Le marché immobilier du 1er arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 12 249 €/m² en 2024, soit +383,0 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 9 977 et 15 073 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Sur la période 2020-2024, le m² médian du 1er arrondissement de Paris se replie de -4,1 %. 1 579 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,3 %.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 12 249 €/m² pour 45 m² en médiane. Rapporté au revenu médian du 1er arrondissement de Paris, un logement de 45 m² (551 205 €) représente 15,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce du 1er arrondissement de Paris avoisinent 35,4 €/m² pour les appartements et 26,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 21,7 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve reste limitée: 55 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Paris 1er est dans la géographie dense de la région capitale. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 35 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir dans le 1er arrondissement de Paris en 2026 ?
Au cœur historique de la capitale, le 1er arrondissement de Paris concentre un patrimoine exceptionnel et une activité touristique intense. Face à une correction des prix de 4,3 % en 2024 et un déclin démographique marqué, la question de l'investissement immobilier s'avère complexe. Notre verdict s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indices composites.
Avec une pression touristique record (8,7/10) et une correction des prix de -4,3 % en 2024, le cœur historique de Paris offre un point d'entrée rare pour un investissement saisonnier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la valorisation patrimoniale et le tourisme, en acceptant un rendement locatif modeste et un effort financier conséquent.
Points clés
- ✓ Pression touristique très élevée : potentiel locatif saisonnier
- ✓ Correction de -4,3 % : opportunité d'achat dans un marché tendu
- ✓ Patrimoine exceptionnel : valeur patrimoniale forte
- ⚠ Rendement locatif brut faible : 3,5 % seulement
- ⚠ Déclin démographique marqué : -11,2 % en 10 ans
- ⚠ Accessibilité financière très faible : 15,7 années de revenu
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian parmi les plus élevés de France, supérieur à 99 % des communes.
- Supérieur de près de 20 % à la moyenne parisienne, confirmant son statut d'arrondissement premium.
- Rendement locatif brut inférieur à la moyenne des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Le marché immobilier du 1er arrondissement de Paris affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du 1er arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché tendu où la négociation est serrée, surtout pour les biens bien situés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché tendu où la négociation est serrée, surtout pour les biens bien situés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière très faible (2,1/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière très faible (2,1/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement raisonné et sélectif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement raisonné et sélectif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Une pression touristique immobilière très élevée (8,7/10) confirme un potentiel locatif saisonnier important, à exploiter avec une gestion active et professionnelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéUne pression touristique immobilière très élevée (8,7/10) confirme un potentiel locatif saisonnier important, à exploiter avec une gestion active et professionnelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 1er arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 1er arrondissement en 2026 se justifie principalement pour exploiter la pression touristique exceptionnelle. Le loyer moyen des appartements atteint 35,4 €/m²/mois, mais le rendement brut plafonne à 3,5 %, nettement inférieur à celui d'autres quartiers parisiens. Une stratégie de location saisonnière ou mixte (annuel et court séjour) permet d'optimiser ce revenu, à condition d'assumer une gestion active et les charges associées.
Le risque majeur réside dans l'ancienneté du parc et la réglementation thermique. Avec plus d'un logement sur cinq classé F ou G, les propriétaires doivent anticiper des travaux de rénovation énergétique pour rester conformes à la loi Climat et Résilience. Cette charge rogne d'autant le rendement net, déjà réduit par une taxe foncière élevée et des frais de gestion.
Enfin, la faible accessibilité financière (indice IAI à 2,1/10) et le déclin territorial (IDT à 7,5/10) limitent les perspectives de plus-value à court terme. Un investissement ici doit donc être envisagé sur le moyen ou long terme, avec une sélection rigoureuse du bien (état, exposition, étage) et une vision patrimoniale plutôt qu'une recherche de rentabilité immédiate.
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Données du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché du 1er arrondissement de Paris affiche un prix médian de 12 249 €/m² en 2024, en recul de 4,3 % sur un an. Cette correction intervient après un pic de valorisation atteint en 2021, selon les données DVF. Avec 292 transactions sur l'année, l'activité reste significative mais en net repli par rapport aux 425 ventes de 2022, indiquant un ralentissement de la dynamique.
Le parc immobilier est presque exclusivement composé d'appartements (99,6 %), d'une surface médiane de 45 m², et très ancien : 82,4 % des logements ont été construits avant 1945. Cette caractéristique, source de charme, implique aussi des coûts de rénovation et une performance énergétique souvent dégradée, avec 21,5 % de passoires thermiques (classes F/G).
La demande locative est fortement structurée par le tourisme, comme l'indique l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) de 8,7/10. Toutefois, le déclin démographique constant (-11,2 % d'habitants en 10 ans) et la part élevée de résidences secondaires (21,7 %) fragilisent la demande résidentielle de long terme, créant un marché segmenté.
Aperçu par typologie dans le 1er arrondissement de Paris
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 1er arrondissement de Paris
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 1er arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 1er arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 1er arrondissement de Paris totalise 55 logements sur 5 ans, soit +45 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve est quasi inexistante, avec seulement 55 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cela confirme que l'offre nouvelle ne viendra pas concurrencer le parc existant. Le marché est donc contraint par l'offre, ce qui soutient structurellement les prix à très long terme. La tendance (+45 % par rapport aux cinq années précédentes) est anecdotique en volume mais montre une pression pour densifier le moindre espace disponible. Tout projet neuf dans le périmètre sera un produit de luxe, avec une valorisation bien supérieure au prix médian actuel.
Fourchettes de loyers dans le 1er arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 1er arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 065 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 1er arrondissement de Paris est D, avec 21,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante est D (283 kWh/m²/an), ce qui est attendu pour un parc ancien. Toutefois, 21,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ce chiffre représente un risque réglementaire concret pour les acquéreurs. La loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Pour un bien acheté aujourd'hui, un audit énergétique et un plan de travaux sont indispensables pour sécuriser l'investissement et éviter une décote future.
Calculateur de rendement dans le 1er arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type dans le 1er arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 45 m² au prix médian, comptez environ 551 205 € à l'achat. Au loyer médian de 35,4 €/m², il peut générer 1 593 € par mois, soit un rendement brut de 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le revenu net tombe autour de 1 075 €/mois. Avec un prêt à 80 % sur 20 ans, l'effort mensuel net (mensualité - loyer net) reste positif seulement avec un très bon taux et un apport important.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 1er arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, très élevée ici.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l'ancien.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surévaluer le rendement net par rapport au brut.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché du 1er arrondissement, très international, est moins soumis à la saisonnalité française classique. Toutefois, l'automne (septembre-octobre) reste un bon moment pour vendre, après la pause estivale. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs non-résidents à se séparer d'un bien. L'affluence touristique permanente (1 camping recensé est un indicateur minimal) maintient une activité locative forte toute l'année, ce qui peut motiver les achats d'investissement en dehors des pics traditionnels.
Le saviez-vous ?
- Le 1er arrondissement compte 247 monuments historiques protégés.
- 82,4 % des logements ont été construits avant 1945.
- L'indice de vieillissement de la population est de 248,2.
S'installer dans le 1er arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 1er arrondissement, c'est habiter le cœur historique et administratif de Paris, à deux pas du Louvre, des Halles et de la place Vendôme. Le cadre est exceptionnel, avec 247 monuments historiques protégés, mais la vie quotidienne est marquée par une forte fréquentation touristique et une relative rareté des commerces de proximité hors axes principaux. L'offre scolaire est présente (13 établissements), tout comme les services, mais la densité de population (8 259 hab/km²) et le bruit peuvent rebuter.
Le profil des résidents est mixte : âge médian de 41 ans, avec une surreprésentation des 60 ans et plus (indice de vieillissement à 248,2) et une part importante de résidents secondaires. La connectivité numérique est paradoxalement faible (score de 2/100), un point à vérifier pour les télétravailleurs. Malgré un déclin démographique, le quartier conserve une attractivité symbolique forte, portée par son patrimoine et sa centralité absolue.
Carte du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Paris 1er et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
13 872 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 1er arrondissement de Paris est majoritairement collectif: 99,6 % d'appartements contre 0,4 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement constitué d'appartements (99,6 %), reflétant un tissu urbain historique et dense. La part de propriétaires occupants (31,8 %) est faible, tandis que celle des résidences secondaires (21,7 %) et des logements vacants (11,2 %) est élevée. Cela indique un marché où la pression locative est forte, mais aussi une certaine volatilité, avec une part importante de biens détenus pour des usages non permanents. L'acheteur typique est soit un investisseur, soit un résident secondaire, plutôt qu'un occupant principal souhaitant s'ancrer durablement.
Ancienneté du parc dans le 1er arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 291 logements).
- Avant 1919 73,6 % 6 835 logts
- 1919-1945 8,9 % 825 logts
- 1946-1970 7,0 % 649 logts
- 1971-1990 6,3 % 588 logts
- 1991-2005 3,2 % 295 logts
- 2006-2019 1,1 % 100 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 1er arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels sont limités. La sismicité est classée très faible, et le potentiel radon est faible. Cela élimine des contraintes constructives majeures et des surprimes d'assurance potentielles. Le principal risque dans ce centre historique est lié à la vétusté du bâti (82,4 % d'avant 1945) et aux éventuels désordres structurels ou infiltrations. Il est prudent de vérifier l'état des fondations et de la toiture, ainsi que la présence éventuelle de plomb ou d'amiante dans les immeubles non rénovés.
Cas pratique : un achat type dans le 1er arrondissement de Paris
Pour un appartement de 45 m² à 12 249 €/m², le budget total est d'environ 551 205 €, hors frais de notaire. Cela représente près de 16 années du revenu médian local (35 030 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 496 000 € sur 20 ans à un taux estimé de 4 % conduit à une mensualité hors assurance d'environ 3 000 €, un effort très supérieur au loyer équivalent.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 1er arrondissement de Paris
- Omettre de vérifier le DPE et le statut de passoire.
- Ne pas consulter les comptes de la copropriété.
- Acheter sans visiter à différentes heures (bruit).
- Sous-estimer le coût des charges dans l'ancien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 1er arrondissement de Paris : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels aguerris du 1er arrondissement vous accompagne pour concrétiser votre projet avec une expertise fine du marché local.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Passez à l'action avec un expert qui connaît chaque rue du secteur.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Paris 1er
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 1er Arrondissement ?
Le prix médian d'un appartement s'élève à 12 249 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 45 m². Le prix total d'un appartement type est donc d'environ 551 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 1er Arrondissement ?
Les prix ont baissé de 4,3 % en 2024 après le pic de 2021, créant une fenêtre d'opportunité relative. Toutefois, le marché reste très cher et le rendement locatif est faible, privilégiez une stratégie de moyen terme.
Paris 1er Arrondissement est-il plus cher que les autres arrondissements parisiens ?
Le 1er arrondissement figure parmi les plus chers de Paris, avec un prix médian supérieur d'environ 20 % à la moyenne parisienne. Il est généralement moins onéreux que le 6e ou le 7e arrondissement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 1er Arrondissement ?
Le rendement brut moyen des appartements est de 3,5 %, ce qui est faible pour Paris. Le loyer moyen est de 35,4 €/m²/mois, mais les charges et la taxe foncière réduisent le rendement net à environ 2,8 %.
Quels sont les risques à investir dans le 1er arrondissement de Paris ?
Les principaux risques sont le vieillissement du parc (82,4 % d'avant 1945), la part importante de passoires thermiques (21,5 %), et le déclin démographique continu, qui peut peser sur la demande locative résidentielle de long terme.
Communes limitrophes du 1er arrondissement de Paris
Paris 1er est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :