Le marché immobilier du 11e arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 9 867 €/m² en 2024, soit +289,1 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). La fourchette centrale des ventes (8 478 à 11 186 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Repli du prix médian: -12,5 % entre 2020 et 2024 dans le 11e arrondissement de Paris. Au total, 12 477 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,7 % du prix médian.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 9 866 €/m² pour 35 m² en médiane. Rapporté au revenu médian du 11e arrondissement de Paris, un logement de 35 m² (345 310 €) représente 11,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 31,7 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,9 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (7,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active dans le 11e arrondissement de Paris: l'équivalent de 88 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Paris 11e est caractéristique du tissu urbain parisien. Paris 11e est en plaine, à 44 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris en chiffres
Faut-il investir dans le 11e arrondissement de Paris en 2026 ?
Carrefour animé entre Bastille, République et Nation, le 11e arrondissement incarne un Paris populaire et créatif en pleine mutation. Son marché immobilier, après des années de hausse, connaît un réajustement. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en 2026 ? L'analyse des données DVF et du contexte territorial permet de trancher.
Le marché de l'Est parisien, après une correction de -12,5 % depuis 2020, offre un point d'entrée moins acéré mais un rendement locatif qui peine à dépasser l'inflation.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier la dynamique de quartier et la plus-value à long terme sur la rentabilité locative immédiate.
Points clés
- ✓ Correction de prix : opportunité d'entrée
- ✓ Environnement urbain très équipé
- ✓ Dynamique démographique jeune (âge médian 38 ans)
- ⚠ Rendement locatif brut faible (3,9 %)
- ⚠ Effort financier important pour l'accession
- ⚠ Parc ancien (49 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 9 867 €/m², le 11e reste plus abordable que les arrondissements centraux, mais dans le top 15 % national.
- Son prix est inférieur de près de 15 % à la médiane parisienne, le positionnant comme une porte d'entrée vers l'Est parisien.
- Son rendement locatif brut (3,9 %) est comparable à celui des grandes métropoles, mais très inférieur à la moyenne régionale.
Analyse du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du 11e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité jugée élevée (6/10) pour Paris, mais l'effort financier reste colossal avec 11,4 années de revenu médian pour un appartement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité jugée élevée (6/10) pour Paris, mais l'effort financier reste colossal avec 11,4 années de revenu médian pour un appartement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible (3,3/10) : le rendement net est rogné par les charges et ne constitue pas un moteur d'investissement prioritaire.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible (3,3/10) : le rendement net est rogné par les charges et ne constitue pas un moteur d'investissement prioritaire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (2,3/10) : le marché locatif est principalement porté par la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (2,3/10) : le marché locatif est principalement porté par la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer dans le 11e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Acheter dans le 11e arrondissement, c'est choisir un quartier central, dense et animé, où l'âge médian n'est que de 38,2 ans. Le marché est presque exclusivement tourné vers l'appartement, avec un prix d'entrée d'environ 295 000 € pour un studio de 30 m². La population a diminué de 5,3 % en 5 ans, un exode qui tempère la pression à l'achat mais n'altère pas le dynamisme quotidien de ses ruelles commerçantes et de ses nombreux bars.
Tout savoir pour acheter et vivre dans le 11e arrondissement de ParisInvestir dans le 11e arrondissement de Paris : passer à l'action
Décider d'investir dans le 11e requiert plus qu'une lecture des moyennes. Il faut comprendre la micro-dynamique entre ses quartiers, du Haut-Marais à Saint-Ambroise. Une expertise locale est cruciale pour identifier les biens dont la valorisation future pourra compenser un rendement locatif actuellement faible.
Les chiffres posent un diagnostic. La réussite d'un investissement dans le 11e se joue sur la sélection précise du bien et du timing.
Déterminez la valeur réelle d'un bien dans le 11e arrondissement grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique micro-locale.
- Analyse fondée sur 2 400 ventes récentes (DVF 2024)
- Connaissance fine des quartiers et de leur potentiel
- Mise en relation avec un expert du marché local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen de l'immobilier dans le 11e arrondissement de Paris ?
En 2024, le prix médian est de 9 867 €/m² et le prix moyen de 10 477 €/m² pour les appartements. La majorité des biens (50 %) se vendent entre 8 478 € et 11 186 € le mètre carré.
Le 11e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Le rendement locatif brut y est faible, à 3,9 %, et le rendement net estimé autour de 3,1 %. Ce n'est donc pas un marché prioritaire pour une stratégie de rentabilité locative immédiate, mais plutôt pour une approche de plus-value.
Quels sont les quartiers les plus intéressants du 11e pour investir ?
Les quartiers autour d'Oberkampf et de Saint-Ambroise conservent une forte dynamique, tandis que le secteur République-Bastille, plus cher, offre une localisation premium. L'analyse fine au niveau îlot est cruciale, les prix et la demande locative pouvant varier fortement sur quelques rues.
Les prix baissent-ils vraiment dans le 11e arrondissement ?
Oui, les données DVF montrent une correction. Le prix médian au m² a baissé de -12,5 % depuis son pic de 2020, passant de 11 275 € à 9 867 € en 2024. Le marché est en phase de réajustement.
Faut-il privilégier un appartement neuf ou ancien dans le 11e ?
Le neuf est très rare (seulement 2,4 % du parc construit après 2006). L'ancien domine (49 % d'avant 1945), offrant du charme mais souvent nécessitant des travaux, notamment de performance énergétique pour éviter le statut de passoire thermique.
Communes limitrophes du 11e arrondissement de Paris
Paris 11e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :