9 % sur cinq ans (2020-2024). Sur l'ensemble de la période, 2 511 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,1 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 12 736 €/m² pour 43 m² en médiane. Un bien type de 43 m² revient à environ 547 648 €, soit 16,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 37,8 € (appartements) et 18,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 3,6 % sur un bien médian. Le parc du 4e arrondissement de Paris compte 18,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 307 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 61 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (59 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier du 4e arrondissement de Paris s'interprète dans un contexte plus large — Paris 4e est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 34 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir dans le 4e arrondissement de Paris en 2026 ?
Au cœur historique de Paris, le 4e arrondissement concentre un patrimoine exceptionnel et une attractivité touristique mondiale. Ce statut unique forge un marché immobilier hors normes, où les logiques d'investissement classiques sont bouleversées par le niveau des prix et la rareté du foncier. Analyse d'un territoire où l'acte d'achat relève autant de la passion que de la stratégie financière.
Malgré une correction de -4,1 % en 2024, le cœur historique de Paris conserve un prix médian à 12 736 €/m², un marché de prestige qui exige une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Réservé aux investisseurs à fort capital visant la conservation de valeur et la location saisonnière de luxe, moyennant un horizon long terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -4,1 %
- ✓ Pression touristique exceptionnelle
- ✓ Patrimoine historique inégalé
- ⚠ Rendement locatif très faible
- ⚠ Accessibilité financière critique
- ⚠ Parc ancien énergivore
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 3,5 fois supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le top 10 % des marchés les plus tendus de la région Île-de-France.
- Rendement locatif brut inférieur de 40 % à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier dans le 4e arrondissement de Paris
Le marché du 4e arrondissement de Paris est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,9/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du 4e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Très forte pression d'achat. La concurrence reste vive malgré la correction, signe d'une demande structurellement élevée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéTrès forte pression d'achat. La concurrence reste vive malgré la correction, signe d'une demande structurellement élevée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité quasi nulle pour les revenus médians locaux. Le marché est porté par des acquéreurs extérieurs à très haute capacité financière.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité quasi nulle pour les revenus médians locaux. Le marché est porté par des acquéreurs extérieurs à très haute capacité financière.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative solide mais rendement faible. Un investissement locatif classique n'y est pas rentable sans un apport conséquent.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative solide mais rendement faible. Un investissement locatif classique n'y est pas rentable sans un apport conséquent.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique maximale, propice à la location saisonnière haut de gamme dans les îlots les plus prisés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique maximale, propice à la location saisonnière haut de gamme dans les îlots les plus prisés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 4e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 4e arrondissement en 2026 n'a de sens que pour des profils spécifiques. La stratégie de rendement locatif classique est à écarter, le taux net de 2,9 % après charges étant inférieur au rendement de l'immobilier de rapport en province. En revanche, la pression touristique, notée 7,9/10, ouvre une voie niche mais potentiellement lucrative : la location meublée de standing de courte durée. Cette activité exige cependant un management actif, une décoration haut de gamme et une parfaite connaissance des règlements de copropriété, souvent restrictifs.
L'autre angle d'attaque est la plus-value à très long terme sur un bien atypique. La baisse démographique (-5 % en 5 ans) et le vieillissement de la population sont des signaux négatifs pour la dynamique économique locale, mais ils pèsent moins sur un marché porté par l'attractivité patrimoniale et touristique. L'acquisition d'un appartement avec terrasse, vue dégagée ou dans une cour calme, même nécessitant une lourde rénovation, peut se révéler un pari gagnant sur 10 ou 15 ans.
Il est crucial d'intégrer la fiscalité dans le calcul. La taxe foncière, non fournie ici, est traditionnellement élevée dans le centre de Paris. Couplée aux charges courantes d'un immeuble ancien, elle peut rogger de 0,5 à 1 point le rendement net. L'investisseur doit donc viser un bien dont la valorisation future ne repose pas seulement sur la hausse des prix, mais aussi sur sa capacité à générer un cash-flow via une location saisonnière optimisée.
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Données du marché immobilier dans le 4e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 12 736 €/m², le prix médian du 4e arrondissement impose un niveau d'entrée qui le place dans le cercle très restreint des marchés immobiliers les plus chers d'Europe. Cette valorisation s'explique par une conjonction d'atouts irremplaçables : une localisation centrale, la concentration de 256 monuments historiques et une renommée internationale. Pourtant, les données DVF 2024 indiquent un tournant, avec une baisse de 4,1 % en un an. Cette correction, la première depuis 2020, intervient dans un contexte de remontée des taux et pourrait marquer la fin d'un cycle de valorisation extrême.
Le parc immobilier, composé à 99,7 % d'appartements, est aussi son point de vulnérabilité. Avec 76,5 % des logements construits avant 1945, la part des passoires thermiques (classes F/G) atteint 23,1 %. La future interdiction de location pour ces biens, prévue par la loi Climat, représente un risque concret de dépréciation pour les investisseurs négligents, mais aussi une opportunité de plus-value pour ceux capables de financer une rénovation ambitieuse.
La demande locative, elle, est structurellement duale. Une part importante de résidences secondaires (18,7 %) et un taux de vacance élevé (11,6 %) trahissent un marché partiellement déconnecté de la demande résidentielle classique, mais ultra-sensible au tourisme. Le rendement brut de 3,6 % pour la location annuelle est anémique, mais il masque le potentiel bien supérieur de la location saisonnière dans un secteur où le prix de la nuitée peut dépasser 200 €.
Aperçu par typologie dans le 4e arrondissement de Paris
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 4e arrondissement de Paris
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 4e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 4e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 307 logements autorisés à dans le 4e arrondissement de Paris, dont 162 en 2024 (-8 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve est anecdotique, avec seulement 307 logements autorisés sur 5 ans et une tendance à la baisse de 8 %. Dans un territoire saturé de 1,6 km² et très patrimonial, les opportunités de renouvellement sont rares. Ce faible volume ne crée pas de risque de sur-offre. Il confirme au contraire la rareté comme caractéristique structurelle du marché, soutenant les prix à long terme. Les rares programmes neufs, souvent sur d'anciens sites réhabilités, se vendent donc avec une forte prime, visant une clientèle très spécifique, sans concurrencer le parc ancien dominant.
Fourchettes de loyers dans le 4e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 4e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 628 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 4e arrondissement de Paris: la classe D domine, 23,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D (285 kWh/m²/an) est typique d'un centre-ville ancien. Toutefois, 23,1 % du parc est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire direct : interdiction de location pour les logements G à partir de 2025, F en 2028. Dans un arrondissement où 76,5 % du parc est antérieur à 1945, les travaux de rénovation sont souvent complexes et coûteux. Le DPE devient un critère de valorisation et de négociation incontournable, bien au-delà de la simple facture énergétique.
Calculateur de rendement dans le 4e arrondissement de Paris
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Cas pratique : un investissement type dans le 4e arrondissement de Paris
Pour un appartement de 30 m² dans le 4e arrondissement, comptez environ 382 000 € à l'achat. Au loyer médian de 37,8 €/m², il générerait 1 134 € par mois, soit un rendement brut de 3,6 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 2,9 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 923 €.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 4e arrondissement de Paris
- Négliger les frais de copropriété dans l'ancien.
- Oublier de provisionner pour des travaux obligatoires (DPE F/G).
- Surévaluer le loyer réel en se basant sur le médian.
- Ne pas vérifier la régularité des assemblées de copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché du 4e, très touristique, connaît une légère saisonnalité. Le printemps est traditionnellement actif, porté par l'affluence et un climat agréable. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hêtre pouvant être plus flexibles. La fin d'année est souvent plus calme. Noter que la taxe foncière, due en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Le meilleur moment pour acheter peut être en fin d'année, pour une vente qui souhaite boucler son exercice.
Le saviez-vous ?
- Le 4e abrite 256 monuments historiques protégés.
- Seulement 1,8 % des logements ont été construits après 2006.
- L'indice de vieillissement (217,1) y est plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale.
S'installer dans le 4e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 4e, c'est choisir l'effervescence permanente et l'accès immédiat à certains des plus beaux sites de la capitale, de Notre-Dame à la Place des Vosges. La densité de commerces, de restaurants et de lieux culturels est inégalée, et les 25 établissements scolaires répondent aux besoins des familles. Néanmoins, cette hyper-centralité a un prix : une densité de population parmi les plus fortes de France (17 082 hab/km²) et une pression touristique qui peut transformer certaines rues en flux continuel.
Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements anciens souvent petits (surface médiane de 43 m²), ne convient pas aux recherches d'espace. La part minime de maisons (0,3 %) et la rareté des constructions récentes limitent les options pour les profils modernes. En contrepartie, les résidents bénéficient d'une qualité environnementale très élevée (indice de 8,6/10), grâce à la piétonnisation croissante, aux nombreux espaces verts discrets et à une politique active de réduction du trafic automobile.
Carte du marché immobilier dans le 4e arrondissement de Paris
Paris 4e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 4e arrondissement de Paris
23 031 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (99,7 %) sur un total de 23 031 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé d'appartements (99,7 %). La faible part de maisons (0,3 %) rend ce segment quasi inexistant. La proportion de propriétaires occupants (32,5 %) est faible pour Paris, signe d'un marché très orienté vers l'investissement locatif et la résidence secondaire (18,7 %). Le taux de logements vacants de 11,6 % est significatif, révélant peut-être des biens délaissés ou en attente de mutation. Ce marché est dynamique mais instable, attirant des acheteurs-investisseurs et des acquéreurs fortunés pour des pieds-à-terre, plutôt que des familles en résidence principale.
Ancienneté du parc dans le 4e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 021 logements).
- Avant 1919 66,0 % 10 578 logts
- 1919-1945 10,4 % 1 671 logts
- 1946-1970 11,7 % 1 880 logts
- 1971-1990 7,5 % 1 205 logts
- 1991-2005 2,5 % 396 logts
- 2006-2019 1,8 % 291 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 4e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les aléas naturels sont très limités. La sismicité est classée très faible et le risque radon faible, selon les cartes Géorisques. Aucun plan de prévention des risques naturels (PPR) n'est actif sur ce territoire. Le principal risque, non naturel, est lié à la vétusté d'une partie du bâti historique et aux possibles désordres structurels. L'acquéreur doit donc prêter une attention particulière aux diagnostics techniques et à l'état des parties communes dans les copropriétés anciennes, souvent majoritaires ici.
Cas pratique : un achat type dans le 4e arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 43 m² à 12 736 €/m², l'acquisition représente 547 648 € hors frais. Avec un apport de 10 % (54 765 €) et un taux d'emprunt à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 980 €. Cela représente plus de 107 % du revenu médian local mensuel (2 753 €), illustrant la nécessité d'un apport conséquent ou de deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 4e arrondissement de Paris
- Acheter sans diagnostic de copropriété détaillé.
- Minimiser le coût des travaux dans un logement antérieur à 1945.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la revente.
- Oublier de vérifier les règles d'urbanisme (secteur sauvegardé).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 4e arrondissement de Paris : passer à l'action
Analyser le 4e arrondissement à travers les seules données agrégées est insuffisant. Chaque rue, voire chaque immeuble, a sa propre dynamique. Passer à l'action nécessite une expertise hyperlocale pour identifier les rares opportunités qui justifient un engagement dans ce marché d'exception.
Les chiffres tracent un profil de marché exigeant. Le succès d'un investissement se joue sur la sélection d'un bien spécifique.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 4e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 4e ?
En 2024, le prix médian d'un appartement dans le 4e arrondissement était de 12 736 €/m². Pour un appartement de surface médiane de 43 m², cela représente un investissement d'environ 547 650 €. Les prix varient considérablement selon la rue et le type de bien.
Le 4e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Le rendement locatif brut est faible, à 3,6 %, ce qui le rend peu compétitif pour un investissement annuel classique. En revanche, la location saisonnière haut de gamme peut être beaucoup plus rentable, grâce à une pression touristique exceptionnelle.
Les prix de l'immobilier baissent-ils dans le 4e arrondissement ?
Oui, les données DVF 2024 montrent une baisse de 4,1 % du prix médian par rapport à 2023, après plusieurs années de stabilité. Cette correction ouvre des opportunités de négociation, notamment sur les biens à rénover.
Quels sont les quartiers les plus recherchés du 4e ?
Le Marais (partie ouest) reste le secteur le plus prestigieux et le plus cher. L'île Saint-Louis et ses abords offrent un cadre unique. La partie est, autour de la rue de Charonne, propose une ambiance plus mixte et parfois des prix légèrement plus accessibles.
Faut-il privilégier l'ancien ou le neuf pour investir ?
Le neuf est extrêmement rare (1,8 % du parc post-2006). L'essentiel de l'offre est ancien, avec le charme mais aussi les contraintes énergétiques que cela implique. Un bien ancien rénové avec soin reste la valeur la plus sûre, à condition de budgéter les travaux dès l'acquisition.
Communes limitrophes du 4e arrondissement de Paris
Paris 4e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :